大田区上池台のマンション相場【2026年最新】

2026年1〜10月に上池台で成約した中古マンションは27件で、平均成約価格は4798万円、平均平米単価は83万円/㎡（坪単価275万円）でした。成約価格は前年同期比で0.0%と横ばいです。

比較対象の大田区平均は成約価格5801万円で、上池台はそれより約17%低い水準にあります。東京23区平均の平米単価137万円/㎡と比べても低く、大田区内の町村別平米単価ランキングでは49町中39位でした。

一方で、年ごとの平米単価の推移を見ると、2021年の71万円/㎡から2025年の85万円/㎡まで着実に上がっています。順位だけを見ると控えめな印象ですが、相場そのものは底堅い動きを続けてきたエリアです。

上池台のマンションで最寄り駅として最も多いのは長原駅（徒歩約8分・55棟）で、次いで洗足池駅（徒歩約7分・22棟）、西馬込駅（徒歩約12分・13棟）が続きます。町内でも駅ごとに生活動線が異なり、長原駅を使うマンションが過半を占める構図です。大田区の中でも、東急池上線・大井町線沿線の住宅地として知られるエリアです。

平均築年数は2026年の成約で38.4年と、区平均の30.4年より8年ほど古くなっています。年別推移を見ても、2021年の22.7年から年々上昇しており、築浅物件の供給が少ない成熟した住宅地であることが分かります。売却を考える際は、築古の物件が相場の中心を占めるという前提で検討するのが現実的です。

上池台の平米単価は、2021年の71万円/㎡から2022年72万円、2023年79万円、2024年81万円、2025年85万円と上昇を続けました。2026年は83万円/㎡とわずかに調整していますが、1〜10月の途中集計であり、大きな崩れとは言えません。大田区平均との差を見ると、2021年は3万円差でしたが、2025年には5万円、2026年には13万円まで開いています。

この差の拡大には、築年数の影響が大きいと考えられます。上池台の平均築年数は2024年の27.8年から2026年の38.4年へと急速に上がっており、築古物件の成約比率が高まったことが平米単価を押し下げた可能性があります。また2026年は成約価格が4798万円と2024年（5206万円）より低い一方、平米単価は83万円/㎡と近い水準を保っており、比較的コンパクトな住戸の成約が増えたことも示唆されます。

2024年以降の間取り別平均売買価格を東京23区平均と比べると、上池台は全体的に低めで、特にワンルーム（1883万円対3153万円）と1LDK（3406万円対6354万円）で差が大きく出ています。都心部では投資用の小型物件の価格水準が高いのに対し、上池台は居住用としての需要が中心であることが背景にあると考えられます。

一方、3LDKは6396万円で、23区平均の9042万円との差は約7割の水準にとどまり、他の間取りより相対的に差が小さくなっています。成約件数も30件と最も多く、ファミリー向けの3LDKがこのエリアの主力であり、評価されやすい間取りです。ワンルームは3件と少ないため、参考値として捉えてください。

2024年以降の築年数別平米単価を見ると、築6〜10年が130万円/㎡と最も高く、築21〜25年が96万円/㎡、築16〜20年が85万円/㎡と続きます。築26〜30年で82万円、築31〜35年で79万円、築36〜40年で80万円と、築26年以降はおおむね80万円前後で下げ止まっている点が特徴です。

23区平均との比較では、築36〜40年が80万円対85万円とほぼ並び、築31〜35年も79万円対91万円と差が比較的小さくなっています。築古になるほど23区平均との差が縮まる傾向があり、築年数による価格下落が緩やかなエリアといえます。築41年以上は70万円/㎡ですが、成約が30件と最も多く、このエリアの実勢を映しています。築6〜10年は4件のため参考値です。

平米単価の上位は、1位のリストレジデンス長原（築9年・146万円/㎡）、2位のブライズ上池台（築14年・130万円/㎡）、3位のピアース上池台（築22年・125万円/㎡）です。上位には築浅から築20年台前半の物件が並び、築年数の浅さが単価に反映されやすいことが読み取れます。

一方で、5位のビューハイム上池台は築49年ながら107万円/㎡と、築古としては高い水準を維持しています。築年数だけで価格が決まるわけではなく、立地や管理状態、リノベーションの有無などが評価を分けていると考えられます。

直近3年の売出件数が多いのは、ライオンズヒルズ上池台（12件・築22年・総戸数149）、グリーンキャピタル上池台（11件・築39年・総戸数50）、ライオンズマンション洗足池第2（8件・築32年・総戸数30）です。売出が多いことは、それだけ買い手に認知されやすく、流動性が高いことを意味します。

一方で、売主にとっては同じ棟の中で競合する住戸が多いことも意味します。グリーンキャピタル上池台のように総戸数50戸で11件の売出がある物件では、価格設定や室内の状態で差別化できるかが成約までの期間を左右します。同じ棟の直近の成約事例を把握したうえで売り出し価格を決めることが重要です。

大田区の2023〜2025年の月別成約件数を見ると、最も多いのは3月（227件）と4月（213件）で、最も少ないのは1月（149件）と8月（156件）です。春の新生活シーズンに向けて購入検討者が動き、成約が集中する傾向があります。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかります。3〜4月の成約ピークを狙うなら、前年の12月〜1月には売り出しを開始しておくのが目安です。査定や書類準備に1か月前後かかることを考えると、10〜11月ごろから動き出すと余裕を持って進められます。

季節面では、成約が集中する春に合わせて、前年の冬までに売り出しを済ませておく進め方が有力です。それに加えて、築年数や間取りによって売却に向いているかどうかを判断する軸があります。

上池台では築26年以降の単価が80万円前後で安定しており、築古だからといって過度に価格を下げる必要はありません。また、ファミリー向けの3LDKは件数が多く需要の厚い間取りです。築浅や築20年台前半の物件は単価が高く維持されているため、条件の良い住戸ほど早めの売却を検討する価値があります。売却を急ぐ必要がない場合でも、まずは現在の査定額を確認し、判断材料を得ておくことをおすすめします。