大田区北馬込のマンション相場【2026年最新】

大田区北馬込の2026年1〜10月のマンション成約は12件で、平均平米単価は82万円/㎡（坪単価270万円）、平均成約価格は4315万円でした。大田区平均の成約価格5801万円と比べると26%低く、東京23区平均の平米単価137万円/㎡に対しても大きく下回る水準です。

大田区内の町村別平米単価ランキングでは、49町中40位に位置します。ただし成約価格は物件の広さや築年数に左右されるため、割安さを見る際は平米単価で比べるのが適切です。前年同期比で成約価格が12.8%下がっている点については、次のセクション以降で背景を読み解きます。

北馬込は大田区の北西寄りに位置し、町内のマンションの最寄り駅は馬込駅が最も多く、徒歩約5分の物件が16棟を占めます。次いで荏原町駅（徒歩約7分・9棟）、長原駅（徒歩約5分・4棟）と、複数の駅が生活圏として使われているエリアです。駅ごとに利用できる路線や生活動線が異なるため、物件の最寄り駅が買い手の検討材料になりやすい点は意識しておきたいところです。

平均築年数は35.2年と、大田区平均の30.4年より約5年古く、成熟した住宅地としての性格が表れています。人気ランキングには築12〜17年の比較的新しい棟と、築40年を超える棟の両方が並び、築年数の幅が広い町であることがわかります。

当エリアの平米単価は2021年の68万円/㎡から2025年の88万円/㎡まで上昇を続け、5年間で約3割の伸びとなりました。特に2023年は85万円/㎡と、大田区平均の84万円/㎡をわずかに上回っています。一方、2026年は82万円/㎡と調整が入り、区平均が96万円/㎡へ伸びたことで、差は2025年の2万円/㎡から14万円/㎡へと開きました。

この背景として、築年数構成の違いが考えられます。2023年の平均築年数は22.5年で区平均と同水準でしたが、2026年は35.2年と区平均より約5年古い物件が中心です。2023年の成約価格5980万円は平米単価85万円/㎡と比べて突出して高く、広めの物件が成約した影響とうかがえます。成約価格の増減だけでなく、物件の広さと築年数の構成を踏まえて読む必要があります。なお、2026年は10月までの途中集計で、件数も12件にとどまるため、参考値としてご覧ください。

2024年以降の間取り別の平均売買価格は、当エリアで1LDKが3511万円、2LDKが5480万円、3LDKが6068万円でした。東京23区平均（1LDK 6354万円、2LDK 9455万円、3LDK 9042万円）と比べると、いずれも低い水準です。

23区平均との比率では、3LDKが約67%と最も差が小さく、1LDKは約55%、2LDKは約58%となります。ファミリー向けの3LDKが相対的に価格を保っている一方、1LDKは差が大きく出ています。ただし件数は1LDKが8件、2LDKが4件、3LDKが5件と少ないため、あくまで参考値として捉えてください。

2024年以降の築年数別の平米単価は、築11〜15年で116万円/㎡、築16〜20年で111万円/㎡、築21〜25年で102万円/㎡と、築年数が進むにつれて段階的に下がっています。築36〜40年は75万円/㎡、築41年以上は66万円/㎡です。

いずれの築年数帯も東京23区平均を下回りますが、築11〜15年は23区平均の約78%、築41年以上は約76%と、比率にはそれほど差がありません。築古の物件でも、築年数相応の水準を維持していると読み取れます。築41年以上は12件と成約数が最も多く、このエリアでは築古マンションの流通が活発なことも特徴です。

平米単価の上位は、1位のウェリスｉーＳ馬込（築17年・121万円/㎡）、2位のプレシス馬込（築12年・117万円/㎡）、3位のパークハウス馬込台（築26年・107万円/㎡）です。上位2棟はいずれも築20年未満で、馬込駅を最寄りとする棟が多いエリアの中でも、築浅の棟が高い単価を得ていることがわかります。

一方で4位には築40年の朝日プラザ旗の台が104万円/㎡で入っており、築年数だけでは説明できない評価を受けている棟もあります。築年数に加えて、立地や管理状況、棟の規模などが単価に影響していると考えられます。

直近3年の売出件数が最も多いのはプレシス馬込の11件で、次いでシャトレー北馬込が8件、恒陽馬込マンションが4件です。プレシス馬込は総戸数38戸に対して11件の売り出しがあり、売買が活発な棟といえます。

売り出しが多い棟は購入検討者の目に触れる機会が多く、流動性が高いという利点がある一方、同じ棟内に競合物件が並びやすい面もあります。同棟で売り出し中の物件の価格や間取りを把握し、差別化できる点を整理したうえで価格を設定することが大切です。

大田区の2023〜2025年の月別成約件数を見ると、最も多いのは3月（227件）と4月（213件）で、最も少ないのは1月（149件）と8月（156件）でした。春の新生活シーズンに向けて購入検討者が動くことで、3〜4月に成約が集中する傾向がうかがえます。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、3〜4月の成約を狙うなら前年の12月から1月ごろに売り出しを始めるのが一つの目安です。年明け早々に売り出せば、購入検討者が増える春先に向けて内見の機会を確保しやすくなります。

売り出しの時期としては、成約が集中する3〜4月に向けて、前年12月から1月ごろに動き出す流れが基本になります。年明けの段階で売り出しの準備を整えておくと、春先の需要を取りこぼしにくくなります。

物件の特徴の面では、築11〜20年の築浅帯で平米単価が110万円/㎡を超えており、このクラスの物件は評価が相対的に高い状況です。また3LDKは23区平均との差が小さく、ファミリー向けの需要が底堅いと見られます。一方、築古の物件は築年数相応の価格になりやすいため、リフォーム状況や管理状態を整理し、早めに査定を取って相場感を把握しておくことをおすすめします。