大田区南馬込のマンション相場【2026年最新】

大田区南馬込の2026年1〜10月のマンション成約は19件で、平均成約価格は5049万円、平均平米単価は88万円/㎡（坪単価292万円）でした。成約価格は前年同期比で+8.2%となっています。平均築年数は30.9年と、築年数を重ねた物件の成約が中心です。

大田区平均の成約価格5801万円と比べると、当エリアは約13%低い水準です。平米単価で見ても、大田区平均の96万円/㎡に対して88万円/㎡と一段低く、東京23区平均の137万円/㎡とは大きな開きがあります。大田区内の町村別平米単価ランキングでは、49町中30位です。

推移を見ると、平米単価は2021年の71万円/㎡から2026年の88万円/㎡へ緩やかに上昇しています。ただし2026年は途中集計で、件数も19件のため、年間の確定値とは異なる可能性があります。

南馬込は大田区の西側に位置し、品川区や大森方面にも近い住宅地です。町内のマンションは、都営浅草線の西馬込駅を最寄りとする物件が65棟と最も多く、徒歩は平均約9分です。次いで馬込駅（徒歩約8分・24棟）が続き、大森駅（徒歩約14分・5棟）を利用する物件は少数にとどまります。駅距離はいずれも徒歩10分前後で、最寄り駅の選択肢が複数ある点は、購入検討者に向けて訴求しやすい特徴です。

平均築年数は30.9年で、2021年の21.3年と比べると大きく上がっています。これは新築間もない物件の成約が少なく、築古物件の流通が増えていることの表れです。一方で、築8〜13年の比較的新しい物件も上位に並んでおり、街の中で新旧の物件が混在しています。ご所有物件の築年数によって、比較すべき相手が大きく変わるエリアといえます。

平米単価の推移を見ると、当エリアは2021年の71万円/㎡から2022年に69万円/㎡へいったん下がったのち、2023年78万円、2024年81万円、2025年83万円、2026年88万円と、2023年以降は毎年着実に上昇しています。一方、大田区平均は2021年の74万円/㎡から2026年の96万円/㎡へ伸びており、区との差は2021年の3万円/㎡から2022年に11万円/㎡まで拡大しました。その後は2024年の3万円/㎡まで縮小したものの、2025年に7万円/㎡、2026年に8万円/㎡と再び開いています。

成約価格に目を向けると、2023年は5585万円と高い水準でしたが、平米単価は78万円/㎡にとどまっています。このように成約価格と平米単価の動きが一致しない年があるのは、広い住戸の成約が増えるなど、物件の構成が年ごとに変わるためと考えられます。平均築年数も2022年の29.7年から2024年の23.6年、2026年の30.9年へと上下しており、築浅物件の成約が多い年は単価が押し上げられる傾向があります。市況の良し悪しは成約価格ではなく、平米単価で見ることが大切です。

2024年以降の間取り別平均売買価格を見ると、当エリアは1LDKが3391万円、2LDKが5762万円、3LDKが6426万円です。東京23区平均（1LDK 6354万円、2LDK 9455万円、3LDK 9042万円）と比較すると、どの間取りも大きく下回っています。

23区平均との比率で見ると、1LDKは約53%、2LDKは約61%、3LDKは約71%と、間取りが広くなるほど差が小さくなります。ファミリー向けの3LDKは23区平均に比較的近い水準で、当エリアで相対的に評価されやすい間取りといえます。件数は3LDKが27件、2LDKが18件、1LDKが13件で、いずれも一定の事例数がありますが、年ごとの構成で平均値は動くため、参考値として捉えてください。

築年数別の平米単価（2024年以降）を見ると、築6〜10年は130万円/㎡、築11〜15年は109万円/㎡、築16〜20年は89万円/㎡、築21〜25年は87万円/㎡と、築年数とともに段階的に下がっています。ただし築11〜15年は3件と少ないため、参考値として見る必要があります。

注目したいのは築31〜35年で、85万円/㎡と築21〜25年（87万円/㎡）や築16〜20年（89万円/㎡）に近い水準を保っています。東京23区平均（91万円/㎡）との差もわずか6万円/㎡にとどまり、築年数帯の中では23区平均に最も近い位置にあります。築41年以上は62万円/㎡と最も低い一方、23件と成約数は最も多く、築古物件でも売買が活発に行われていることがわかります。

平米単価の上位には、1位の「ヴィークステージ南馬込　桜並木通り」（築8年・141万円/㎡）、2位の「ドレッセ南馬込ブルームレジデンス」（築11年・134万円/㎡）、3位の「ノルディック馬込南坂フォレステア」（築13年・109万円/㎡）が並びます。上位3件はいずれも築13年以内の比較的新しい物件で、築年数の浅さが単価を押し上げていることがうかがえます。

一方、4位の「グランレーブ南馬込」は築31年ながら108万円/㎡と、築年数を考慮すると高い水準を維持しています。築古であっても、管理状態や立地の条件が良ければ、高単価での成約が見込める可能性があります。

直近3年の売出件数が多いのは、1位の「ヴィークステージ南馬込　桜並木通り」（7件・総戸数96）、2位の「ライオンズマンション馬込」（5件・築52年・総戸数78）、3位の「ドムール南馬込」（5件・築28年・総戸数28）です。売出件数が多い物件は、購入検討者の目に触れる機会が多く、流動性が高い物件といえます。

ただし売主の立場では、同じ棟内に競合する売り物件が複数あることにもなります。売り出し価格や専有面積、階数、眺望などで差別化できないと、比較の中で価格交渉を受けやすくなります。同じマンション内の売り出し状況を把握し、価格設定を検討することが重要です。

大田区の2023〜2025年の月別成約件数を合計すると、最も多いのは3月の227件で、次いで4月の213件、2月の202件、9月の200件と続きます。反対に最も少ないのは1月の149件で、8月の156件がこれに次ぎます。春の新生活シーズンに向けて購入需要が高まり、成約が集中する傾向が確認できます。

売り出しから成約まで、一般に2〜3か月ほどかかることを踏まえると、3月・4月の成約ピークを狙うなら、前年の12月から1月ごろに売り出しを始めるのが一つの目安です。秋の成約が多い9月・10月を目指す場合は、6月から7月ごろの売り出しが想定されます。売却活動の開始は、成約の多い時期から逆算して決めるとよいでしょう。

売り出しの時期は、春の成約ピークに向けた準備期間にあたる冬から、秋の需要期に向けた初夏までが検討しやすい時期です。売却時期の判断は、市況だけでなくご自身の物件の条件によっても変わります。

物件の条件面では、築6〜10年は130万円/㎡と高く、築31〜35年は85万円/㎡と23区平均との差が小さい水準です。また間取りでは、23区平均との差が比較的小さい3LDKが相対的に評価されやすい傾向です。築年数が進んだ物件でも、当エリアで需要の厚い築帯や間取りに該当するなら、売却に向いた条件といえます。平米単価が2023年以降、継続して上昇している点も、売却を検討するうえでの追い風といえるでしょう。