大田区仲池上のマンション相場【2026年最新】

大田区仲池上の2026年1〜10月のマンション成約は15件で、平均成約価格は5449万円、平均平米単価は87万円/㎡（坪単価289万円）でした。平均成約価格は前年同期比で+23.2%と大きく伸びていますが、成約価格は物件の広さや築年数の構成に左右されるため、市況の実態は平米単価で見るのが適切です。

比較すると、大田区平均の成約価格5801万円に対して当エリアは約6%低く、東京23区平均の平米単価137万円/㎡に対しても大きく下回る水準です。大田区の町村別平米単価ランキングでは49町中32位に位置し、区内では中位からやや下に当たります。ただし、2021年の73万円/㎡から2026年の87万円/㎡へと着実に水準を切り上げており、価格帯の手頃さを保ちながら上昇基調にある点が特徴です。

仲池上は大田区の西寄りに位置する住宅地で、池上エリアに隣接しながら、マンションの最寄り駅は西馬込駅を挙げるものが圧倒的に多い町です。提供データでは町内のマンション59棟のうち57棟が西馬込駅（徒歩約9分）を最寄りとし、馬込駅（徒歩約11分）が1棟、御嶽山駅（徒歩約15分）が1棟という構成でした。つまり仲池上のマンション相場は、実質的に「西馬込駅圏」の相場として読むのが実態に近いといえます。

2026年の成約物件の平均築年数は27.9年で、2021年の18.8年から10年近く上がっています。これは新しい物件の供給が限られる一方で、2000年代に建った物件が中古市場の中心になってきたことを示しており、街としては成熟期に入っています。後述のとおり売出件数の多いマンションにも築20〜30年代が並び、築年数がそのまま売却戦略に直結するエリアです。

平米単価の推移を見ると、当エリアは2021年73万円/㎡、2022年78万円/㎡と上昇した後、2023年・2024年はいずれも73万円/㎡で横ばいとなり、2025年に84万円/㎡、2026年に87万円/㎡へ再び上昇しました。この間、大田区平均は2023年に84万円/㎡へ上がったまま2024年も同水準を保っており、当エリアとの差は2022年の2万円/㎡から2023年・2024年には11万円/㎡まで開きました。その後、2025年は6万円/㎡、2026年は9万円/㎡と、差は一定程度縮まったものの完全には戻っていません。

背景として、当エリアの平均築年数は2022年の23.7年から2023年に28.0年へ上がっており、築年数の経過した物件の成約が増えたことが2023〜2024年の足踏みに影響した可能性があります。また、2026年は成約価格が5449万円と前年の4889万円から大きく上がる一方、平米単価の上昇幅は84万円から87万円にとどまっています。成約価格の伸びの一部は、比較的広い住戸が成約した影響と考えられます。

2024年以降の間取り別平均売買価格は、2LDKが5034万円（14件）、3LDKが5717万円（20件）でした。東京23区平均はそれぞれ9455万円、9042万円で、当エリアは2LDKで約53%、3LDKで約63%の水準にとどまります。ただし、23区平均との差が相対的に小さいのは3LDKで、ファミリー向けの広めの間取りが当エリアでは比較的評価されているといえます。両間取りとも件数は十分にあり、参考値以上の信頼性があります。価格を抑えて広さを確保したい購入層にとって、3LDKが主力の選択肢になっている点が読み取れます。

2024年以降の築年数別平米単価を見ると、築16〜20年が94万円/㎡（10件）、築21〜25年が88万円/㎡（13件）、築26〜30年が74万円/㎡（7件）、築31〜35年が72万円/㎡（5件）、築41年以上が68万円/㎡（8件）でした。築25年までは80万円台後半以上を保つ一方、築26年を超えると70万円台前半まで下がり、築25年前後に一つの価格の境目があります。

築31〜35年は5件、築41年以上も8件と件数は限られますが、築41年以上でも68万円/㎡を維持している点は注目できます。一方、いずれの築年数帯も東京23区平均を下回り、特に築16〜20年は135万円/㎡に対し94万円/㎡で、新しい物件ほど23区平均との差が大きくなっています。築年数の浅さだけでなく、立地条件が価格に反映されているエリアといえます。

平米単価の上位は、1位のドレッセ西馬込（築13年・119万円/㎡）、2位のルーブル西馬込参番館（築18年・115万円/㎡）、3位のパークホームズ西馬込（築19年・108万円/㎡）でした。上位3棟はいずれも築20年未満で、築年数の浅さが単価の高さと結びついています。

4位以下も、アールブラン西馬込（築22年・97万円/㎡）、レクセルマンション西馬込（築29年・95万円/㎡）、ライオンズガーデン仲池上（築24年・94万円/㎡）と続き、築20年代でも90万円/㎡台を保つ物件が複数あります。ランキングの顔ぶれは西馬込の名を冠した物件が中心で、西馬込駅の利便性が価格を支えている様子がうかがえます。

直近3年の売出件数が多いのは、セザール仲池上（8件・築24年・総戸数37）、センチュリーハイツ西馬込（8件・築24年・総戸数51）、エンゼルハイム仲池上（7件・築31年・総戸数47）でした。総戸数が数十戸規模のマンションでも直近3年に7〜8件が売りに出ており、住民の入れ替わりが活発な棟が多いことがわかります。

売主にとっては、買い手から見て同じ棟内に比較対象が複数ある状況になりやすく、価格や専有面積、階数での差別化が重要になります。売出時期が他の住戸と重なると競合が増えるため、同じ棟の売出状況を確認したうえで、時期と価格を決めることが有効です。

大田区全体の2023〜2025年の月別成約件数を合計すると、最多は3月の227件と4月の213件で、最少は1月の149件と8月の156件でした。春先に成約が集中し、年始と夏場は落ち着く傾向がはっきり出ています。9月（200件）と10月（196件）にも秋の山があり、春と秋の二つの時期が動きやすいといえます。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、3〜4月の成約ピークを狙うなら、前年の12月から1月ごろに売り出しを始めるのが目安です。秋の成約を狙う場合は、6月から7月ごろに売り出しを開始する計画が立てやすくなります。

仲池上は大田区平均より平米単価が低い一方で、2025年から2026年にかけて84万円/㎡、87万円/㎡と上昇しており、現在は売主にとって追い風の局面といえます。成約が集まる春先に向けて準備を進めるなら、前年末から年明けの売り出しが一つの目安になります。

物件ごとの判断軸としては、築25年以内かどうか、3LDKのようにファミリー層に需要のある間取りかどうかが大きな分かれ目です。築25年以内の物件は88万円/㎡以上の成約実績があり、現在の相場の恩恵を受けやすい一方、築26年以降の物件は70万円/㎡台前半が目安となるため、強気の価格設定よりも成約実績に基づいた現実的な設定が有効です。なお、金利や経済環境によって買い手の動向は変わるため、売り出し直前の最新の成約事例の確認は欠かせません。