大田区中馬込のマンション相場【2026年最新】

2026年1〜10月に成約した大田区中馬込のマンション21件の平均平米単価は108万円/㎡（坪単価356万円）、平均成約価格は6564万円でした。成約価格は前年同期比で16.1%上昇しており、大田区平均の5801万円を約13%上回っています。

区内での位置づけを見ると、中馬込は大田区の町村別平米単価ランキングで49町中13位に入ります。上位4分の1ほどに位置する中堅上位のエリアといえます。一方、東京23区平均の137万円/㎡と比べると約29万円/㎡低く、都心部との間には価格差が残っています。なお、成約価格は物件の広さに左右されるため、市況を見る際は平米単価の推移が重要です。

中馬込の町内マンションで最寄り駅として最も多いのは馬込駅で、徒歩約7分の物件が57棟と大半を占めます。続いて西馬込駅（徒歩約9分・20棟）、長原駅（徒歩約10分・6棟）の順です。複数の駅を選べる立地ですが、いずれも徒歩7〜10分圏にあり、駅近の利便性と落ち着いた住環境のバランスが取れたエリアといえます。大田区の中でも、品川区や目黒区に近い北寄りの地域に位置しています。

今期の平均築年数は22.0年で、大田区平均の30.4年より約8年新しい水準です。年別に見ても、築15年から築22年の間で推移してきました。区全体に築古物件の成約が多いなか、中馬込は築浅から築20年前後の物件が中心に取引されており、比較的新しい住宅ストックが流通している街だと読み取れます。

平米単価は2021年の74万円/㎡から2026年の108万円/㎡へ、5年間で一貫して上昇してきました。2021年は大田区平均と同じ74万円/㎡でしたが、2022年に81万円/㎡（区80万円/㎡）、2024年に88万円/㎡（区84万円/㎡）、2025年に99万円/㎡（区90万円/㎡）と、年を追うごとに差が開いています。2026年は108万円/㎡で、区平均の96万円/㎡を12万円/㎡上回りました。

この上昇の背景には、物件の新しさがあると考えられます。当エリアの平均築年数は2023年の15.0年を底に、その後は17.8年、18.1年、22.0年と上がっていますが、区平均の30.4年と比べると依然として新しい水準です。築浅物件が成約の中心であることが、区平均との差を支えていると考えられます。また、2022年は成約価格が4438万円と前年を下回りながら平米単価は81万円/㎡へ上昇しており、価格の動きだけでは市況を判断しにくいことも示しています。

2024年以降の平均売買価格を間取り別に見ると、1LDKが4074万円、2LDKが5667万円、3LDKが7492万円でした。いずれも東京23区平均（1LDK 6354万円、2LDK 9455万円、3LDK 9042万円）を下回りますが、差の大きさには違いがあります。1LDKと2LDKは23区平均の6割前後にとどまる一方、3LDKは約83%の水準で、23区平均との差が最も小さい間取りです。

成約件数も3LDKが24件と最も多く、ファミリー層の需要が厚いと読み取れます。この傾向から、広めの間取りほど当エリアで相対的に評価されやすいといえます。1LDKは8件と件数が少ないため参考値として見てください。

2024年以降の築年数別平米単価では、築6〜10年が117万円/㎡と最も高く、築5年以内が106万円/㎡、築11〜15年が103万円/㎡、築16〜20年が100万円/㎡と続きます。築20年以内までは100万円/㎡前後を維持しており、築年数が進んでも単価が大きく崩れにくい点が特徴です。築11〜15年は3件のため、参考値としてご覧ください。

築26〜30年は73万円/㎡、築31〜35年は76万円/㎡、築36〜40年は70万円/㎡、築41年以上は59万円/㎡と、築25年を超えると70万円/㎡前後へ水準が下がります。ただし築31〜35年の76万円/㎡は23区平均の91万円/㎡の約8割で、築古でも一定の水準を保っています。築浅ほど23区平均との差が開いており、築年数による評価の差は都心部ほど急ではありません。

平米単価の上位は、1位のピアース馬込（築8年・143万円/㎡）、2位のルサンク馬込（築11年・140万円/㎡）、3位のザ・パークハウス西馬込（築9年・137万円/㎡）です。上位8物件のうち7物件が築11年以下で、築浅であることが高単価に結びついています。

なお、4位のオーベル馬込iLは築18年で135万円/㎡と、築年数が進んでも高い水準を保つ物件もあります。築年数だけでなく、物件ごとのグレードや管理状態、立地も単価を左右していると考えられます。ご自身の物件がどの層に近いかを知る手がかりとして、上位物件の水準をご参照ください。

直近3年の売出件数が最も多いのは、エクセレントシティ馬込ヒルズの13件です。次いでライオンズマンション馬込マークヒルズが8件、グローリオヒルズ西馬込とザ・パークハウス西馬込がそれぞれ7件でした。売出が多いマンションは市場での流通量が多く、買い手に認知されやすいという利点があります。

一方で、同じ棟内に似た条件の競合が並びやすい点には注意が必要です。エクセレントシティ馬込ヒルズは総戸数55戸に対して13件の売出があり、価格や条件で差をつけにくい場面も想定されます。売出が多い物件にお住まいの場合は、先行する売出事例の価格推移を確認し、売り出し価格や時期を慎重に決めることが大切です。

大田区の2023〜2025年の月別成約件数を合計すると、最多は3月の227件、次いで4月の213件で、最少は1月の149件、次いで8月の156件でした。春先に成約が集中し、年始と真夏に落ち込む傾向がはっきり出ています。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかります。3〜4月の成約ピークを狙うなら、前年12月から1月に売り出しを始めておくのが一つの目安です。秋にもやや持ち直し、9月は200件、10月は196件と成約が伸びています。この時期の成約を狙う場合は、6月から7月ごろの売り出しが目安になります。

当エリアは、築20年以内の物件で平米単価が100万円/㎡前後を維持しており、築浅から築20年前後の物件は売却に向いた状況です。3LDKなど広めの間取りは23区平均との差が小さく、評価されやすい傾向があります。一方、築25年を超える物件は単価が70万円/㎡前後へ下がるため、築年数の節目を意識して売却時期を検討するのも一つの判断軸です。

売り出しの時期は、春の成約ピークを見据えた年末から年明けが目安です。ただし、物件ごとの条件で最適なタイミングは変わります。平米単価が上昇基調にある現在は、築年数がこれ以上進む前に動くことで、築浅物件としての評価を活かしやすいと考えられます。