大田区西蒲田のマンション相場【2026年最新】

大田区西蒲田の2026年1〜10月の成約は23件で、平均平米単価は92万円/㎡（坪単価303万円）、平均成約価格は4796万円でした。大田区平均の成約価格5801万円と比べると約17%低く、東京23区平均の平米単価137万円/㎡と比べても控えめな水準です。

区内の町村別平米単価ランキングでは49町中24位で、ちょうど中位に位置します。成約価格は前年同期比で-6.9%ですが、成約価格は物件の広さや築年数の構成に左右されやすいため、市況の良し悪しは平米単価で見るのが適切です。その平米単価は2021年の74万円/㎡から2026年の92万円/㎡へと上昇しており、足元でも堅調に推移しています。

西蒲田は大田区の中でも蒲田駅の西側に広がるエリアで、町内のマンションの最寄り駅は蓮沼駅（徒歩約4分・54棟）と蒲田駅（徒歩約5分・43棟）に大きく分かれます。このほか池上駅（徒歩約9分・9棟）を最寄りとする棟もあり、複数駅を使い分けられる点が特徴です。

なかでも蒲田駅は大田区の代表的なターミナルで、駅周辺の利便性を享受しやすいエリアだといえます。平均築年数は35.8年と、区平均の30.4年（2026年）より5年ほど古く、築40年前後の物件が多く流通する成熟した住宅地です。この築年数の構成が、成約価格の水準を区平均より低めに押さえている面があります。

平米単価の推移を見ると、2021年は当エリア・大田区ともに74万円/㎡で並んでいました。その後は区が2022年80万円、2023年84万円と先行して上昇する一方、当エリアは73万円、77万円と緩やかな動きにとどまり、差が開きました。2024年は76万円/㎡と足踏みしましたが、2025年に86万円、2026年に92万円と大きく伸び、区平均（90万円、96万円）との差は4万円/㎡まで縮まっています。

背景として、2022年以降は平均築年数が23.2年から36年前後へと上がっており、築古物件の比率が高まったことが単価の伸びを抑えていた可能性があります。それでも2025年以降に単価が上がっていることは、築年数の影響を上回る評価を受けている物件が増えていると読み取れます。2023年は成約価格が4617万円と高い一方、単価は77万円/㎡でした。このように成約価格と単価の動きが一致しない年もあるため、広さの違いを考慮して見る必要があります。

2024年以降の間取り別の平均売買価格は、1LDKが3459万円（11件）、2LDKが5063万円（21件）、3LDKが6680万円（15件）でした。東京23区平均（1LDK 6354万円、2LDK 9455万円、3LDK 9042万円）と比べると、1LDKは約54%、2LDKは約54%、3LDKは約74%の水準です。

3LDKは23区平均との差が相対的に小さく、ファミリー向けの広めの間取りがこのエリアでは比較的評価されていると読み取れます。一方で、成約件数が最も多いのは2LDKです。間取りごとの価格差には広さや築年数の違いも含まれるため、実際の売却では同じ棟・近隣の成約事例と照らして判断することが大切です。

2024年以降の築年数別平米単価を見ると、築11〜15年が118万円/㎡と最も高く、築21〜25年と築26〜30年はいずれも100万円/㎡でした。築16〜20年は93万円/㎡ですが、3件と件数が少ないため参考値としてご覧ください。築36〜40年は79万円/㎡、築41年以上は69万円/㎡と、築年数が進むにつれて単価は下がります。

23区平均との比較では、築26〜30年は100万円/㎡対111万円/㎡、築36〜40年は79万円/㎡対85万円/㎡と、築年数が進むほど差が小さくなる傾向があります。築41年以上は30件と最も成約が多く、69万円/㎡対87万円/㎡で差はありますが、築古でも安定した取引が成立している点は、売却を検討する方にとって心強い材料です。

平米単価の上位は、1位のアールブラン西蒲田（築15年・134万円/㎡）、2位のコスモ西蒲田（築28年・128万円/㎡）、3位の東急ドエルアルス蒲田（築29年・121万円/㎡）です。

上位8棟のうち築15年以内は3棟で、残りは築25〜31年の物件です。築年数が浅い物件が評価されるのは当然ですが、築28〜29年でも120万円/㎡を超える棟があり、築年数だけでなく管理状態や立地、規模といった個別の条件が価格を左右していることがうかがえます。

直近3年の売出件数が最も多いのは、シーアイマンション池上（10件・築27年・総戸数65）で、次いで西蒲田ロイヤルハイツ（8件・築45年・総戸数78）、藤和シティコープ西蒲田1（7件・築40年・総戸数60）が続きます。

売出件数の多い棟は、購入検討者にとって認知度が高く、取引が活発な物件だといえます。その反面、同じ棟内で売り出しが重なると競合が生まれやすく、価格や条件の比較にさらされる点には注意が必要です。同じ棟の売り出し状況を把握し、時期や価格設定を工夫することが重要になります。

大田区の月別成約件数（2023〜2025年の合計）を見ると、最多は3月の227件、次いで4月の213件で、最少は1月の149件、次いで8月の156件でした。春の新生活シーズンに向けて購入検討者が動くため、3〜4月に成約が集中する傾向があります。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、3〜4月の成約を狙うなら、12月下旬から1月に売り出しを始めるのが目安です。1月は成約件数こそ少ないものの、春の需要期に向けて購入検討者が物件を探し始める時期にあたります。秋にも9月（200件）、10月（196件）と成約が増えるため、7月頃の売り出しも選択肢になります。

売却のタイミングは、季節性と物件の条件を合わせて考えるのが基本です。春の成約ピークを見据えた年末年始の売り出しが一つの軸になり、築年数や間取りによっても向き不向きが分かれます。

築26〜30年のゾーンは単価が100万円/㎡と比較的安定しており、3LDKは23区平均との差も小さいため、これらに該当する物件は検討しやすい状況です。平米単価は2025年以降に上昇しており、売却を前向きに考えられる局面にあります。ただし、築年数が進むほど単価が下がる傾向は続くため、売却を検討しているなら、時期を先送りせず早めに相場を確認しておくことをおすすめします。