大田区大森本町のマンション相場【2026年最新】

大田区大森本町の2026年1〜10月の中古マンション成約相場は、平均成約価格6302万円、平均平米単価95万円/㎡（坪単価314万円）、成約件数は18件でした。前年同期と比べて成約価格は19.9%上昇しています。大田区平均の成約価格5801万円に対して当エリアは約9%高く、区内で買い手の需要が一定程度ある町といえます。

一方、平米単価を比べると大田区内の順位は49町中23位で、ちょうど中位に位置します。東京23区平均の137万円/㎡と比べると、当エリアは約42万円/㎡低い水準です。2021年の71万円/㎡から95万円/㎡へと着実に上がっており、価格の水準よりも「上昇の持続力」に特徴があるエリアです。

大森本町の最寄り駅は、町内のマンションでは平和島駅（徒歩約6分・24棟）と大森海岸駅（徒歩約5分・19棟）に二分されます。いずれも駅徒歩5〜6分圏のマンションが中心で、2つの駅が使える立地が選ばれていることがうかがえます。大田区の北東部、品川区との区境に近い位置にあり、湾岸方面と都心方面のどちらにもアクセスしやすい点が、この町の位置づけを特徴づけています。

平均築年数は35.1年です。人気ランキングの上位には築15〜30年のマンションが並ぶ一方、売出件数の上位には築40年超の大規模団地型のマンションも入っています。新しい物件と成熟した物件が混在しており、売却を検討する際は同じ町でも築年数帯によって市場の見られ方が大きく変わる点を押さえておく必要があります。

平米単価の推移を年別に見ると、2021年の71万円/㎡から2023年には84万円/㎡まで上昇し、2024年は83万円/㎡とほぼ横ばいで調整しました。その後2025年は85万円/㎡、2026年は95万円/㎡と再び上昇に転じています。大田区平均との差は2021年の3万円、2025年の5万円と当エリアが下回る状態が続いていましたが、2026年は95万円/㎡対96万円/㎡とわずか1万円差まで縮まりました。

背景を見るうえで注目したいのが築年数の変化です。当エリアの平均築年数は2022年の24.9年から2026年の35.1年へと約10年ぶん上がっています。それでも平米単価は上昇しているため、築古化による押し下げ分を、築浅から築20年台の物件への買い手の評価が上回っていると考えられます。ただし2026年は18件の途中集計のため、成約物件の内訳によって数値が動きやすい点には留意が必要です。また成約価格が2025年の5285万円から6302万円へ約19%伸びたのに対し、平米単価の伸びは約12%にとどまり、広めの住戸の成約が増えた影響も含まれているとみられます。

2024年以降の間取り別の平均売買価格は、当エリアで1LDKが3695万円、2LDKが4908万円、3LDKが6953万円です。東京23区平均（1LDK 6354万円、2LDK 9455万円、3LDK 9042万円）と比べると、すべての間取りで低い水準ですが、差の大きさは間取りごとに異なります。1LDKは23区平均の約58%、2LDKは約52%にとどまる一方、3LDKは約77%と最も差が小さくなっています。

このことから、当エリアではファミリー向けの3LDKが相対的に評価されているといえます。成約件数も3LDKが19件で最も多く、2LDKの14件が続きます。1LDKは4件のため参考値として見るのが妥当で、価格の傾向を断定するのは控えます。

2024年以降の築年数別平米単価を見ると、築21〜25年が108万円/㎡（16件）、築26〜30年が96万円/㎡（8件）と、築浅から築20年台の物件が当エリアの価格をけん引しています。ただし23区平均（それぞれ123万円/㎡・111万円/㎡）と比べると、いずれも約12〜15万円/㎡下回っています。

築36〜40年は61万円/㎡と大きく下がる一方、築41年以上は73万円/㎡と、築36〜40年を上回っています。築36〜40年は4件と件数が少ないため参考値ですが、築41年以上は17件の成約があり、築古でも一定の需要が確認できます。築年数が上がるほど単価が単純に下がるわけではなく、物件ごとの規模や立地による差が大きいことがうかがえます。

平米単価が高い上位のマンションを見ると、1位の東京マスタープレイスが築24年で115万円/㎡、2位のグランイーグルシーサイド大森が築15年で112万円/㎡、3位の大森パークホームズベイサイドコートが築30年で111万円/㎡です。上位5位までは築15〜30年で、いずれも100万円/㎡を超えています。

共通しているのは、築年数が比較的浅く、当エリアの平均築年数35.1年を大きく下回る点です。築年数が新しいほど単価が高くなる傾向が当エリアでも確認できます。自分のマンションがこの水準に近いのか、あるいは築年数が上回っている場合はどの要素で評価されるのかを知ることが、売り出し価格を考える第一歩になります。

直近3年の売出件数が最も多いのは東京マスタープレイスの27件で、続いて大森パークホームズベイサイドコートが26件、大森ハイツが14件です。総戸数が283〜434戸と大きな棟ほど売出件数も多くなる傾向があります。

売主の立場では、売出件数が多い棟は買い手にとって比較検討の材料が豊富で、成約事例も蓄積されている点で売却しやすい側面があります。一方、同じ棟内で複数の部屋が同時期に売り出されていると、価格や条件を直接比べられやすくなります。同じ棟の売出状況を事前に確認し、階数・向き・内装状態の差をどう訴求するかを整理しておくことが重要です。

大田区の2023〜2025年の月別成約件数を合計すると、最も多いのは3月の227件、次いで4月の213件です。反対に少ないのは1月の149件と8月の156件で、春先に成約が集中する傾向がはっきり出ています。新年度の転居需要に合わせて購入を決める買い手が多い時期といえます。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、3〜4月の成約を狙うなら前年の12月から1月ごろに売り出しを始めるのが一つの目安です。秋にも9月（200件）・10月（196件）と小さな山があるため、夏の終わりに売り出して秋の成約を狙う選択肢もあります。

季節性の面では、3〜4月の成約ピークを見据えた12月〜1月の売り出し開始が現実的な選択肢です。ただし時期だけでなく、物件の条件によって有利・不利が分かれる点も意識したいところです。

当エリアでは築20年台の物件と3LDKのファミリー向け間取りが、23区平均との差が小さく評価されています。こうした条件に当てはまる物件は、市況が上昇傾向にある今、積極的に売却を検討できる状況といえます。築年数がさらに進んだ物件は、築年数帯によって単価の動きが異なるため、まずは同じ築年帯の成約事例を確認して判断することをおすすめします。