大田区大森南のマンション相場【2026年最新】

大田区大森南の2026年1〜10月のマンション成約は10件で、平均平米単価は69万円/㎡（坪単価228万円）、平均成約価格は4236万円でした。大田区平均の成約価格5801万円と比べると約27%低く、平米単価でも区平均の96万円/㎡を下回っています。

大田区の町村別平米単価ランキングでは49町中48位で、区内ではもっとも手頃な価格帯のエリアのひとつです。成約価格は前年同期比で-16.4%となっていますが、成約価格は物件の広さや築年数に左右されるため、市況の強弱は平米単価で見るのが適切です。年別の単価は2025年の71万円/㎡から69万円/㎡へと小幅な動きにとどまっており、件数が10件と限られる点も踏まえて読む必要があります。

大森南は大田区の南東部に位置し、羽田空港にも近い湾岸寄りのエリアです。町内のマンションの最寄り駅は昭和島駅（徒歩約16分・24棟）がもっとも多く、次いで大鳥居駅（徒歩約17分・13棟）、梅屋敷駅（徒歩約15分・6棟）が続きます。いずれも駅まで徒歩15分以上かかる棟が中心で、駅近を重視する層よりも、広さや価格を優先する層に選ばれやすい立地といえます。

平均築年数は27.6年ですが、人気ランキング上位には築11年から築27年までの比較的新しい世代のマンションが並んでおり、築浅から中堅築年の物件が街の中心を担っています。一方で売出件数の上位には築46年の大規模物件も含まれており、新旧の物件が混在した街並みです。そのため、同じ大森南でも物件ごとの築年数や駅距離によって評価に幅が出やすいエリアです。

当エリアの平米単価は、2021年の63万円/㎡から2022年も63万円/㎡で横ばいとなり、2023年は56万円/㎡まで下がりました。その後は2024年に61万円/㎡、2025年に71万円/㎡と回復し、2026年は69万円/㎡と高めの水準を維持しています。大田区平均は同じ期間に74万円/㎡から96万円/㎡へ一貫して上昇しており、2021年は約11万円だった差が2026年には27万円まで開きました。区全体の上昇に比べると、当エリアの伸びは緩やかだったことがわかります。

成約価格と平米単価の動きが一致しない年がある点にも注意が必要です。たとえば2021年は成約価格4138万円に対し築12.2年、2022年は3111万円で築21.3年と、平均築年数が大きく異なります。2025年の4849万円は築17.3年の物件が多く成約した影響が考えられます。2026年は築27.6年と築年数が進んでいる中でも単価が69万円/㎡を保っており、件数が10件と少ないため参考値としての側面はありますが、価格の底堅さを示す材料といえます。

2024年以降の間取り別平均売買価格は、2LDKが3323万円（4件）、3LDKが4737万円（18件）、4LDKが5580万円（4件）でした。東京23区平均の9455万円、9042万円、8880万円と比べると、いずれも大きく下回っています。

件数の面では3LDKが18件と突出しており、ファミリー向けの広さがこのエリアの主役です。2LDKと4LDKは各4件と少なく、参考値として見るのが妥当です。23区平均との比率で見ると、4LDKは約63%、3LDKは約52%、2LDKは約35%となり、広い間取りほど23区平均との差が小さくなっています。広さを確保しながら予算を抑えたいファミリー層に選ばれやすいエリアといえます。

2024年以降の築年数別平米単価は、築6〜10年が77万円/㎡（6件）、築11〜15年が70万円/㎡（4件）、築16〜20年が65万円/㎡（6件）、築21〜25年が66万円/㎡（8件）、築26〜30年が67万円/㎡（3件）、築41年以上が57万円/㎡（4件）でした。築浅ほど高い傾向はありますが、築16年から30年の幅では65〜67万円/㎡とほぼ横ばいで、築年数による差が小さい点が特徴です。

築26〜30年は3件と少ないため参考値ですが、築古でも単価が大きく崩れていないことがうかがえます。築41年以上でも57万円/㎡を維持しており、築年数が進んだ物件でも一定の評価がある状況です。ただし、どの築年数帯も東京23区平均を下回っており、築年数が進むほど23区平均との比率は高くなる（築6〜10年で約48%、築41年以上で約66%）ことも押さえておきたい点です。

平米単価の上位は、1位がザヴィスタ大森スールトーレ（築21年・86万円/㎡）、2位がファミニュー大森南（築20年・84万円/㎡）、3位がエンゼルハイム大森南第2（築27年・80万円/㎡）です。上位3棟はいずれも築20年以上で、築浅物件に限らず単価を維持している点が共通しています。

このことから、当エリアでは築年数の新しさだけでなく、建物ごとの管理状態や立地、間取りの条件が単価に反映されている可能性があります。5位のグランイーグルパークサイド大森南は築11年で77万円/㎡と築浅らしい水準ですが、築20年前後の物件がこれを上回る例もあります。ご自身の物件が属する建物の成約実績を、個別に確認することが大切です。

直近3年の売出件数が多いのは、グランイーグルパークサイド大森南（13件・築11年）で、ミオカステーロ大森サウスフォート、エルズ東京パークサイドヴィラ、大森南スカイハイツがそれぞれ6件で続きます。売出が多い棟は取引が活発で買い手の目に触れやすい反面、同じ棟内に競合物件が並びやすいという側面があります。

これらの棟にお住まいの場合は、同じ棟で売り出し中の物件の価格や広さ、階数、向きを把握したうえで、条件の違いを踏まえた価格設定をすることが重要です。競合が多い状況では、販売開始のタイミングや価格の決め方が成約までの期間に影響しやすくなります。

大田区全体の2023〜2025年の月別成約件数を合計すると、もっとも多いのは3月（227件）で、4月（213件）、2月（202件）、9月（200件）が続きます。反対にもっとも少ないのは1月（149件）と8月（156件）です。春の新生活に向けた住み替え需要が、成約件数を押し上げていると考えられます。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、3〜4月の成約ピークに合わせるなら、前年12月から1月ごろに売り出しを始めるのが目安です。秋の9〜10月にも成約が増えるため、7月から8月に売り出しを開始する方法もあります。ただし、当エリアのような件数の少ない町では月ごとの傾向がぶれやすく、区全体のデータを目安にしつつ、個別の相談で最終判断することをおすすめします。

季節面では、区全体の成約件数が増える3〜4月に向けて、前年冬に売り出しを始める進め方が有力です。当エリアは件数が少ないため、時期の選択以上に、物件の条件に合った価格設定が結果を左右しやすいといえます。

物件の特徴で見ると、当エリアで売却に向いているのは、築20年前後までで単価が70万円/㎡台を維持している物件や、需要の厚い3LDKです。築16〜30年の単価が65〜67万円/㎡で横ばいのため、築年数が進む前に動くことで評価を保ちやすくなります。一方、2026年の平米単価は69万円/㎡と高めの水準で推移しているため、このタイミングで一度査定を取り、現在の評価を確認しておく価値があります。