大田区大森西のマンション相場【2026年最新】

大田区大森西の2026年1〜10月のマンション成約は23件で、平均成約価格は5223万円（前年同期比+1.7%）、平均平米単価は89万円/㎡（坪単価296万円）でした。大田区平均の成約価格は5801万円で、当エリアはそれを約10%下回っています。東京23区平均の平米単価137万円/㎡と比べても、価格水準は抑えめです。

大田区内の町村別平米単価ランキングでは49町中28位と、ちょうど中位に位置します。成約価格の差には物件の広さや築年数の違いも反映されるため、市況の比較は平米単価で見るのが適切です。年別の推移では2021年の72万円/㎡から緩やかに上昇を続けており、その流れは次のセクションで詳しく見ていきます。

大森西で最寄り駅として最も多いのは大森町駅（徒歩約8分・64棟）で、次いで平和島駅（徒歩約10分・29棟）、梅屋敷駅（徒歩約7分・21棟）の順です。町内のマンションの約半数が大森町駅を最寄りとしており、京急線沿線の生活圏を中心としたエリアといえます。3駅が徒歩7〜10分圏に分かれるため、同じ大森西でも物件の立地によって利便性の印象が変わります。

大田区の中では大森エリアの一角にあたり、京浜東北線側の大森駅方面と京急線側の駅が近接する位置関係です。当エリアの平均築年数は28.1年で、区平均の30.4年よりやや若い水準です。後述のとおり築10年前後の比較的新しい物件が複数あり、築浅物件と築古物件が混在する街だといえます。

当エリアの平米単価は、2021年72万円/㎡、2022年77万円/㎡、2023年81万円/㎡、2024年81万円/㎡、2025年88万円/㎡、2026年89万円/㎡（1〜10月）と推移しています。2023年から2024年にかけては81万円/㎡で横ばいとなりましたが、2025年に一段上昇し、足元でも89万円/㎡と高値圏を維持しています。大田区平均との差は2021年の2万円/㎡から2026年は7万円/㎡へ広がっており、区全体が96万円/㎡まで伸びる中で、当エリアの上昇幅はやや穏やかです。

背景として、平均築年数の変化が影響している可能性があります。当エリアの成約物件の平均築年数は2023年の15.7年から2026年の28.1年へ上がっており、築年数が進んだ物件の比率が高まる中でも単価が維持されている点は注目できます。一方、2021年と2023年に築15年台前半の物件が多く成約していた時期は、築浅物件が単価を押し上げていたと考えられます。成約価格が2026年にわずかに下がりながら単価が上がっているのは、成約物件の専有面積が小さめだった可能性を示唆しています。

2024年以降の間取り別平均売買価格を東京23区平均と比べると、当エリアはどの間取りでも下回っています。たとえば2LDKは5105万円で23区平均9455万円の約54%、3LDKは6063万円で9042万円の約67%です。一方、4LDKは7952万円で23区平均8880万円の約90%と、差が最も小さくなっています。

件数で見ると、3LDKが43件と突出して多く、ファミリー向けの住戸が取引の中心であることがわかります。3LDKは23区平均との価格差も比較的小さいことから、このエリアで相対的に評価されやすい間取りといえます。4LDKは5件、ワンルームは4件と件数が少ないため、これらの価格は参考値として見てください。

2024年以降の築年数別平米単価では、5年以内が112万円/㎡、6〜10年が104万円/㎡と高く、築浅ほど評価が高い傾向です。11〜20年は92〜93万円/㎡、21〜25年は96万円/㎡（3件のみで参考値）と、築20年台前半までは90万円/㎡前後の水準を保っています。

築26〜30年では78万円/㎡へ下がるものの、31〜35年は84万円/㎡と持ち直しています。41年以上は61万円/㎡ですが、23件と取引が多く、築古物件にも一定の需要があることがわかります。23区平均との差は築31〜35年で7万円/㎡（84万円/㎡対91万円/㎡）と最も小さく、この築年帯は当エリアの比較的強みのある領域です。

平米単価の上位には、マイキャッスル大森町エクセレントステージ（築24年・130万円/㎡）、エクセレントシティ大森町駅前（築10年・124万円/㎡）、シティテラス大森西（築10年・121万円/㎡）が並びます。上位3物件のうち2物件は築10年で、築浅であることが高単価の大きな要因です。

ただし1位は築24年でありながら130万円/㎡と最も高く、築年数だけでは説明できない評価も存在します。校名などデータにない情報は挙げられませんが、上位物件には大森町駅の名を冠した物件が複数含まれ、駅に近い立地が評価に結びついている可能性があります。ご自身のマンションが近い条件であれば、上位物件の水準が一つの目安になります。

直近3年の売出件数が多いのは、シティテラス大森西（16件・築10年）、リージェントハウス大森西（12件・築17年・総戸数191）、大森第2スカイハイツ（10件・築48年・総戸数74）です。件数が多い物件は市場での取引が活発で、買い手の目に触れる機会が多いという面があります。

売主にとっては、同じ棟内で複数の住戸が同時に売りに出される可能性が高い点に注意が必要です。比較される機会が多いため、価格設定や室内の状態、売り出しのタイミングが成約までの期間を左右します。上位にはイニシア大森町Ｎ’ｓスクエア（9件・築5年）のような築浅物件と、築30年以上の物件が混在しており、築年数を問わず売却が活発に行われています。

大田区の2023〜2025年の月別成約件数を見ると、最も多いのは3月（227件）で、4月（213件）、2月（202件）、9月（200件）が続きます。反対に最も少ないのは1月（149件）と8月（156件）です。春の新生活需要に合わせて購入検討者が動く時期に成約が集中する傾向が読み取れます。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、3〜4月の成約ピークを狙うなら、前年12月〜1月に売り出しを開始するのが目安です。秋の9〜10月にも成約の山があるので、7月ごろの売り出しも選択肢になります。査定や書類準備の時間も考えると、売り出しの2か月前から動き出すと余裕を持って進められます。

売却の動きが最も活発になるのは春の成約ピークに向けた時期です。この流れに乗るには、冬の間に売り出しを始めることが現実的な選択肢になります。

築年数・間取りの面では、築10年前後の物件や3LDKは取引件数が多く、評価も安定しています。また築31〜35年帯が23区平均との差が小さいことから、築古でも状態が良ければ検討に値します。いずれの場合も、同じ棟や近隣の直近の成約事例を確認し、現実的な価格帯を把握したうえで時期を決めるのが判断の軸になります。市場環境は変動するため、早めに査定を取り、複数の売り出し時期を比較するのが有効です。