大田区下丸子のマンション相場【2026年最新】

大田区下丸子の2026年1〜10月のマンション成約は41件で、平均平米単価は91万円/㎡（坪単価301万円）、平均成約価格は7,810万円でした。成約価格は前年同期比で+24.8%と大きく伸びています。

大田区の平均成約価格5,801万円と比べると、下丸子は約35%高い水準です。ただし成約価格は物件の広さに左右されます。下丸子はファミリー向けの広い住戸の成約が多いため、価格差ほどの単価差があるわけではありません。実際、東京23区の平均平米単価137万円/㎡に対して、当エリアは91万円/㎡です。

大田区の町村別平米単価ランキングでは49町中25位で、区内ではちょうど中位にあたります。価格帯の面では手が届きやすい一方、年ごとの単価は着実に上がっています。

下丸子は大田区の西端、多摩川に近いエリアです。最寄り駅として最も多いのは武蔵新田駅（徒歩約8分・42棟）で、下丸子駅（徒歩約6分・39棟）、鵜の木駅（徒歩約7分・18棟）が続きます。複数の駅が徒歩圏に重なり、利用駅を選べる点がこの町の特徴です。

平均築年数は27.5年で、大田区平均（30.4年）よりやや若い水準です。後ほど触れる売出件数ランキングには築22〜24年の大規模マンションが並び、2000年前後に開発された大規模物件が町の中心を占めていることがうかがえます。一方で築35年のパークハウス多摩川南1番館のような小規模な既存棟も混在し、世代の異なる物件が併存する成熟した住宅地といえます。

平米単価は2021年の71万円/㎡から2026年の91万円/㎡まで、一貫して上昇しています。2022年に78万円、2023年に79万円と緩やかに伸び、2024年・2025年は84万円で横ばい、2026年に91万円へ再び上がりました。2024〜2025年の横ばいは、調整というより足踏みに近い動きです。

大田区平均との差も注目点です。2021年は当エリア71万円に対し区平均74万円、2025年は84万円に対し90万円と、単価では区平均をわずかに下回って推移してきました。2026年も91万円に対し区平均は96万円で、差は5万円ほどです。一方、成約価格は区平均を一貫して1,000万円以上上回ります。これは下丸子で広めの住戸の成約が多いためと考えられます。平均築年数は2021年の20.3年から2026年の27.5年へ上がっており、築年数が進んでも単価が維持されている点は、エリアの底堅さを示しています。

2024年以降の間取り別平均価格を東京23区平均と比べると、下丸子は全体に低い水準です。1LDKは3,712万円（23区6,354万円）、2LDKは6,641万円（23区9,455万円）と差が大きくなっています。一方、3LDKは7,365万円（23区9,042万円）、4LDKは8,476万円（23区8,880万円）で、広い間取りほど差が縮まります。

成約件数も3LDKが73件と最も多く、下丸子の中心はファミリー向けの3LDKです。4LDKは差が小さいものの、11件と件数が少ないため参考値としてご覧ください。1LDKも11件と少なく、断定は避けます。

築年数別の平米単価（2024年以降）を見ると、築5年以内は101万円/㎡、築6〜10年は102万円/㎡、築11〜15年は104万円/㎡で、築15年以内は100万円台で並びます。築16〜20年は89万円/㎡、築21〜25年は92万円/㎡と一段下がりますが、このゾーンは成約が70件と最も多く、下丸子の取引の中心帯です。

築26〜30年は78万円/㎡（8件）、築31〜35年は71万円/㎡、築41年以上は63万円/㎡です。築年数が進むにつれて単価は下がるものの、いずれの帯も23区平均より低い水準にあります。築5年以内（3件）は件数が少なく、参考値です。築年数が進んだ物件でも、立地と管理状態によって評価に差がつきます。

平米単価の上位には、1位サーパスシティ下丸子（築21年・123万円/㎡）、2位ルーブル下丸子（築15年・116万円/㎡）、3位パティーナ下丸子（築12年・110万円/㎡）が並びます。上位10位以内には築8〜12年の比較的新しい物件が多いものの、築21年のサーパスシティ下丸子が1位に入っている点が特徴です。

築年数が新しいことだけでなく、立地や規模、管理状態などの条件が価格を支えている物件が評価を集めていると考えられます。築20年超でも、区平均の単価を上回る物件が存在します。

直近3年の売出件数が多いのは、1位ブラウトリエ（19件・築24年・総戸数428）、2位シエルズガーデンエールタワー（18件・築23年・総戸数486）、3位ザリバープレイスウエストタワー（16件・築22年・総戸数962）です。いずれも総戸数が多い大規模マンションで、棟内の住戸数が多いぶん売出も出やすくなっています。

売主の立場では、購入希望者が絞り込みやすく流動性が高い一方で、同じ棟内に競合する売出が並びやすい点に注意が必要です。他の住戸との差別化として、階数・向き・室内の状態を整理し、価格設定を慎重に検討することが大切です。

大田区の2023〜2025年の月別成約件数を合計すると、最多は3月（227件）、次いで4月（213件）で、最少は1月（149件）と8月（156件）でした。春に成約が集中する傾向が読み取れます。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかります。そのため、3〜4月の成約ピークを狙うなら、前年の12月から1月に売り出しを始めるのが目安です。年明け早々の準備期間を逆算し、年末までに査定と売却戦略を固めておくと、需要が高まる時期に間に合います。

下丸子は2026年にかけて平米単価が上昇しており、成約価格も大田区平均を大きく上回る水準にあります。需要が確認できる今は、売却を前向きに検討しやすい局面といえます。春の成約集中に合わせた逆算スケジュールも、準備の目安になります。

物件ごとの判断軸としては、3LDKを中心としたファミリー向けの住戸は需要が厚く、取引の中心帯である築21〜25年前後の物件は比較対象も多いため、相場に沿った価格設定がしやすい傾向です。築年数が進んだ物件は単価が下がるため、早めに査定を受けて時期を決めることをおすすめします。