渋谷区恵比寿のマンション相場【2026年最新】

2026年1〜10月の渋谷区恵比寿における中古マンションの平均平米単価は217万円/㎡（坪単価717万円）、平均成約価格は12363万円でした。成約件数は42件、平均築年数は25.7年です。東京23区平均の平米単価137万円/㎡と比べると、約1.6倍の水準にあたります。

渋谷区平均の成約価格12479万円と比べると、当エリアは約1%低い位置にあります。一方で、渋谷区の町村別平米単価ランキングでは29町中13位で、区内でも中位に位置します。成約価格が区平均とほぼ並ぶのは、当エリアの成約に1LDK・2LDKなどコンパクトな間取りが多く含まれ、価格が広さに左右されているためと考えられます。価格水準を見る際は、広さの影響を受けにくい平米単価で比較するのが適切です。年別の推移は2021年の131万円/㎡から上昇傾向にあり、詳細は後段で触れます。

恵比寿の町内にあるマンションの最寄り駅は、恵比寿駅（徒歩約6分・75棟）が最も多く、次いで広尾駅（徒歩約9分・37棟）、白金台駅（徒歩約12分・4棟）の順です。恵比寿駅を最寄りとする棟が全体の過半を占め、広尾駅側に位置するマンションも一定数あります。同じ町内でも最寄り駅によって、駅までの距離感や住環境のイメージが変わる点が特徴です。

地理的には渋谷区の南部に位置し、港区や目黒区との境にも近いエリアです。平均築年数は25.7年で、築20年台のマンションが成約の中心を占めています。新しい物件ばかりではなく、すでに熟成した住宅地としての性格が強く、築年数の幅が広いことが売買の選択肢の多さにつながっています。

年別の平米単価を見ると、当エリアは2021年の131万円/㎡から2023年の195万円/㎡まで大きく上昇しました。2023年は平均築年数が14.4年と、他の年より新しい物件の成約が多かった年です。その反動で2024年は築23.9年の物件が中心となり、単価は180万円/㎡に調整されています。その後は2025年に207万円/㎡、2026年（1〜10月）に217万円/㎡と、築年数が20年台でも単価は再び上昇しました。

渋谷区平均との差は、2021年はほぼ同水準（131万円/㎡対127万円/㎡）でしたが、2023年には195万円/㎡対150万円/㎡と最も開き、2026年は217万円/㎡対201万円/㎡まで縮まっています。2023年の差の大きさは築浅物件の影響が大きく、直近の差の縮小は区全体の単価上昇によるものと読み取れます。成約価格と単価の動きがずれる年があるのは、成約物件の広さが年ごとに異なるためです。

2024年以降の間取り別平均価格を東京23区平均と比べると、どの間取りでも当エリアが上回っています。ワンルームは5660万円で23区平均3153万円の約1.8倍、1LDKは9206万円（同6354万円）、2LDKは14317万円（同9455万円）です。

特に差が目立つのは3LDKで、当エリア20075万円に対して23区平均は9042万円と2倍を超えます。ただし3LDKは15件と件数が少なく、参考値として見るのが妥当です。件数が比較的多い1LDK（34件）と2LDK（37件）が、当エリアの価格水準を最も安定して示している間取りといえます。ファミリー向けの広い間取りが評価される傾向はありますが、成約件数を踏まえて慎重に判断する必要があります。

2024年以降の築年数別の平米単価を見ると、築浅から築古まで、すべての築年数帯で東京23区平均を上回っています。築5年以内は259万円/㎡、築6〜10年は320万円/㎡と高く、特に築6〜10年は23区平均160万円/㎡の2倍にあたります。築11〜20年でも211〜214万円/㎡を保っています。

注目したいのは、築21〜30年の帯です。194〜196万円/㎡と築浅帯に比べて下がるものの、23区平均（111〜123万円/㎡）との差は大きく、件数も28件・34件と多く、このエリアの成約の中心となっています。築41年以上でも142万円/㎡と、23区平均87万円/㎡を大きく上回りました。築年数が進んでも、立地の評価が価格を支えていることがうかがえます。なお築36〜40年は5件と少なく、参考値としてご覧ください。

平米単価の上位には、ザ・パークハウス恵比寿（築6年・383万円/㎡）、グランドヒルズ恵比寿（築7年・382万円/㎡）、アトラス恵比寿景丘（築3年・314万円/㎡）が並びます。上位3棟はいずれも築7年以内の築浅マンションで、築年数の浅さが高単価に直結していることが分かります。

ただし、4位以下に目を向けると、築27年のディアナコート恵比寿が257万円/㎡、築43年のシャンボール恵比寿が239万円/㎡と、築年数が進んでも高い単価を維持する物件があります。築年数だけでなく、棟ごとの立地や管理状況が評価に影響していると考えられます。ご所有のマンションが築古でも、同じ棟の成約事例を確認することが大切です。

直近3年の売出件数が最も多いのは、グランドヒルズ恵比寿の25件（総戸数310）です。次いでシャンボール恵比寿が19件（総戸数126）、リシェ広尾が18件（総戸数70）と続きます。総戸数が多い棟は、売出件数も増えやすい傾向があります。

売主の立場では、売出件数が多い棟は買い手の関心が集まりやすく、取引が活発という利点があります。一方で、同じ棟内で競合する売り出し物件が複数並ぶ可能性もあります。リシェ広尾のように総戸数70で18件の売り出しがあるケースでは、棟内での入れ替わりが活発であることがうかがえます。価格設定や売り出しのタイミングを工夫し、競合物件との差を明確にすることが重要です。

渋谷区全体の2023〜2025年の月別成約件数を合計すると、最多は3月の199件、次いで4月の176件です。一方、最少は12月の78件で、1月も96件と少なく、春先に取引が集中する傾向が見られます。年度替わりの住み替え需要が、この時期の成約を押し上げていると考えられます。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかります。春の成約ピークに間に合わせるなら、前年の12月〜1月ごろに売り出しを始めるのが一つの目安です。反対に、成約が少ない12月〜1月に売り出して買い手がつくのを待つ形にはなりますが、春の需要期の開始時点で物件が市場に並んでいる状態をつくれる点が利点です。

渋谷区全体の成約は3月・4月に集中しているため、春に向けた売り出し準備を前年のうちに進めておくことが基本の戦略です。

物件の条件面では、当エリアは築年数にかかわらず23区平均を上回る単価を維持しています。築20年台後半でも196万円/㎡前後で成約されており、築年数が進んでいることだけを理由に売却を見送る必要はありません。また、2LDKや3LDKなど広めの間取りは23区平均との価格差が大きく、評価されやすい傾向があります。売却の判断は、市況の一般論よりも、ご所有マンションの築年数帯・間取り・棟の成約実績を照らし合わせて行うのが確実です。