渋谷区恵比寿西のマンション相場【2026年最新】

渋谷区恵比寿西の2026年1〜10月のマンション成約は12件で、平均成約価格は14,795万円、平均平米単価は232万円/㎡（坪単価766万円）でした。平均成約価格は渋谷区平均の12,479万円を約19%上回り、東京23区平均の平米単価137万円/㎡と比べても大きな開きがあります。渋谷区の町村別平米単価ランキングでは29町中10位に位置しています。

なお、平均成約価格は前年同期比で-7.2%となっていますが、成約価格は物件の広さに左右されるため、市況の判断には平米単価を見るのが適切です。2025年の257万円/㎡から232万円/㎡へと水準はやや落ち着いたものの、2024年の170万円/㎡と比べると高い水準を保っています。なお、件数が12件と限られるため、数値は参考値としてご覧ください。

恵比寿西は渋谷区の南東寄り、恵比寿と代官山の間に位置するエリアです。町内のマンションの最寄り駅は代官山駅が37棟、恵比寿駅が31棟と、どちらも徒歩約3分圏内に集中しています。2つの駅を使い分けられる立地であることが、このエリアの大きな特徴といえます。

成約物件の平均築年数は31.3年で、築浅物件と築古物件が混在する街です。人気ランキングには築6〜13年の物件と築45年のコンド恵比寿が並んでおり、新しい建物が増える一方、古くからの住宅地としての顔も持っています。築年数の幅広い物件が日常的に取引されている点は、売却を考える方にとって選択肢の多い市場といえます。

年別の平米単価を見ると、2021年の179万円/㎡から2022年は165万円/㎡へ下がり、2023年に180万円/㎡へ戻した後、2024年は170万円/㎡と横ばい圏で推移しました。この間、渋谷区平均は127万円から170万円へ着実に上昇したため、2024年には当エリアと区平均の差がなくなっています。ところが2025年に当エリアは257万円/㎡へ急伸し、区平均の183万円/㎡を大きく引き離しました。2026年は232万円/㎡と調整しつつも、区平均の201万円/㎡を上回っています。

背景には、成約物件の構成の違いがあると考えられます。2021年の平均築年数は9.7年と築浅中心でしたが、2024年は29.7年と築古の比率が高く、2025年は18.3年へ若返っています。2024年は成約価格8,658万円・単価170万円/㎡と、築古物件の取引が多く価格を押し下げた年といえます。2025年以降の単価上昇は、築浅の高額物件の成約が増えたことが一因とみられます。

2024年以降の間取り別平均売買価格を見ると、当エリアはいずれも東京23区平均を上回っています。ワンルームは5,125万円（23区平均3,153万円）、1LDKは8,083万円（同6,354万円）です。差が特に大きいのはファミリー向けで、2LDKは18,111万円と23区平均の9,455万円の約1.9倍、3LDKは23,290万円と同9,042万円の約2.6倍に達します。

このことから、広めの間取りほど当エリアならではの評価が価格に反映されているといえます。ただし、3LDKは5件、ワンルームは6件と件数が少ないため、参考値として捉えてください。

築年数別の平米単価では、築5年以内が272万円/㎡、築6〜10年が301万円/㎡、築11〜15年が290万円/㎡と、築15年以内の物件が高い水準を保っています。築26〜30年でも241万円/㎡と、東京23区平均の111万円/㎡を2倍以上上回っています。

築31〜35年は164万円/㎡、築36〜40年は155万円/㎡、築41年以上は125万円/㎡と単価は下がりますが、いずれの築年数帯でも23区平均（91万円・85万円・87万円）を上回っています。築古であっても、立地の評価によって一定の価格が維持されている点は、築年数の古い物件の売却を考える方にとって心強い材料です。

平米単価の上位は、1位のブリリア代官山プレステージ（築19年・420万円/㎡）、2位のパークナード代官山（築7年・310万円/㎡）、3位のザパークハウス代官山レジデンス（築13年・306万円/㎡）です。上位3棟はいずれも築20年未満で、築浅から中堅の物件が評価を集めています。

なお、4位のガーデンハイツ代官山は築29年で298万円/㎡と、築年数が進んでも高い単価を維持しています。上位8件の中には築45年のコンド恵比寿（226万円/㎡）も含まれ、築年数だけでは決まらない評価軸があることがうかがえます。

直近3年の売出件数が最も多いのはパークナード代官山の20件で、次いでTHECONOE代官山の15件、ブリリア代官山プレステージの13件です。上位の物件は売買が活発で、買い手の注目度も高いといえます。

売主の立場では、流動性が高い一方で、同じ棟内で競合する売出物件が多いという意味にもなります。同じマンション内の売出状況や価格を把握したうえで、条件の見せ方や価格設定を工夫することが大切です。

渋谷区の2023〜2025年の月別成約件数を合計すると、最も多いのは3月の199件で、次いで4月の176件、6月の173件、10月の166件が続きます。反対に最も少ないのは12月の78件、次いで1月の96件で、年末年始は動きが鈍くなる傾向があります。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、成約が集中する3〜4月に合わせるなら、前年の12月〜1月に売り出しを始めるのが一つの目安です。また、秋の成約が多い10月を狙う場合は、7月〜8月の売り出しが目安となります。

売却時期の目安としては、成約が最も集まる3〜4月に向けて、年末から年明けにかけて売り出しを始める流れが有力です。一方、年間で成約が最も少ない12月に売り出すと、動きが鈍い時期に当たる可能性がある点には留意が必要です。

物件の特徴でいえば、築15年以内の物件は平米単価が270万円/㎡を超えており、市場での評価が高い状態です。また2LDK・3LDKといったファミリー向けの間取りは、23区平均を大きく上回る価格で成約しています。築年数が進んでいても、26〜30年で241万円/㎡と一定の水準が保たれているため、お持ちの物件が該当する場合は、早めに査定を受けて現在の評価を確認することをおすすめします。