渋谷区恵比寿南のマンション相場【2026年最新】

渋谷区恵比寿南の2026年1〜10月（成約23件）の平均成約価格は15151万円、平均平米単価は260万円/㎡（坪単価861万円）でした。成約価格は前年同期比で-1.4%とわずかに下がっていますが、平米単価は2025年の255万円/㎡から260万円/㎡へ小幅に上昇しており、水準は高いまま推移しています。

比較対象を見ると、渋谷区平均の成約価格12479万円に対して当エリアは約21%高く、東京23区平均の平米単価137万円/㎡と比べると約1.9倍の水準です。渋谷区内の町村別平米単価ランキングでは29町中5位に位置しており、区内でも上位の価格帯を形成するエリアといえます。

恵比寿南は、町内のマンションの最寄り駅として恵比寿駅（徒歩約5分・37棟）が最も多く、次いで代官山駅（徒歩約4分・7棟）、中目黒駅（徒歩約4分・1棟）が続きます。恵比寿駅を最寄りとする棟が圧倒的に多い一方で、徒歩圏に代官山駅や中目黒駅も使えるため、複数の駅を選べる立地が価格を支える要素の一つと考えられます。位置関係としては、渋谷区の南部、目黒区との境に近いあたりに広がるエリアです。

平均築年数は2026年時点で19.2年です。同じ時期の渋谷区平均は28.0年ですから、区全体と比べると築年数の浅い物件が成約の中心になっています。築6〜10年前後の比較的新しい大規模・中規模マンションが複数あることが、この数字に表れているといえるでしょう。街としての成熟度が高く、かつ供給時期が比較的新しい物件が流通の中心にあるのが特徴です。

平米単価の推移を見ると、2021年の182万円/㎡から2022年は164万円/㎡へ一度調整したものの、2023年に202万円/㎡へ回復し、2024年217万円/㎡、2025年255万円/㎡、2026年（1〜10月）260万円/㎡と上昇が続いています。渋谷区平均は同じ期間に127万円/㎡から201万円/㎡へ上がっており、当エリアとの差は2021年の55万円/㎡から2026年には59万円/㎡と、ほぼ横ばいか僅かに開く形で推移しています。区全体の上昇に歩調を合わせつつ、当エリアも高い水準を維持してきたことがわかります。

2022年の調整局面は、成約価格が8521万円と大きく下がった一方で、平均築年数が23.9年と他の年より高く、築年数の古い物件の成約が増えたことが影響した可能性があります。また2026年は成約価格が前年同期比で-1.4%となる一方、平米単価は上昇しているため、広さが相対的に小さい物件の成約が増えたことも考えられます。市況を見る際は、成約価格だけでなく平米単価で判断することが大切です。

2024年以降の間取り別平均売買価格を見ると、1LDKは当エリア9641万円（東京23区6354万円・18件）、2LDKは17924万円（同9455万円・14件）、3LDKは22083万円（同9042万円・7件）でした。いずれの間取りでも東京23区平均を大きく上回っており、特に2LDKと3LDKは23区平均の約2倍から2.4倍の水準です。

件数で見ると1LDKと2LDKの成約が中心で、3LDKは7件と少なめです。3LDKの価格は参考値として捉えるのが適切ですが、広めの住戸でも高い価格帯で取引されている点は、このエリアの特徴といえます。ファミリー向けの広い間取りでも、需要が安定していると読み取れます。

2024年以降の築年数別平米単価では、6〜10年が318万円/㎡（12件）と最も高く、11〜15年が293万円/㎡（8件）、5年以内が225万円/㎡（7件）と続きます。築浅であるほど高いとは限らず、築6〜15年の物件が特に高い単価を維持している点が目を引きます。

築年数が進んだ物件でも、21〜25年は202万円/㎡、26〜30年は243万円/㎡と、いずれも東京23区平均（123万円/㎡、111万円/㎡）を大きく上回っています。41年以上でも129万円/㎡（5件）と、23区平均の87万円/㎡より高い水準です。築年数が経過していても、立地や管理状態によって評価が保たれやすいエリアといえます。

平米単価の上位は、1位がプラウド恵比寿ヒルサイドガーデン（築6年・428万円/㎡）、2位がパークナード恵比寿（築7年・358万円/㎡）、3位がプラウド恵比寿南（築9年・352万円/㎡）でした。上位3件はいずれも築10年以内の比較的新しい物件で、築浅の大規模・中規模マンションが高い単価を牽引していることがわかります。

一方で、5位の恵比寿パークハウス（築21年・307万円/㎡）や7位のパークコート恵比寿ヒルトップレジデンス（築26年・296万円/㎡）のように、築20年以上でも300万円/㎡前後の評価を受ける物件もあります。築年数だけでなく、物件ごとのブランドや立地条件が単価に影響していると考えられます。

直近3年の売出件数が多いのは、プラウド恵比寿ヒルサイドガーデン（11件・総戸数89）とプラウド恵比寿（11件・総戸数104）が並んで1位、次いでルジェンテ恵比寿（9件・総戸数27）です。戸数の多い物件は売出件数も多くなる傾向がありますが、総戸数27戸のルジェンテ恵比寿が9件と3位に入っている点は注目に値します。

売出件数が多いことは、それだけ購入希望者の目に触れる機会が多く、流動性が高いことを意味します。ただし売主の立場から見ると、同じ棟内に競合する売り出し住戸が複数存在する状況にもなりやすいため、価格設定や売り出しのタイミングが重要になります。

渋谷区の2023〜2025年の月別成約件数の合計を見ると、最も多いのは3月（199件）、次いで4月（176件）で、最も少ないのは12月（78件）、次いで1月（96件）でした。新生活が始まる春に向けて購入ニーズが高まり、年末年始にかけては動きが鈍くなる傾向がうかがえます。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、3月・4月の成約ピークを狙うなら、前年の12月から1月ごろに売り出しを始めるのが一つの目安になります。逆算して準備を進めるには、その前の秋口に査定や価格の検討を済ませておくと余裕を持てるでしょう。

季節性の面では、前述のとおり春の成約ピークに合わせて売り出しの準備を進めることが基本になります。そのうえで、物件ごとの条件を見極めることも欠かせません。築6〜15年の物件は平米単価が高く評価されており、築浅から中堅の物件は強みを活かしやすい状況です。また、2LDK・3LDKといった広めの間取りは東京23区平均に対する価格の開きが大きく、希望価格を狙いやすい傾向があります。

築年数が進んだ物件でも23区平均を上回る単価で取引されているため、築年数だけで売却を諦める必要はありません。ただし平米単価の上昇は続いているものの、成約価格は前年同期比でわずかに下がる動きも出ています。市況は変動するものですから、条件の良い時期を逃さないよう、早めに価格の目安をつかんでおくことをおすすめします。