渋谷区のマンション相場【2026年最新】

2026年1〜10月の渋谷区のマンション成約は475件で、平均成約価格は12,479万円、平均平米単価は201万円/㎡（坪単価666万円）でした。成約価格は前年同期比で+9.2%の上昇です。東京23区平均の成約価格は8,420万円ですので、渋谷区はこれを約48%上回る水準にあります。

平米単価で比べると、23区平均の137万円/㎡に対して渋谷区は201万円/㎡です。区内の取引は築年数が平均28.0年と比較的古い物件も多く含まれるなかで、この単価水準を維持している点が特徴です。推移の詳細は後述しますが、2021年以降、渋谷区の平米単価は一貫して上昇を続けています。

渋谷区は新宿区・港区・目黒区などに隣接する区で、区内には渋谷・恵比寿・代官山・広尾・千駄ヶ谷・神宮前といった個性の異なる街が点在しています。町村別の平米単価ランキングでも、1位の南平台町（296万円/㎡）、2位の桜丘町（279万円/㎡）、3位の宇田川町（268万円/㎡）から、10位の恵比寿西（232万円/㎡）までが230万円/㎡を超えており、上位に並ぶエリアの水準の高さがうかがえます。同じ区内でも、町によって単価に最大で60万円/㎡以上の差がある点には注意が必要です。

平均築年数は28.0年で、2021年の24.0年から年々上がっています。区内で取引されるマンションの中に築古の物件が増えていることを示しますが、後述のとおり築古でも23区平均を大きく上回る単価がついており、築年数が経っても評価が落ちにくい成熟した住宅地であることが読み取れます。ご自身の物件がどの町に属するかによって、相場感は大きく変わります。

平米単価の推移を見ると、渋谷区は2021年の127万円/㎡から2022年144万円、2023年150万円、2024年170万円、2025年183万円、2026年（1〜10月）201万円と、毎年上昇してきました。調整局面は見られず、2024年（+20万円）と2026年（+18万円）は特に伸びが大きい年です。23区平均も98万円から137万円へ上昇していますが、渋谷区との差は2021年の29万円/㎡から2026年は64万円/㎡へと開いており、渋谷区の上昇ペースが23区全体を上回っていることが分かります。

背景を考える際は、平均築年数の変化も見ておく必要があります。渋谷区の平均築年数は2021年の24.0年から2026年は28.0年へ上がっており、築年数が進んでも平米単価が上がっているのは、築年数以外の要因（立地や希少性）が評価されていると読み取れます。なお、成約価格は物件の広さに左右されるため、市況の判断は成約価格よりも平米単価で見るほうが実態に近くなります。

2024年以降の間取り別の平均売買価格を23区平均と比べると、渋谷区は全ての間取りで上回っています。特に差が大きいのは3LDKで、渋谷区が18,652万円に対し23区平均は9,042万円と、約2倍の水準です。4LDKも20,302万円と23区平均（8,880万円）を大きく上回りますが、件数は9件にとどまるため参考値として見てください。

件数の多い間取りでは、2LDKが524件で14,827万円（23区平均9,455万円）、1LDKが455件で8,763万円（同6,354万円）です。ワンルームは133件で3,979万円（同3,153万円）と、差は相対的に小さくなっています。広めの間取りほど23区平均との開きが大きく、ファミリー向けの物件が特に評価されているエリアといえます。

2024年以降の築年数別の平米単価では、全ての築年数帯で渋谷区が23区平均を上回っています。築5年以内は275万円/㎡（23区平均185万円）で、6〜10年は236万円/㎡、11〜15年は230万円/㎡と、築15年程度までは230万円/㎡台を保っています。

注目したいのは築古の物件です。築41年以上でも120万円/㎡と、23区平均の87万円/㎡を上回り、しかも462件と最も取引が多い築年数帯です。築31〜35年の147万円/㎡（同91万円/㎡）、築36〜40年の135万円/㎡（同85万円/㎡）も同様に23区平均より高く、築年数が進んでもエリアの需要に支えられている様子が分かります。なお、築31〜35年は34件と件数が少ないため、参考値としてご覧ください。

平米単価の上位には、1位のザ・コート神宮外苑（築6年、445万円/㎡）、2位のプラウド恵比寿ヒルサイドガーデン（築6年、428万円/㎡）、3位のザ・パークハウス 渋谷南平台（築7年、421万円/㎡）が並びます。上位8件のうち7件が築7年以内の比較的新しい物件で、400万円/㎡を超える水準です。

一方、4位のブリリア代官山プレステージは築19年ながら420万円/㎡と、築年数が経っても高い単価を維持しています。新築・築浅であることに加え、立地やブランドが単価を押し上げる要素になっていることが、このランキングから読み取れます。

売出件数が多いのは、1位のパークコート渋谷ザタワー（125件、総戸数503）、2位のパークコート神宮北参道ザタワー（115件、総戸数471）、3位のパークコート神宮前（61件、総戸数388）です。上位には総戸数の多い大規模物件が並んでおり、取引の母数が大きいほど売出も多くなる傾向が見られます。

売主の立場から見ると、売出件数が多い物件は買い手の関心が集まりやすく、流動性が高いというメリットがあります。その反面、同じ棟内に競合する売り出し住戸が多くなり、価格や条件の比較にさらされやすい点には注意が必要です。同じマンションで売り出している他の住戸の価格や、売り出しのタイミングを把握したうえで戦略を立てることが重要です。

渋谷区の月別成約件数（2023〜2025年の合計）を見ると、最も多いのは3月の199件で、4月も176件と続きます。反対に最も少ないのは12月の78件で、1月も96件にとどまります。春先に成約が集中し、年末年始は動きが鈍くなる傾向がはっきり出ています。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかります。そのため、3〜4月の成約ピークを狙うなら、前年の12月から1月に売り出しを始めるのが一つの目安です。10月（166件）も比較的件数が多い月ですので、秋の成約を狙う場合は7〜8月頃の売り出しが選択肢になります。

時期の面では、前述のとおり3〜4月の成約が多いため、前年冬からの売り出し準備が一つの目安になります。物件の条件で見ると、渋谷区は築年数や間取りを問わず23区平均を上回る水準が続いており、特定の築年数だけが有利ということはありません。ただし、築5年以内は275万円/㎡、築15年程度までは230万円/㎡台と、築年数が浅いほど単価が高い傾向があります。また、間取りでは2LDK・3LDKといったファミリー向けの物件が23区平均との差が大きく評価されています。

平米単価が2021年から毎年上昇してきた局面では、売り出しの時期を待つことよりも、ご自身の物件が属する町の相場を正確に把握し、適正な価格で売り出すことが成否を分けやすくなります。金利や景気の動向によって市況が変わる可能性はありますので、売却をお考えの方は早めに相場を確認しておくことをおすすめします。