渋谷区富ヶ谷のマンション相場【2026年最新】

2026年1〜10月の渋谷区富ヶ谷では、マンションの成約が16件あり、平均成約価格は12,997万円、平均平米単価は225万円/㎡（坪単価744万円）でした。成約価格は前年同期比で21.5%上昇しており、渋谷区平均の12,479万円を約4%上回っています。

平米単価で見ると、東京23区平均の137万円/㎡に対して富ヶ谷は225万円/㎡で、大きな開きがあります。渋谷区内の町村別平米単価ランキングでは29町中11位で、区全体の中でも上位3分の1に入る水準です。なお、成約件数が16件と限られるため、数値は物件構成によって動きやすい点には留意が必要です。年ごとの推移の詳細は後述します。

富ヶ谷は渋谷区の北西部に位置し、代々木公園に近い住宅地として知られています。町内のマンションの最寄り駅は、代々木公園駅（徒歩約6分・69棟）が最も多く、次いで代々木八幡駅（徒歩約6分・48棟）、駒場東大前駅（徒歩約9分・7棟）の順です。代々木公園駅と代々木八幡駅の2駅がそれぞれ徒歩6分前後で使えるため、棟数の面でもこの2駅が生活動線の中心になっています。

2026年の成約物件の平均築年数は23.4年で、渋谷区平均の28.0年より新しい水準です。年別に見ると、築年数の若い物件から築古物件まで幅広く成約している点が特徴で、新築に近い大規模タワー型から、築20年以上の中規模マンションまで、層の厚い市場といえます。

富ヶ谷の平米単価は、2021年の120万円/㎡から2022年に156万円/㎡へ大きく上昇し、2023年は157万円/㎡とほぼ横ばいでした。2024年は152万円/㎡とわずかに下がって調整局面となりましたが、2025年に185万円/㎡、2026年は225万円/㎡へと再び伸びています。渋谷区平均との比較では、2021年は区の127万円/㎡を下回っていたものの、2022年以降は区平均と並び、2026年には区の201万円/㎡を24万円/㎡上回る水準まで差が開きました。

背景には物件構成の変化があると考えられます。2024年は平均築年数が27.9年と築古寄りの成約が増え、平米単価が下がりました。一方、2026年は築年数が23.4年と相対的に新しく、築浅の高単価物件の成約が単価を押し上げている可能性があります。また、2024年は成約価格が8,382万円と区平均の10,211万円を下回る一方で、2026年は成約価格・平米単価ともに区平均を上回っており、価格水準の位置づけが変わってきたことがうかがえます。

2024年以降の間取り別平均売買価格を東京23区平均と比べると、富ヶ谷はすべての間取りで23区平均を上回っています。特に差が大きいのは2LDKで、富ヶ谷15,626万円に対し23区平均は9,455万円、3LDKも15,050万円対9,042万円と、いずれも約1.6倍以上の水準です。1LDKも8,622万円対6,354万円で、2LDK・3LDKに次ぐ評価を得ています。

ワンルームは富ヶ谷3,600万円・23区平均3,153万円で差は比較的小さく、件数も3件にとどまるため、参考値として見るのが適切です。ファミリー向けから都心居住のDINKS向けまで、1LDK〜3LDKの中〜大型間取りが、このエリアでは相対的に高く評価されています。

築年数別の平米単価を東京23区平均と比べると、富ヶ谷はすべての築年数帯で23区平均を上回っています。築5年以内は230万円/㎡（23区平均185万円/㎡）、6〜10年は339万円/㎡（同160万円/㎡）と築浅は高水準で、6〜10年帯は特に差が大きくなっています。

注目したいのは築古帯でも底堅い点です。築21〜25年は184万円/㎡（23区平均123万円/㎡）、築26〜30年は170万円/㎡（同111万円/㎡）で、23区平均を50万円/㎡以上上回ります。築41年以上でも102万円/㎡と、23区平均の87万円/㎡を上回っています。築年数が進んでも一定の価格水準を維持しやすいエリアといえます。

平米単価の上位は、1位がブランズ渋谷代々木公園（築2年・340万円/㎡）、2位がブリリアタワー代々木公園クラッシィ（築7年・338万円/㎡）、3位が同じ棟の別表記であるＢｒｉｌｌｉａＴｏｗｅｒ　代々木公園　ＣＬＡＳＳＹ（築8年・338万円/㎡）でした。上位3件はいずれも築10年以内の築浅物件で、新しさが単価に直結していることがわかります。

一方で、4位のパークハウス代々木上原（築25年・284万円/㎡）や5位のオーベル代々木公園（築19年・268万円/㎡）のように、築20年前後でも高い単価を維持している物件があります。築年数だけでなく、立地や管理状態、ブランドの評価も単価を左右する要素になっています。

直近3年の売出件数が多いのは、1位がブリリアタワー代々木公園クラッシィ（26件・築7年・総戸数195）、2位がグレイスコート代々木公園（16件・築26年・総戸数47）、3位がブランズ渋谷代々木公園（12件・築2年・総戸数31）です。総戸数の多い大規模物件は売り出しも多く、市場での流動性が高いといえます。

売主の立場から見ると、売出件数が多い棟は買主に認知されやすく、相場も把握しやすい反面、同じ棟内で競合する住戸が多くなります。同時期に近い条件の住戸が売り出されている場合は、価格設定や売り出しのタイミングを慎重に検討する必要があります。

渋谷区全体の2023〜2025年の月別成約件数を見ると、最多は3月（199件）で、次いで4月（176件）、6月（173件）、10月（166件）と続きます。最も少ないのは12月（78件）で、1月（96件）、11月（108件）も少なめです。春先に成約が集中し、年末年始にかけては動きが鈍くなる傾向が読み取れます。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、3〜4月の成約ピークを狙うなら、前年の12月〜翌年1月には売り出しを始めておくのが一つの目安になります。同様に、秋の成約が増える10月を狙う場合は、7〜8月の売り出し開始が候補になります。

季節面では、渋谷区の成約が最も多い3〜4月に向けて、前年12月〜1月に売り出しを始める計画が現実的です。年末年始は成約件数こそ少ないものの、春の需要期に向けて早めに市場に出しておく意義があります。

物件の特性で見ると、築浅の大規模物件はもちろん、築20年超のマンションでも23区平均を大きく上回る単価で取引されているため、築年数を理由に売却を諦める必要はありません。特に2LDK・3LDKの中〜大型間取りは評価が高く、売却に向いた条件がそろっています。直近は平米単価が上昇基調にあるため、いまの需要が続いているうちに査定を取り、複数の売り出し時期を比較検討するのが有効です。