渋谷区本町のマンション相場【2026年最新】

渋谷区本町の2026年1〜10月の成約事例は32件で、平均成約価格は8185万円、平均平米単価は146万円/㎡（坪単価481万円）でした。成約価格は前年同期比+38.8%と大きく伸びています。ただし成約価格は物件の広さや築年数の構成に左右されるため、市況の判断は平米単価で見るのが適切です。

比較すると、東京23区平均の137万円/㎡（坪単価452万円）を約9万円/㎡上回る一方、渋谷区平均の成約価格12479万円に対しては34%低い水準です。渋谷区の町村別平米単価ランキングでは29町中27位で、区内では比較的取得しやすい価格帯のエリアといえます。推移の詳細は次の章で見ていきます。

本町は渋谷区の北西部に位置し、新宿区との区境に近いエリアです。町内のマンションの最寄り駅は、西新宿五丁目駅（徒歩約6分・46棟）、初台駅（徒歩約6分・44棟）、幡ケ谷駅（徒歩約8分・38棟）の3駅に分散しており、いずれの駅も徒歩10分圏内です。複数の駅を使い分けられる立地は、買い手にとって通勤・通学の選択肢が広い点が特徴です。

平均築年数は2026年時点で21.7年と、築浅から築古まで幅広い物件が混在しています。ランキング上位に築3年〜13年の「渋谷本町」を冠する大規模・新築系マンションが並ぶ一方、売出件数の上位には築28年〜45年の物件も入っており、新旧が共存する街の姿がうかがえます。新しい物件の供給が続いているため、年によって成約の築年数構成が大きく動きやすいエリアです。

当エリアの平米単価は、2021年の100万円/㎡から2023年の117万円/㎡まで着実に上昇しました。2024年は105万円/㎡へと一度調整し、2025年は119万円/㎡に回復、2026年は146万円/㎡と過去6年で最高水準に達しています。渋谷区平均が2021年の127万円/㎡から2026年の201万円/㎡へ一貫して上昇しているのに対し、当エリアは2024年に足踏みしており、区平均との差は2023年の33万円/㎡から2024年に65万円/㎡へ開きました。2026年は55万円/㎡まで縮まっています。

2024年の調整の背景には、平均築年数の変化が考えられます。2023年の築19.0年から2024年は築30.8年、2025年は築31.2年と、築古物件の成約比率が高かった時期に単価が下がっています。一方、2026年は築21.7年と成約物件が相対的に新しくなり、単価も146万円/㎡に上昇しました。平均成約価格の伸び（+38.8%）には、築浅物件の成約増に加え、広めの住戸が多く成約した影響も含まれると考えられます。

2024年以降の間取り別平均売買価格を東京23区平均と比べると、当エリアで相対的に評価されているのは3LDKです。3LDKは10312万円と23区平均の9042万円を上回り、ファミリー向けの広い住戸に需要があることがうかがえます。2LDKは9018万円で23区平均の9455万円とほぼ同水準です。

一方、1LDKは4757万円（23区平均6354万円）、ワンルームは1305万円（同3153万円）と、コンパクトな間取りは23区平均を下回ります。ただしワンルームの1305万円は8件と件数が少なく、築古の物件が含まれる可能性があるため、参考値として見るのが妥当です。1LDKも13件にとどまり、物件ごとの条件差が平均に表れやすい点に留意が必要です。

2024年以降の築年数別平米単価では、築5年以内が202万円/㎡と最も高く、築11〜15年も194万円/㎡と高い水準です。築11〜15年は23区平均の149万円/㎡を大きく上回りますが、件数は5件のため参考値として捉えてください。築6〜10年は161万円/㎡（14件）で、23区平均の160万円/㎡と同水準です。

築古でも単価が維持されている点は、当エリアの特徴です。築21〜25年は133万円/㎡（11件）、築26〜30年は123万円/㎡（11件）、築31〜35年は109万円/㎡（4件・参考値）で、いずれも23区平均を上回っています。築36年以降は83万円/㎡（築36〜40年・6件）、81万円/㎡（築41年以上・23件）と23区平均をわずかに下回りますが、大きな差ではありません。築16〜20年の112万円/㎡は4件のみで、23区平均の135万円/㎡を下回る参考値です。

平米単価の上位には、パークタワー渋谷本町（築13年・223万円/㎡）、ピアース渋谷本町レジデンス（築3年・217万円/㎡）、プラウド渋谷本町（築7年・213万円/㎡）が並びます。上位3件はいずれも築13年以内で、単価は200万円/㎡を超えています。

4位以下も、ピアース初台センティア（築10年・177万円/㎡）、クレヴィア渋谷初台（築7年・174万円/㎡）、ザ・パークワンズ渋谷本町（築8年・168万円/㎡）と築10年前後の物件が続き、築浅の大規模マンションが評価を牽引している構図です。築24年のアイディーコート新宿西ディアナ（166万円/㎡）が7位に入っている点は、築年数が経過しても立地や管理状態によって高い単価を保てることを示しています。

直近3年の売出件数では、ピアース渋谷本町レジデンス（15件・築3年・総戸数43）、グランドステージ初台（14件・築28年・総戸数55）、ザ・パークワンズ渋谷本町（13件・築8年）が上位です。ピアース渋谷本町レジデンスは総戸数43戸に対して15件と、売出の頻度が高い物件です。

売出が多い物件は、買い手の目に触れやすく取引が活発な一方、同じ棟内で競合する売出住戸が並ぶ可能性があります。同じマンションの売出事例が多い場合は、価格・階数・向き・室内の状態などで差別化できるかが成約までの期間に影響します。売却を検討する際は、棟内の売出状況を把握したうえで価格設定を考えることが大切です。

渋谷区の2023〜2025年の月別成約件数を合計すると、最も多いのは3月（199件）、次いで4月（176件）です。6月（173件）や10月（166件）にも山があり、年度替わりの需要期と秋口の動きが読み取れます。一方、最少は12月（78件）で、1月（96件）、11月（108件）も少なめです。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、3〜4月の成約ピークを狙うなら、前年12月〜1月に売り出しを始める計画が現実的です。秋の成約を狙う場合は、7〜8月頃の売り出しが目安となります。査定や必要書類の準備には時間がかかるため、売り出しの1〜2か月前から動き出すと余裕を持って進められます。

季節面では、3〜4月の成約ピークに向けて前年末〜年明けに売り出しを始めるスケジュールが有力です。加えて、築年数別のデータからは、築10年前後までの築浅物件に加え、築21〜30年の物件も平米単価が23区平均を上回っており、一定の評価を受けています。間取りでは3LDKの評価が高く、ファミリー層向けの広めの住戸は強気の価格設定を検討できます。

一方、築36年以上の物件は平米単価が80万円/㎡台にとどまり、築浅物件との差は大きくなっています。築古の物件は、リフォームの状況や管理体制、修繕積立金の状況といった資産性を示す材料を整理しておくことで、買い手への訴求力が高まります。直近は2026年の単価が6年間で最高水準にあり、売却を前向きに検討しやすい局面です。