渋谷区円山町のマンション相場【2026年最新】

2026年1〜10月の渋谷区円山町における中古マンションの成約は9件で、平均成約価格は6986万円、平均平米単価は157万円/㎡（坪単価521万円）でした。成約価格は前年同期比で+45.7%と大きく伸びていますが、これは単価の上昇だけでなく、成約した物件の広さや築年数の構成が変わった影響も含まれるため、価格の数字だけで相場の強さを判断するのは避けたいところです。

比較対象の渋谷区平均と比べると、成約価格は12479万円に対して円山町は約44%低い水準です。一方で平米単価は東京23区平均の137万円/㎡を約20万円上回っており、「価格は控えめだが単価は23区平均より高い」という位置づけです。渋谷区内の町村別平米単価ランキングでは29町中25位と区内では下位寄りですが、これは渋谷区全体の単価水準が高いためで、23区全体で見れば決して低い水準ではありません。件数が9件と限られるため、数値は参考値としてご覧ください。

円山町は、町内のマンションの最寄り駅として神泉駅（徒歩約3分・24棟）が最も多く、次いで渋谷駅（徒歩約8分・5棟）となっています。神泉駅を最寄りとするマンションが中心で、渋谷駅の中心部とは少し離れた、丘陵地にある落ち着いた立地のマンションが多いのが特徴です。渋谷駅周辺の繁華街に近い一方で、駅までの距離感や環境は物件ごとに差が出やすいエリアです。

平均築年数は2026年で38.3年と、渋谷区平均の28.0年を10年ほど上回っています。築30年を超えるマンションが多く、街としては成熟した住宅ストックが中心です。築年数が進んだ物件が多い分、管理状態や大規模修繕の実施状況が成約価格を左右しやすく、売却時には同じ町内でも棟ごとに評価の差が出ることを念頭に置く必要があります。

平米単価の推移を見ると、円山町は2021年の92万円/㎡から2026年の157万円/㎡へと、一貫して右肩上がりで推移しています。2022年102万円、2023年108万円、2024年132万円、2025年149万円と、特に2023年から2024年にかけての伸びが大きく、1年で20万円以上上昇しました。同期間の渋谷区平均は127万円から201万円へ上昇しており、円山町の単価は区平均の約72%（2021年）から約78%（2026年）へと、わずかに差を縮めています。

成約価格と単価の動きを重ねると、2026年は成約価格が4687万円から6986万円へ大きく跳ね上がる一方、単価の伸びは149万円から157万円にとどまっています。つまり価格の急伸は、単価の上昇よりも、より広い専有面積の物件が成約した影響が大きいと読み取れます。平均築年数も29.7年から38.3年へと上がっており、築古でも広めの物件が成約に含まれた年と考えられます。成約価格の伸びをそのまま相場上昇と捉えず、平米単価で見る視点が重要です。

2024年以降の間取り別平均売買価格を東京23区平均と比べると、円山町ではワンルームが3419万円（23区平均3153万円、10件）、1LDKが7210万円（同6354万円、5件）、2LDKが11295万円（同9455万円、4件）と、いずれの間取りでも23区平均を上回っています。特に2LDKは約1840万円、1LDKは約860万円高く、広めの間取りほど23区平均との差が大きい傾向です。

最も件数が多いのはワンルームの10件で、このエリアでは単身・投資向けの小さな間取りの取引が中心です。1LDKは5件、2LDKは4件と件数が少ないため、これらは参考値として捉えてください。ただし、いずれの間取りも23区平均を上回っていることは、立地面での評価の高さを示していると考えられます。

2024年以降の築年数別平米単価では、円山町は21〜25年が158万円/㎡（23区平均123万円、7件）、26〜30年が168万円/㎡（同111万円、8件）、41年以上が126万円/㎡（同87万円、8件）となっています。すべての築年数帯で23区平均を上回っており、特に26〜30年は約57万円、41年以上でも約39万円の差があります。

注目したいのは、築26〜30年の単価が築21〜25年を上回っている点です。築年数が浅いほど高いという単純な構図ではなく、立地や管理状態、物件のグレードが単価を左右していることがうかがえます。築41年以上でも126万円/㎡を維持しており、築古だからといって23区平均を大きく下回ることはないエリアといえます。

平米単価の上位は、1位がライオンズマンション渋谷道玄坂（築27年、191万円/㎡）、2位がランドステージ渋谷（築38年、168万円/㎡）、3位がミディアス渋谷ウエスト（築25年、166万円/㎡）です。上位8棟のうち築25〜30年前後の物件が多い一方で、2位のランドステージ渋谷は築38年でありながら高い単価を保っています。

築年数が比較的浅い物件が上位に並ぶ傾向はありますが、築古でも単価を維持している物件があることから、築年数だけでなく立地や管理状態、ブランド力も単価に影響していると考えられます。ご自身のマンションの単価を判断する際は、築年数が近い同エリアの物件の単価を目安にすると、現実的な価格感をつかみやすくなります。

直近3年の売出件数が多いのは、1位がライオンズマンション渋谷道玄坂（15件、築27年、総戸数99）、2位が第18宮庭マンション（12件、築53年、総戸数54）、3位がフィールA渋谷（11件、築22年、総戸数218）です。売出件数が多い棟は、買い手にとって情報が集まりやすく取引が活発な一方で、同じ棟内で複数の売り出しが重なりやすいという側面があります。

お住まいの棟がこうした売出の多い棟である場合、同時期に競合する住戸との差別化が重要になります。専有面積や階数、リフォームの有無、価格設定の工夫によって、買い手に選ばれやすくなります。反対に売出件数が少ない棟は希少性が働くこともあるため、棟ごとの流通状況を踏まえた売り出し戦略を立てることが大切です。

渋谷区における2023〜2025年の月別成約件数を合計すると、最も多いのは3月の199件で、次いで4月の176件、6月の173件、10月の166件が続きます。一方、最も少ないのは12月の78件で、1月の96件、11月の108件と、年末から年始にかけて成約が落ち込む傾向が見られます。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、成約が集中する3〜4月に合わせるなら、前年の12月〜翌年1月には売り出しを始めておくのが理想的です。年明けの買い手が動き出す時期に在庫として並んでいることが、春の成約ピークを取りこぼさないポイントになります。秋の10月も件数が多いため、夏の終わりから秋口に売り出す選択肢もあります。

売り出しのタイミングとしては、成約が集中する春に向けて、年末から年明けに動き出すのが一つの目安です。年間を通じて成約件数の山が3〜4月にあることを踏まえ、そこから逆算した準備が有効です。

物件の面では、築26〜30年の中堅築年数帯や、築古でも立地や管理状態が評価されている物件は、23区平均を上回る単価を維持しています。ワンルームから2LDKまで幅広い間取りで23区平均を上回っていることからも、間取りを問わず一定の需要があるエリアです。平米単価が上昇基調にある現在は、売却を検討する価値のある局面といえますが、市場環境は変動するため、早めに現在の価値を把握しておくことをおすすめします。