渋谷区笹塚のマンション相場【2026年最新】

2026年1〜10月の渋谷区笹塚における中古マンションの成約は14件で、平均成約価格は4463万円、平均平米単価は106万円/㎡（坪単価351万円）でした。成約価格は前年同期比で11.1%上昇しています。ただし成約価格は成約した物件の広さに左右されるため、市況を見る際は平米単価を軸にするのが適切です。

比較対象の渋谷区平均の成約価格は1億2479万円で、笹塚はこれを約64%下回ります。東京23区平均の平米単価137万円/㎡と比べても、笹塚は約3割低い水準です。渋谷区の町村別平米単価ランキングでは29町中29位と、区内で最も手の届きやすい価格帯に位置しています。推移の詳細は後述しますが、単価は2021年から2026年にかけて着実に切り上がっています。

笹塚は渋谷区の西端に位置し、京王線・京王新線の笹塚駅を中心に広がる住宅街です。町内のマンションの最寄り駅は笹塚駅が82棟と圧倒的に多く、徒歩約5分圏にマンションが集中しています。次いで代田橋駅が徒歩約6分で8棟、幡ケ谷駅が徒歩約12分で1棟と、実質的には笹塚駅を中心とした駅近のエリアといえます。

成約物件の平均築年数は2026年時点で42.6年と、渋谷区平均の28.0年を大きく上回ります。区全体と比べて築古の流通が多く、成熟した住宅地であることがうかがえます。一方で、売出ランキングには築1年や築4年の新しい物件も並んでおり、駅前で新築供給が続くエリアでもあります。新旧の物件が混在している点が、笹塚の価格帯の幅を生んでいます。

笹塚の平米単価は2021年の71万円/㎡から、2022年に89万円/㎡へ大きく上昇しました。2023年は89万円/㎡で横ばいとなり、その後2024年に95万円/㎡、2025年に97万円/㎡、2026年（1〜10月）に106万円/㎡と、緩やかに上昇を続けています。上昇幅は2021年比で約1.5倍です。一方、渋谷区平均は同じ期間に127万円/㎡から201万円/㎡へ約1.6倍となっており、笹塚の上昇率は区全体と同程度です。ただし差額は56万円/㎡から95万円/㎡へ広がっています。

背景を読み解く際は築年数の動きに注意が必要です。笹塚の平均築年数は2022年の29.2年から2026年の42.6年へ上がっており、築古の物件が成約の中心になる中でも単価が上昇している点は、需要の底堅さを示します。2025年は成約価格が4007万円と前年の4206万円より下がった一方、平米単価は97万円/㎡とわずかに上昇しています。これは広い物件の成約が減り、コンパクトな物件の比率が高まった影響とみられ、価格だけでなく単価で判断する重要性を示す例です。

2024年以降の間取り別の平均売買価格を東京23区と比べると、笹塚は間取りによって評価が異なります。ワンルームは2005万円（10件）で23区の3153万円を下回り、1LDKも4688万円（10件）で23区の6354万円より低い水準です。2LDKは5546万円（9件）で、23区の9455万円と比べて約4割低くなっています。

一方、3LDKは9250万円で23区平均の9042万円をわずかに上回っています。ただし3LDKは4件のみの集計のため、あくまで参考値としてご覧ください。それでも、ファミリー向けの広い間取りは笹塚でも23区並みの評価を得られる可能性があり、単身・DINKS向けの間取りとは価格の位置づけが異なる点は押さえておきたいポイントです。

築年数別の平米単価（2024年以降）を見ると、築26〜30年は135万円/㎡（8件）と、東京23区の111万円/㎡を大きく上回っています。築21〜25年も110万円/㎡（9件）と、23区の123万円/㎡に近い水準を保っています。築20年台の物件が笹塚で特に評価されていることがわかります。

築36〜40年は69万円/㎡（9件）と最も低い一方、築41年以上は89万円/㎡（25件）と、23区の87万円/㎡をわずかに上回ります。築41年以上は件数が最も多く、築古でも立地を理由に一定の需要があることを示しています。築36〜40年の単価が低いのは、築年数の影響に加え、個別物件の条件差も混ざっていると考えられます。

平米単価の上位は、1位が笹塚パークホームズ（築29年・169万円/㎡）、2位がアトラス笹塚駅前（築4年・152万円/㎡）、3位がトーシンフェニックス笹塚参番館（築25年・149万円/㎡）です。上位には築4年の新しい物件と、築25〜29年の物件が並んでおり、築浅だけが高単価というわけではありません。

特に築29年の笹塚パークホームズが最上位に入っている点は注目できます。築20年台後半でも、管理や立地条件が整えば、築浅物件を上回る単価で取引されうることを示しています。築年数だけで物件の価値を判断せず、個別の条件で評価される傾向があるといえます。

直近3年の売出件数が最も多いのは、パールハイツ笹塚の16件です。築52年、総戸数117戸と規模の大きい物件で、次いで笹塚パークホームズが7件、フローレンスパレス笹塚が6件と続きます。売出件数の多さは、それだけ取引が活発で、買い手の目に触れる機会が多い流動性の高さを意味します。

一方で、売主にとっては同じ棟内に競合物件が多いという側面もあります。同じマンション内で複数の部屋が同時に売り出されていれば、価格や条件を比較されやすくなります。売り出し時期や価格設定を慎重に検討し、他の売出住戸との差別化を意識することが大切です。

渋谷区の月別成約件数（2023〜2025年の合計）を見ると、最も多いのは3月の199件で、4月の176件、6月の173件が続きます。反対に最も少ないのは12月の78件、次いで1月の96件です。新生活に向けた住み替え需要が高まる春に成約が集中し、年末年始は動きが鈍くなる傾向がはっきり出ています。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、3〜4月の繁忙期に成約を目指すなら、前年12月〜1月ごろに売り出しを開始するのが目安です。年明け早々に販売活動を始めれば、需要のピークに合わせて購入検討者へ物件を見てもらいやすくなります。査定や書類準備は前年の秋から進めておくと、スムーズに売り出せます。

渋谷区の成約が集中する春に向け、年明けから売り出しを始めるのが基本的なスケジュールです。加えて、笹塚では築20年台の物件が23区平均を上回る単価で評価されており、築年数が浅いうちに売却する方が価格面で有利になりやすい傾向があります。

間取り面では、3LDKのようなファミリー向けの広い物件が23区並みの水準で取引されています。単身向けの間取りは相場が低めですが、駅近の立地が評価されるケースも多く、物件ごとの条件次第です。笹塚の単価は2021年から継続して上昇しているため、相場が上向いている現在は、売却を検討する価値のある局面といえます。