渋谷区松濤のマンション相場【2026年最新】

2026年1〜10月の渋谷区松濤のマンション成約は11件で、平均平米単価は175万円/㎡（坪単価580万円）でした。東京23区平均の137万円/㎡を約38万円上回っており、都内でも高単価帯に位置するエリアです。

一方、平均成約価格は9,624万円で、渋谷区平均の12,479万円より約23%低く、前年同期比でも11.9%下がっています。単価は区平均の201万円/㎡に届かず、渋谷区の町村別平米単価ランキングでは29町中21位です。成約価格の数字は物件の広さや築年数に左右されるため、市況は平米単価で見るのが適切です。なお、当年は11件の集計ですので、あくまで参考値としてご覧ください。

松濤は渋谷駅の西側に広がる、渋谷区の中でも落ち着いた住宅エリアとして知られています。町内のマンションの最寄り駅は神泉駅（徒歩約7分）が39棟と圧倒的に多く、渋谷駅（徒歩約8分）が6棟、代々木公園駅（徒歩約12分）が2棟と続きます。渋谷の繁華街に近いものの、日常の最寄りは神泉駅という物件が大半を占める点が、このエリアの特徴です。

平均築年数は2026年の成約で33.0年と、2025年の25.8年から大きく上がりました。築年数の幅が広く、築50年を超える低層の分譲マンションから築3年の新しい物件まで混在しています。新旧が入り混じる成熟した住宅地であり、物件ごとの個性が価格に表れやすい環境といえます。

年別に見ると、松濤の平米単価は2021年の137万円/㎡から2022年に130万円/㎡、2023年に126万円/㎡と2年連続で調整し、2024年の140万円/㎡で持ち直したあと、2025年に169万円/㎡、2026年に175万円/㎡へと急伸しています。渋谷区平均が127万円/㎡から201万円/㎡へ比較的なだらかに上昇したのに対し、松濤は2022〜2023年に区平均との差が広がり（2023年は126万円/㎡対150万円/㎡）、直近で差が縮まる動きを見せています。2025年は169万円/㎡対183万円/㎡、2026年は175万円/㎡対201万円/㎡と、区平均に追いつく局面にあります。

成約価格と平米単価の動きがそろわない年がある点には注意が必要です。2021年は成約価格が10,270万円と高い一方、単価は137万円/㎡にとどまっており、広い住戸の成約が平均を押し上げた可能性があります。また2022〜2024年は平均築年数が28〜31年と古めの物件が中心で、単価が伸び悩んだ背景には築年数構成の影響もうかがえます。成約件数が年によって限られるため、1年ごとの変動は物件構成の違いを含む点も踏まえて読むのがよいでしょう。

2024年以降の間取り別平均価格は、1LDKが8,045万円（11件）で東京23区の6,354万円を約1,700万円上回り、2LDKが12,086万円（8件）で23区の9,455万円を約2,600万円上回っています。どちらの間取りも23区平均を大きく超えており、特定の間取りに偏らず、エリア全体のブランド力が価格に反映されていることがうかがえます。

件数は1LDKが11件、2LDKが8件と多くはないため、あくまで傾向を示す参考値です。ただし、松濤では単身・DINKS向けのコンパクトな間取りでも23区平均より高い水準で成約している点は、売却を考える所有者にとって心強い材料です。

2024年以降の築年数別平米単価では、11〜15年が186万円/㎡、21〜25年が202万円/㎡、26〜30年が161万円/㎡と、築20年超でも高い単価を維持しています。全ての築年帯で東京23区平均（例：21〜25年は123万円/㎡、26〜30年は111万円/㎡）を上回っており、築年数が経過しても資産価値が落ちにくいエリアといえます。

築41年以上は110万円/㎡（11件）と、23区平均の87万円/㎡を約23万円上回りました。築古の物件でも都内平均を超える水準を保っている点は、松濤という立地の評価の表れです。なお、16〜20年（3件）と21〜25年（3件）は件数が少ないため、参考値としてお考えください。

平米単価の上位は、1位が松濤アパートメント（築22年・296万円/㎡）、2位がパークホームズ渋谷松濤（築3年・285万円/㎡）、3位がアビテ松濤（築28年・223万円/㎡）でした。築3年の新しい物件と、築22年・築28年の経年物件が同じ上位に並んでおり、築浅であることだけが高単価の条件ではないことが分かります。

上位8位までを見ても、築3年から築28年までの物件が入っており、単価が200万円/㎡を超える物件が複数あります。個別の物件の立地条件や管理状態、供給の希少性が評価されている様子がうかがえます。

直近3年の売出件数が多いのは、秀和松濤レジデンス（15件・築45年）、モデルノトッレ松濤（12件・築18年）、パークホームズ渋谷松濤（10件・築3年）です。売出件数が多い物件は市場での認知度が高く、買い手が探しやすい一方、同じ棟で複数の住戸が競合する状況になりやすい点が売主にとっての留意点です。

同じ棟内に似た条件の住戸が並ぶ場合は、価格設定や売り出しの時期をずらすなど、競合との差別化を意識する必要があります。総戸数に対して売出件数が多い物件ほど、流動性が高い反面、価格比較にさらされやすいといえます。

渋谷区の2023〜2025年の月別成約件数を見ると、3月が199件、4月が176件、6月が173件、10月が166件と続き、春に成約が集中します。反対に12月は78件、1月は96件と最も少なくなります。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、3〜4月の成約ピークを狙うなら、前年12月から1月上旬には売り出しを始めておくのが理想です。年明けに需要が動き出す時期に合わせて、秋のうちに査定や価格の検討を済ませておくと、準備の余裕が生まれます。

売却の時期という点では、渋谷区全体で3〜4月に成約が集中するため、春の需要期に合わせた準備が基本です。そのうえで、物件の特性を見極めることが重要です。松濤では築20年超でも東京23区平均を大きく上回る単価で成約しており、1LDK・2LDKのいずれも23区平均より高い価格帯にあります。築年数や間取りだけで売却を諦める必要はない市場といえます。

とくに築11〜25年の物件は186万円/㎡、202万円/㎡と高い単価が出ており、条件の整った住戸は有利に進めやすい傾向があります。一方、直近は区平均との単価差が縮まる局面にあるため、相場が動いている今のうちに価格の見立てを持っておくことが有効です。