渋谷区上原のマンション相場【2026年最新】

渋谷区上原の2026年1〜10月の成約実績は19件で、平均成約価格は13,409万円、平均平米単価は196万円/㎡（坪単価649万円）でした。東京23区平均の平米単価137万円/㎡と比べると約1.4倍にあたり、都内でも高い価格水準のエリアです。

比較対象の渋谷区平均の成約価格は12,479万円で、上原は約7%上回っています。一方、渋谷区内の町村別平米単価ランキングでは29町中20位にとどまります。区内には単価がさらに高い町が多く、上原は「区内では中位よりやや下だが、23区全体で見れば高単価」という位置づけです。成約価格は前年同期比でマイナス4.5%となりましたが、成約価格は物件の広さや築年数の構成に左右されるため、市況の判断は平米単価で見ていくのが適切です。

上原は渋谷区の北西部に位置し、町内のマンションの最寄り駅は代々木上原駅（徒歩約5分・64棟）に集中しています。次いで東北沢駅（徒歩約6分・13棟）、駒場東大前駅（徒歩約9分・12棟）が続き、複数の駅を使い分けられる立地であることがわかります。

ただし、棟数では代々木上原駅が圧倒的に多く、買い手が物件を探す際も「代々木上原」の名前を軸に検討するケースが多いと考えられます。2026年の平均築年数は31.1年で、新しい物件と古い物件が混在する街です。築古のマンションから築浅の物件まで幅広く流通している点が、このエリアの特徴といえます。

当エリアの平米単価は、2021年の136万円/㎡から2022年に160万円/㎡、2023年に164万円/㎡、2024年に160万円/㎡と推移したのち、2025年には216万円/㎡まで上昇しました。2026年（1〜10月）は196万円/㎡です。渋谷区平均との差を見ると、2021〜2023年は上原が13〜17万円/㎡上回っていましたが、2024年には区平均170万円/㎡に対して上原は160万円/㎡と逆転しました。2025年に再び33万円/㎡の差をつけて上回りましたが、2026年は区平均201万円/㎡に対して上原は196万円/㎡と、わずかに下回っています。

背景には、成約物件の築年数構成の変化があると考えられます。2025年の平均築年数は13.0年と築浅の物件が中心でしたが、2026年は31.1年と大きく上がっています。築浅の成約が多い年は平米単価が押し上げられ、築古の成約が増えた年は下がりやすくなります。2026年の196万円/㎡は市況が崩れたというより、成約物件の顔ぶれの違いによる面が大きいと読み取れます。成約価格が前年同期比でマイナスとなったのも同様の要因が影響している可能性があります。

2024年以降の間取り別平均売買価格を東京23区平均と比べると、当エリアの1LDKは8,438万円（23区平均6,354万円・14件）、2LDKは16,035万円（同9,455万円・25件）、3LDKは18,347万円（同9,042万円・14件）でした。いずれの間取りも23区平均を大きく上回っています。

特に2LDKと3LDKは23区平均の約1.7〜2.0倍に達しており、ファミリー向けの広めの間取りが相対的に高く評価されているといえます。件数は14〜25件と一定数あるため、参考としての信頼性は確保されています。広めの間取りを所有している方は、このエリアの強みを活かしやすい状況です。

2024年以降の築年数別平米単価を見ると、11-15年が245万円/㎡で最も高く、次いで16-20年が224万円/㎡、6-10年が222万円/㎡、5年以内が210万円/㎡と続きます。築11〜15年の物件は14件と件数も多く、このエリアで最も評価の厚い築年数帯です。

築古の物件も23区平均を上回っています。26-30年は134万円/㎡（23区平均111万円/㎡）、41年以上は123万円/㎡（同87万円/㎡）で、築年数が進んでも一定の価格が維持されています。築年数が古いからといって売却をあきらめる必要はなく、立地の強さが価格を支えているといえます。

平米単価の上位は、1位がプラウド上原（築14年・324万円/㎡）、2位がディアナコート上原（築20年・298万円/㎡）、3位がグランドメゾン上原レジデンス（築12年・280万円/㎡）です。上位8件のうち7件は築5〜20年の比較的築浅〜中堅の物件で、先ほどの築11-15年が最も高単価という傾向とも整合します。

一方、6位の東高代々木上原ペアシティアネックスは築42年ながら245万円/㎡と、築古でも上位に入っています。築年数だけでなく、立地や管理状態、希少性が評価される物件もあることがわかります。

直近3年の売出件数が多いのは、1位のオープンレジデンス代々木上原（9件・築15年・総戸数18）、2位のプラウド上原（8件・築14年・総戸数59）、3位の東高代々木上原ペアシティアネックス（7件・築42年・総戸数16）です。

売出件数が多いマンションは、買い手の目に触れる機会が多く、流動性が高いといえます。その反面、同じ棟内で複数の売り物が並ぶため、価格や条件で比較されやすくなります。たとえば総戸数18戸のオープンレジデンス代々木上原で3年間に9件の売出があったことは、棟内の競合が頻繁に生じることを示しています。同じマンションで売り出し中の住戸の動向を確認し、価格設定や売り出し時期を調整することが重要です。

渋谷区の2023〜2025年の月別成約件数を合計すると、最も多いのは3月（199件）と4月（176件）で、最も少ないのは12月（78件）と1月（96件）です。春先に成約が集中し、年末年始は落ち込む傾向が実績から確認できます。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、3〜4月の成約ピークを狙うなら、前年の12月から1月ごろに売り出しを始める計画が現実的です。査定や売却準備に1か月程度を見込むと、10〜11月ごろから動き出すと余裕をもって進められます。なお6月（173件）や10月（166件）にも成約の山があり、春以外にも複数のタイミングがあります。

売り出しの時期は、3〜4月の成約ピークに向けて前年末から動き出すのが基本です。このエリアでは築11〜15年の物件が最も高単価で、2LDK・3LDKの広めの間取りが高く評価されています。こうした条件に当てはまる物件は、売却に向いた状況にあるといえます。

築年数が進んだ物件でも、23区平均を上回る単価が維持されているため、築年数を理由に様子見を続ける必要は大きくありません。ただし、金利や経済環境によって市況は変わるため、現時点の成約データをもとに早めに査定を取り、自分の物件の位置づけを確認することをおすすめします。