品川区旗の台のマンション相場【2026年最新】

品川区旗の台の2026年1〜10月の成約は13件で、平均平米単価は99万円/㎡（坪単価327万円）、平均成約価格は4265万円でした。品川区平均の成約価格9680万円と比べると約56%低く、東京23区平均の平米単価137万円/㎡と比べても低い水準にあります。品川区の町村別平米単価ランキングでは25町中24位です。

ただし、成約価格は物件の広さや築年数に大きく左右されるため、価格差をそのまま「評価の差」と読むのは適切ではありません。旗の台は平均築年数が41.3年と古く、比較的コンパクトで築年数の経過した物件の成約が多いことが、成約価格を押し下げる一因と考えられます。平米単価の推移では、直近の約3年間は99〜105万円/㎡の範囲で推移しており、比較的落ち着いた動きです。

旗の台は品川区の南西部に位置し、大田区や目黒区と接するエリアです。町内のマンションの最寄り駅は旗の台駅が47棟と圧倒的に多く、徒歩約3分という近さがこのエリアの中心的な魅力になっています。次いで荏原町駅（徒歩約4分・4棟）、洗足駅（徒歩約6分・3棟）が続きますが、棟数では旗の台駅が大きく上回っています。

平均築年数は41.3年で、区全体の26.4年を大きく上回っており、成熟した住宅地としての性格が強いエリアです。2021年は29.8年だった平均築年数が年々上昇していることから、成約の中心が築古物件に移ってきたことがうかがえます。一方で築6年や築12年の新しめの物件も一定数あり、築年数による価格の二極化が見られます。

旗の台の平米単価は、2021年の81万円/㎡から2022年に109万円/㎡へ大きく上昇した後、2023年は99万円/㎡、2024年は105万円/㎡、2025年・2026年は99万円/㎡と、100万円前後で横ばいに近い推移をしています。同じ期間に品川区平均は108万円から163万円/㎡へ伸びており、2022年には当エリアが区平均とほぼ並んでいた（109万円と113万円）ものの、2026年には64万円/㎡の差に開いています。

この差が開いた背景として、まず平均築年数の変化が挙げられます。当エリアの平均築年数は2022年の21.4年から2026年は41.3年へと約20年上昇しており、成約物件の中心が築古に移っています。区平均が17.6年から26.4年への上昇にとどまっているのと対照的です。また、2025年から2026年にかけては成約価格が5072万円から4265万円へ下がる一方、平米単価は99万円/㎡で変わっていません。これは単価の下落ではなく、コンパクトな物件の成約が増えた影響とみるのが自然です。

2024年以降の間取り別の平均売買価格を東京23区平均と比べると、3LDKが当エリアで11210万円（23区平均9042万円）と上回っており、ファミリー向けの広い住戸が相対的に評価されています。ただし件数は3件にとどまるため、参考値として捉えるのが妥当です。

一方、ワンルームは1708万円（23区平均3153万円）、1LDKは4763万円（同6354万円）、2LDKは6377万円（同9455万円）と、いずれも23区平均を下回っています。件数はワンルームが4件、1LDKが11件、2LDKが12件で、このうち1LDK・2LDKは築年数の経過した物件が多いことも価格に反映されているとみられます。

築年数別の平米単価（2024年以降）を見ると、築5年以内が161万円/㎡、6〜10年が130万円/㎡で、いずれも東京23区平均（185万円、160万円）を下回ります。ただし件数は4件と3件にとどまるため、参考値としてご覧ください。築21〜25年は122万円/㎡（23区平均123万円）、26〜30年は107万円/㎡（同111万円）と、23区平均とほぼ同水準を保っています。

注目すべきは築古帯で、36〜40年は88万円/㎡と23区平均の85万円/㎡をわずかに上回っています。41年以上は82万円/㎡（同87万円）とやや下回るものの、件数は28件と最も多く、築年数が進んでも大きく単価が崩れていないことがわかります。旗の台駅徒歩3分の利便性が、築古物件の価格を下支えしていると考えられます。

平米単価の上位は、1位がピアース旗の台（築6年・186万円/㎡）、2位がクレストラフィーネ旗の台（築12年・156万円/㎡）、3位がパークハウス旗の台六丁目（築22年・153万円/㎡）です。上位には築浅から築20年台前半の物件が並び、築年数が新しいほど単価が高いという素直な傾向が出ています。

とくにパークハウス旗の台六丁目は築22年でありながら、築12年のクレストラフィーネ旗の台に近い単価を維持しており、ブランドや管理状態が評価されている可能性があります。一方、築31年のロイヤルタワー旗の台が128万円/㎡、築43年の旗の台スカイマンションが110万円/㎡と、築年数が進むにつれて単価が下がる様子もわかります。

直近3年の売出件数が多いのは、1位が秀和旗の台レジデンス（9件・築50年・総戸数95）、2位が旗の台スカイマンション（9件・築43年・総戸数63）、3位がパークハウス旗の台六丁目（8件・築22年・総戸数38）です。売出件数が多いマンションは、買い手にとって情報が多く検討されやすいという流動性の高さがある一方、同じ棟内で競合する売り出しが重なりやすいという側面もあります。

売主の立場では、同じ棟の売り出し状況を事前に確認し、価格や販売時期をずらすことで競合を避ける工夫が有効です。総戸数に対して売出件数が多い棟ほど、価格設定の差が成約スピードに直結しやすい点にも留意してください。

品川区の2023〜2025年の月別成約件数を見ると、最も多いのは3月（258件）と11月（253件）で、最も少ないのは8月（171件）と1月（193件）です。春と秋に成約が集まり、真夏と年始は落ち着く傾向がはっきり出ています。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月ほどかかるため、3月の成約ピークを狙うなら前年の12月〜1月、11月のピークを狙うなら8月〜9月に売り出しを始める計画が現実的です。8月は成約が少ない月ですが、秋の成約期に向けた準備期間と考えれば、価格設定や書類の整備に充てられます。

季節性の面では、成約が集中する春（3月）と秋（11月）に合わせて売り出しを準備することが基本になります。そのうえで、当エリアの売却のしやすさは物件の築年数と間取りによって大きく分かれます。築20年台までの物件や、旗の台駅徒歩圏の3LDKなどファミリー向けの住戸は、23区平均と遜色ない評価を得られている傾向があります。

一方、築40年以上の物件は件数が多く、単価も23区平均に近い水準で推移していますが、同じ築年数帯の売出が重なると比較されやすくなります。平米単価がここ数年横ばいで推移している点を踏まえると、「待てば上がる」と見込むより、成約の多い時期に合わせて適正価格で売り出す判断が現実的です。