品川区上大崎のマンション相場【2026年最新】

品川区上大崎の2026年1〜10月の成約事例40件を集計すると、平均平米単価は201万円/㎡（坪単価664万円）、平均成約価格は12239万円でした。品川区平均の成約価格9680万円と比べると約26%高く、東京23区平均の平米単価137万円/㎡に対しても大きく上回る水準です。

品川区内の町村別平米単価ランキングでは25町中4位に位置しています。平均築年数は33.1年で、前年同期比では成約価格が-0.4%とほぼ横ばいでした。後述のとおり、2025年は築年数の古い物件の成約が増えた影響で単価が一時的に下がっており、足元では再び上向いています。

上大崎は品川区の北端に位置し、目黒区や港区（白金台方面）に接するエリアです。町内のマンションの最寄り駅は目黒駅が110棟と圧倒的に多く、徒歩約6分です。ほかに白金台駅（徒歩約8分・10棟）、五反田駅（徒歩約8分・5棟）を最寄りとする物件もあります。品川区でありながら、実態としては目黒駅周辺の住宅地として認識されているエリアといえます。

平均築年数は2021年の14.8年から2026年は33.1年へと大きく上がっています。これは、町内に新しい大規模物件だけでなく築40年以上の物件も数多くあり、成約に出てくる物件の顔ぶれが年によって入れ替わることを示しています。新築・築浅から築古まで幅広い層の物件が流通する、成熟した住宅街です。

平米単価の推移を見ると、2021年の163万円/㎡から2022年の162万円/㎡までは横ばいで、2023年に179万円/㎡、2024年に198万円/㎡と2年連続で上昇しました。その後、2025年は182万円/㎡へ一度調整しましたが、2026年1〜10月は201万円/㎡と過去最高の水準に達しています。品川区平均は同期間に108万円/㎡から163万円/㎡へ一貫して上昇しており、当エリアとの差は2021年の55万円/㎡から2026年は38万円/㎡へと縮まっています。

2025年の調整には背景があると考えられます。この年の平均築年数は前年の21.1年から34.3年へ大きく上がっており、築古物件の成約比率が高まったことで平均単価が押し下げられた可能性があります。2026年は築33.1年と築年数がほぼ同水準にもかかわらず単価が201万円/㎡まで回復しているため、築古物件の単価自体も底堅いと読み取れます。また、成約価格は2024年の11881万円から2025年の11289万円へ下がった一方、2026年は12239万円と最高値を更新しており、価格と単価が揃って上向いています。

2024年以降の平均売買価格を間取り別に見ると、当エリアはすべての間取りで東京23区平均を上回っています。最も差が大きいのは3LDKで、当エリアが20074万円、23区平均が9042万円と2倍以上の開きがあります。2LDKも13263万円と23区平均の9455万円を大きく上回り、ファミリー向けの広い間取りが特に高く評価されているエリアです。

一方、ワンルームは6183万円（23区平均3153万円）、1LDKは9038万円（同6354万円）で、単身・DINKS向けの物件も23区平均を大きく上回ります。なお、3LDKは20件、ワンルームは12件と件数がやや限られるため、個別の物件の広さや立地によって価格が大きく変わる点には注意が必要です。

2024年以降の築年数別の平米単価を見ると、築6〜10年が326万円/㎡で最も高く、築5年以内の232万円/㎡を上回っています。築16〜20年も275万円/㎡と高く、築年数が浅いほど単純に高いわけではないことがわかります。これは、目黒駅周辺の大規模タワーマンションなど、立地・ブランドの評価が高い物件が築6〜10年帯に集まっているためと考えられます。

築古物件でも、築21〜25年が187万円/㎡（23区平均123万円/㎡）、築26〜30年が165万円/㎡（同111万円/㎡）と、いずれも23区平均を大きく上回っています。成約件数が最も多い築41年以上でも112万円/㎡と23区平均の87万円/㎡を上回り、築年数が経過しても資産価値が維持されやすいエリアといえます。築11〜15年は4件、築26〜30年は6件と件数が少ないため、これらは参考値として見てください。

平米単価の上位には、1位のブリリアタワーズ目黒サウスレジデンス（築9年・363万円/㎡）、2位の目黒花房山プレイス（築18年・335万円/㎡）、3位のブリリアタワーズ目黒ノースレジデンス（築9年・317万円/㎡）が並びます。上位8物件は築4年から築18年の比較的新しい物件が中心で、単価は258万円/㎡から363万円/㎡の範囲です。

築18年の目黒花房山プレイスやパークタワー目黒（301万円/㎡）が、築4〜5年の物件と同等かそれ以上の単価をつけている点は注目です。築年数だけでなく、立地や規模、管理状態が評価されている様子がうかがえます。

直近3年の売出件数が多いのは、ブリリアタワーズ目黒ノースレジデンス（37件・総戸数524）、ブリリアタワーズ目黒サウスレジデンス（31件・総戸数416）、ディアナコート池田山公園（24件・総戸数81）です。上位には総戸数の多い大規模物件が並び、取引が活発で流動性が高い一方、同じ棟内で売り出し中の競合物件が多くなりやすいという側面もあります。

売主にとっては、同じマンション内の売り出し状況を把握し、価格や条件で差別化する視点が重要です。上位5位以内に築55年の目黒プラザや築59年のマンション南目黒苑といった築古物件も入っており、築年数が古い物件でも取引は活発に行われています。

品川区の2023〜2025年の月別成約件数を見ると、最も多いのは3月の258件と11月の253件で、最も少ないのは8月の171件、次いで1月の193件でした。春と秋に取引が集中し、夏と年明けは動きが鈍くなる傾向です。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、3月の成約を狙うなら前年の12月から1月、11月の成約を狙うなら8月から9月ごろに売り出しを始めるのが目安です。なお8月は成約件数が最少ですが、秋の成約に向けた売り出し準備の時期と捉えることもできます。

売却時期の目安としては、取引が集中する春（3月成約）と秋（11月成約）に合わせて売り出しを準備するのが基本です。売り出しから成約までの期間を考えると、年明けから早めに動き出すことで春の需要期に間に合わせやすくなります。

物件の特徴で見ると、築浅から築20年程度までの物件は単価が高く、築古でも23区平均を上回る水準を維持しています。3LDKや2LDKなどファミリー向けの間取りは評価が高いため、これらに該当する物件は売却を検討する価値が高い状況です。2026年は単価が過去最高水準に達しているため、ご自身の物件の条件に照らして、早めに査定を受けて判断材料を得ることをおすすめします。