品川区大井のマンション相場【2026年最新】

品川区大井の2026年1〜10月のマンション成約は24件で、平均平米単価は201万円/㎡（坪単価665万円）、平均成約価格は11,654万円でした。成約価格は前年同期比で+6.1%となっています。品川区平均の成約価格9,680万円に対して約20%高く、東京23区平均の平米単価137万円/㎡と比べると約1.5倍の水準です。

品川区の町村別平米単価ランキングでは25町中3位に入り、区内でも評価の高いエリアといえます。ただし2026年は途中集計で、件数が24件にとどまる点は踏まえておく必要があります。年ごとの推移の詳細は後述します。

大井で最寄り駅として最も多いのは大井町駅で、徒歩約6分の物件が49棟にのぼります。次いで西大井駅（徒歩約10分・14棟）、立会川駅（徒歩約12分・12棟）の順です。町内の多くのマンションが大井町駅を最寄りとしており、駅周辺に物件が集まるエリアといえます。品川区の南側、大田区に隣接するあたりに位置しています。

平均築年数は18.9年で、新築から築古までの物件が混在しています。後述のランキングには築6〜7年のタワー型の物件が上位に並ぶ一方、築47年の物件も売出件数の上位に入っています。築年数の幅が広いため、同じ大井でも棟ごとに成約単価が大きく異なる点が、このエリアの特徴です。

当エリアの平米単価は2021年の111万円/㎡から2026年の201万円/㎡へと、5年あまりで約1.8倍になりました。2021〜2023年は111万円→119万円→135万円と緩やかな上昇でしたが、2024年に151万円、2025年に190万円、2026年に201万円と、2024年以降に上昇幅が大きくなっています。品川区平均も108万円から163万円へ上昇していますが、当エリアとの差は2021年の3万円から2026年には38万円まで開きました。一度も調整局面を挟まずに上昇を続けた点が、この5年間の形です。

背景として、平均築年数が2024年以降は18年台で安定している点が挙げられます。品川区全体の平均築年数が2021年の17.6年から2026年の26.4年へ上がるなかで、当エリアは築浅〜築10年台の物件が成約の中心にあり続けています。区全体は築古の成約が増えて平均単価が抑えられやすい一方、当エリアは築年数が若いまま推移したため、単価の差が広がりやすかったと考えられます。また成約価格は2025年が11,527万円、2026年が11,654万円とほぼ横ばいですが、平米単価は190万円から201万円へ伸びています。成約価格は物件の広さに左右されるため、単価で見たほうが実態に近いといえます。

2024年以降の間取り別平均価格を東京23区平均と比べると、当エリアはどの間取りでも上回っています。ワンルームは5,359万円（23区3,153万円）、1LDKは7,880万円（同6,354万円）、2LDKは12,080万円（同9,455万円）、3LDKは13,453万円（同9,042万円）でした。

差が最も大きいのは3LDKで、当エリアは23区平均の約1.5倍です。2LDKも約1.3倍で、ファミリー向けの広めの間取りが相対的に評価されているといえます。ワンルームも23区平均を大きく上回っていますが、件数は9件と少ないため、参考値として見るのが妥当です。

2024年以降の築年数別平米単価では、6-10年が253万円/㎡で最も高く、次いで11-15年が224万円/㎡、5年以内が199万円/㎡でした。5年以内より6-10年のほうが高い点は、成約された棟の立地や仕様が影響していると考えられます。16-20年は157万円/㎡、21-25年は134万円/㎡と築年数とともに下がりますが、いずれも23区平均（135万円/㎡・123万円/㎡）を上回っています。

26-30年は102万円/㎡で23区平均の111万円/㎡をわずかに下回りますが、41年以上は101万円/㎡と23区平均87万円/㎡を上回っています。築古でも一定の単価が維持されている点は、立地の評価が築年数の影響を和らげていることを示しています。

平米単価の上位は、1位がシティタワー大井町（築7年・271万円/㎡）、2位がプレシス大井町パークフロント（築6年・242万円/㎡）、3位がブリリア品川大井町（築14年・239万円/㎡）でした。上位3件はいずれも築14年以内で、築浅〜築10年台前半の物件が高い単価を付けています。

4位以降もブリリア大井町ラヴィアンタワー（築14年・229万円/㎡）、アールブラン大井町ミュゼ（築20年・217万円/㎡）と続き、築20年でも200万円/㎡を超えています。築年数の浅さに加え、大井町駅周辺という立地が高単価を支えている様子がうかがえます。

直近3年の売出件数は、1位がシティタワー大井町の57件、2位がブリリア大井町ラヴィアンタワーの28件、3位がメガロン大井町の19件でした。売出件数が多いことは、購入希望者の目に触れやすく取引が活発な棟であることを意味します。

一方で、同じ棟内に競合する売り出しが重なりやすいという側面もあります。同じ棟で複数の住戸が売りに出ている場合は、階数・向き・価格設定の差が成約の決め手になりやすいため、売り出し時点での価格戦略が重要です。

品川区における2023〜2025年の月別成約件数を見ると、最も多いのは3月の258件と11月の253件で、最も少ないのは8月の171件と1月の193件でした。春の新生活前と秋の転勤・住み替えの時期に、成約が集まる傾向がうかがえます。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、3月の成約を狙うなら前年12月〜1月、11月の成約を狙うなら8月〜9月が売り出し開始の目安になります。夏場の成約が少ない8月に売り出しを始め、秋の需要期に合わせる進め方も一案です。

時期の面では、品川区の成約が多い3月と11月に向けて準備を進めることが、売却の基本線になります。春は前年末から、秋は夏から売り出しを始めると、需要期に間に合わせやすくなります。

物件の面では、築5〜15年の物件は平米単価が200万円/㎡を超える水準で、売却条件に恵まれやすい層です。築20年前後でも23区平均を大きく上回っていますので、築年数だけで売却を諦める必要はありません。3LDKや2LDKなど広めの間取りは、23区平均との差が大きく、市場から評価されています。上昇が続いてきた現在の相場は、売却を検討する好機といえます。ただし、金利や経済環境で相場は変わり得るため、早めに具体的な価格を把握しておくことが大切です。