品川区東五反田のマンション相場【2026年最新】

2026年1〜10月の品川区東五反田の中古マンション成約は40件で、平均平米単価は194万円/㎡（坪単価640万円）、平均成約価格は11,903万円でした。前年同期比で成約価格は+12.0%となっています。比較対象の品川区平均は成約価格9,680万円ですから、当エリアは約23%高い水準です。東京23区平均の平米単価137万円/㎡と比べても、50万円以上上回っています。

品川区内の町村別平米単価ランキングでは、25町中5位に位置します。区平均を上回る水準が続いており、推移の詳細は後段で見ていきます。

東五反田は品川区の北西部に位置し、山手線・都営浅草線・東急池上線が乗り入れる五反田駅の東側から高輪台方面にかけて広がる町です。町内のマンションの最寄り駅としては、五反田駅（徒歩約5分）が100棟と最も多く、次いで高輪台駅（徒歩約5分）が40棟、目黒駅（徒歩約9分）が6棟と続きます。五反田駅を軸にしつつ、高輪台駅も使える2駅利用のマンションが多いことがこの町の特徴です。

成約物件の平均築年数は25.8年で、再開発で供給されたタワー系の築浅〜築20年未満の物件と、築40年を超える中小規模の物件が併存しています。区平均の平均築年数も26.4年とほぼ並んでいるため、築年数だけでは差がつきにくく、立地と物件ごとの個性が価格に反映されやすい町だといえます。

年別に見ると、当エリアの平米単価は2021年の114万円/㎡から2026年の194万円/㎡へと、5年間で約1.7倍になりました。区平均も108万円/㎡から163万円/㎡へ上昇していますが、当エリアの上昇幅が上回っています。2021年時点の差は6万円/㎡でしたが、2024年に11万円/㎡、2025年に14万円/㎡と広がり、2026年は31万円/㎡まで開いています。2024年は成約価格が8,494万円と前年（8,721万円）をわずかに下回りましたが、平米単価は130万円/㎡から143万円/㎡へ上昇しており、一時的な調整は単価ではなく成約物件の広さや構成によるものと読み取れます。

2026年の急伸には背景の仮説が考えられます。平均築年数は2025年の28.2年から25.8年へ若返っており、築浅物件の成約割合が増えたことが単価を押し上げた可能性があります。なお2026年は10月までの途中集計であり、年間では変動する余地があります。当エリアの単価推移は区平均より力強く、単価ベースでは堅調な相場といえます。

2024年以降の間取り別平均売買価格を東京23区平均と比べると、当エリアはすべての間取りで上回っています。特に差が大きいのは3LDKで、当エリア16,380万円に対し23区平均は9,042万円、約1.8倍です。2LDKも11,207万円（23区平均9,455万円）と評価が高く、成約件数も77件と最も多い間取りです。1LDKは6,969万円（同6,354万円）で32件、ワンルームは3,482万円（同3,153万円）ですが5件のため参考値です。ファミリー向けの2LDK・3LDKが相対的に評価されているエリアといえます。

築年数別の平米単価（2024年以降）では、16〜20年が249万円/㎡で最も高く、11〜15年の226万円/㎡、5年以内の217万円/㎡が続きます。築浅よりも築11〜20年の物件が高単価を維持しているのが特徴です。築21〜25年は161万円/㎡、26〜30年は155万円/㎡と一段下がりますが、いずれも23区平均（123万円/㎡、111万円/㎡）を上回っています。築41年以上でも98万円/㎡と、23区平均の87万円/㎡を超えています。築年数が進んでも、立地の評価が下支えしている様子がうかがえます。

平米単価の上位は、1位プラウドタワー高輪台（築12年・280万円/㎡）、2位パークタワーグランスカイ（築16年・265万円/㎡）、3位ザパークハウス池田山（築14年・250万円/㎡）です。上位に並ぶ物件は築12〜18年が中心で、築年数別で最も単価が高い11〜20年帯と重なります。一方で、築3年のオープンレジデンシア島津山コート（242万円/㎡）のように築浅の物件も上位に入っており、築年数と物件のグレードの両方が単価を決めていることが分かります。

直近3年の売出件数が最も多いのは、パークタワーグランスカイの76件（築16年・総戸数782）で、2位のザパークハウスアーバンス東五反田（17件）を大きく引き離しています。次いでザパークタワー東京サウス（15件）です。売出件数が多い棟は、買い手にとって比較対象が多く、流動性が高い反面、同じ棟内に競合物件が並ぶことを意味します。同じ棟で売り出しが重なる場合は、価格設定や内装の状態、売り出しのタイミングで差をつける工夫が重要です。

品川区の2023〜2025年の月別成約件数を見ると、最多は3月の258件と11月の253件、最少は8月の171件と1月の193件でした。春と秋に成約が集まり、真夏と年明けは落ち着く傾向です。売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、3月の成約を狙うなら12月〜1月、11月の成約を狙うなら8月〜9月に売り出しを始める逆算になります。購入希望者が動きやすい時期に内覧を重ねられるよう、準備を前倒しで進めるのが現実的です。

時期の面では、成約が集まる3月・11月を見据えて、その2〜3か月前に売り出しを開始する計画が有効です。物件の面では、築11〜20年帯は単価が最も高く、需要が厚いゾーンです。2LDK・3LDKといったファミリー向けの間取りも23区平均を大きく上回って評価されています。

これらに該当する物件は、現在の相場環境を活かしやすいといえます。築年数が進んだ物件でも、23区平均を上回る単価が出ているため、築年数だけで売却を諦める必要はありません。ただし、物件ごとに事情は異なるため、同じ棟・近隣の成約事例と照らして判断することが大切です。