品川区小山のマンション相場【2026年最新】

品川区小山の2026年1〜10月の成約事例（35件）では、平均平米単価は217万円/㎡（坪単価716万円）、平均成約価格は12,982万円でした。成約価格は前年同期から27.6%上昇しており、品川区平均の9,680万円を34%上回っています。

平米単価で見ると、東京23区平均の137万円/㎡に対して当エリアは約1.6倍の水準です。品川区内の町村別平米単価ランキングでは25町中1位に位置しています。成約価格は物件の広さによって大きく変わるため、価格水準の比較には平米単価も合わせて確認することが大切です。推移の詳細は後述しますが、直近数年は上昇基調が続いています。

小山は品川区の南西寄りに位置し、目黒区や大田区に近いエリアです。町内のマンションの最寄り駅は、武蔵小山駅（徒歩約4分・43棟）が最も多く、次いで不動前駅（徒歩約7分・18棟）、西小山駅（徒歩約4分・16棟）となっています。3駅が利用できる環境で、駅ごとに物件の性格が分かれやすい点が特徴です。

平均築年数は20.2年で、新築から間もない大規模タワーマンションから築40年超の物件までが同じ町内に混在しています。町全体としては、再開発などで供給された比較的新しい物件が多く、築年数の幅が広い成熟した住宅地といえます。売却を検討する際は、自分の物件がどの駅を最寄りとし、どの築年帯に属するかを把握しておくと、価格の見通しを立てやすくなります。

当エリアの平米単価は、2021年の125万円/㎡から2022年の121万円/㎡へと小幅に調整したあと、2023年に161万円/㎡へ大きく上昇しました。その後も2024年172万円、2025年199万円、2026年（1〜10月）217万円と、上昇が続いています。同じ期間の品川区平均は108万円から163万円への推移で、2021年に約17万円だった差は、2026年には約54万円まで開いています。

2023年の上昇局面では、当エリアの平均築年数が前年の23.1年から10.9年へ大きく若返っています。築浅の大規模物件の成約が増えたことが、単価を押し上げた一因と考えられます。一方、その後は平均築年数が13.7年、18.7年、20.2年と上がっているにもかかわらず単価は伸びており、築浅物件の寄与だけでは説明できない相場の底上げも読み取れます。なお2026年は10月までの途中集計であり、年末にかけて数値が変動する可能性があります。

2024年以降の間取り別平均売買価格を東京23区平均と比べると、当エリアで特に評価が高いのは3LDKです。3LDKは17,038万円で、23区平均の9,042万円を約8,000万円上回ります。2LDKも13,673万円と23区平均9,455万円を大きく上回り、1LDKも8,693万円で23区平均6,354万円を超えています。ファミリー向けの間取りほど、23区平均との差が大きい傾向です。

一方、ワンルームは2,835万円で、23区平均の3,153万円をやや下回ります。ただし、ワンルームは4件と件数が少ないため参考値としてご覧ください。当エリアでは、広めの間取りに需要が集まりやすいといえます。

2024年以降の築年数別平米単価では、6〜10年が269万円/㎡で最も高く、5年以内も239万円/㎡と高水準です。築浅帯は23区平均（5年以内185万円、6〜10年160万円）を大きく上回っています。築16〜20年も204万円/㎡と、23区平均の135万円を約70万円上回りました。

築年数が進んでも、23区平均との差が小さくなる傾向はありますが、築41年以上でも当エリアは100万円/㎡で、23区平均の87万円を上回っています。11〜15年（147万円/㎡）は23区平均149万円とほぼ同水準でしたが、10件と件数が少なく参考値です。26〜30年（4件）も同様に参考値として見てください。築年数が古くても、エリアの評価が一定の下支えになっていることがうかがえます。

平米単価の上位を見ると、1位はシティタワー武蔵小山（築5年・302万円/㎡）、2位はパークシティ武蔵小山ザ・タワー（築7年・285万円/㎡）、3位はシティタワー武蔵小山 タワー棟（築5年・258万円/㎡）でした。上位3件はいずれも築10年以内のタワー型で、いずれも武蔵小山駅周辺の物件です。

一方で、4位のパークホームズ武蔵小山は築18年でも234万円/㎡と、築年数を考えると高い水準を保っています。上位には築20年を超える物件も含まれており、築年数だけでなく立地や規模、管理状態が単価を左右していると考えられます。

直近3年の売出件数が多いのは、1位がパークシティ武蔵小山ザ・タワー（66件・総戸数628）、2位がシティタワー武蔵小山（43件・総戸数506）、3位がパークホームズ武蔵小山（28件・総戸数278）です。総戸数が多い物件ほど、売出件数も多くなる傾向があります。

売主の立場では、売出件数が多い物件は市場での認知度が高く、買い手が見つかりやすい面があります。反面、同じマンション内に競合する売り出しが並びやすく、価格や条件の比較にさらされます。同じ棟の売り出し状況を把握したうえで、価格設定や売り出し時期を決めることが重要です。

品川区の月別成約件数（2023〜2025年の合計）を見ると、最も多いのは3月の258件と11月の253件で、次いで9月が243件です。反対に少ないのは8月の171件と1月の193件でした。成約が集中する3月は、年度替わりの転居需要と重なる時期と考えられます。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、3月の成約を狙うなら前年12月〜1月、11月の成約を狙うなら8月〜9月の売り出し開始が目安です。ただし、8月は成約件数が少ない月でもあるため、夏の売り出しは内覧の動きを見ながら進めるのが現実的です。

売り出し時期としては、成約が集中する3月・11月に向けて逆算して準備するのが基本です。需要が高まる時期に合わせて売り出すことで、内覧や価格交渉の機会を増やしやすくなります。

物件の特徴で見ると、当エリアでは築10年以内の物件や、2LDK・3LDKなどファミリー向けの間取りが相場から評価されやすい傾向があります。築年数が進んだ物件でも、23区平均を上回る単価で成約している築年帯が多く、売却を急ぐ理由はありません。今は相場の上昇局面にあり、データ上は売却を検討しやすい環境です。ただし先行きは変動しうるため、ご自身の物件がどの位置にあるかを査定で確認するのが確実です。