品川区北品川のマンション相場【2026年最新】

品川区北品川の2026年1〜10月の成約実績は38件で、平均平米単価は185万円/㎡（坪単価613万円）、平均成約価格は11,419万円でした。成約価格は前年同期比で+7.1%上昇しています。

比較対象の品川区平均は成約価格9,680万円ですので、北品川は約18%高い水準です。東京23区平均の平米単価137万円/㎡と比べても大きく上回っており、品川区の町村別平米単価ランキングでは25町中6位に位置します。平均築年数は29.3年で、築年数を重ねた物件が多いなかでもこの単価を維持している点が特徴です。年別の推移を見ると、2021年から2026年にかけて着実に上昇してきたエリアです。

北品川は品川区の北部に位置し、品川駅や大崎駅にも近い、都心アクセスに優れたエリアです。町内のマンションの最寄り駅は北品川駅（徒歩約6分・59棟）が最も多く、次いで新馬場駅（徒歩約5分・33棟）、大崎駅（徒歩約7分・27棟）となっています。京急線の駅を最寄りとする物件が中心で、大崎駅を最寄りとする大規模物件も一定数あります。

平均築年数は29.3年と、築年数を重ねた物件が多く流通するエリアです。一方で、ランキング上位には築11年以下の大規模タワーマンションや、築20年前後の御殿山エリアの物件も並びます。築古の中規模マンションから築浅の大規模物件まで混在する、層の厚い市場といえます。

年別の平米単価を見ると、北品川は2021年の126万円/㎡から2022年に110万円/㎡へ一度調整しました。この年は平均築年数が25.2年と前年の16.5年から大きく上がっており、築古物件の成約比率が高まったことが単価を押し下げた一因と考えられます。その後は2023年に131万円/㎡、2024年に138万円/㎡、2025年に160万円/㎡と回復・上昇し、2026年は185万円/㎡に達しました。

品川区平均との差にも注目できます。2021年は北品川が区平均を上回っていましたが、2022年は区平均113万円/㎡に対し110万円/㎡と逆転しました。2023年以降は再び上回り、2026年は区平均163万円/㎡に対して22万円/㎡の差まで開いています。また、2026年は成約価格が11,419万円と単価以上に伸びており、広めの物件の成約が増えている可能性もあります。成約価格は広さに左右されるため、市況は平米単価で確認することが大切です。

2024年以降の間取り別平均売買価格を東京23区平均と比べると、北品川は3LDKが15,571万円（23区平均9,042万円・38件）と大きく上回っています。2LDKは10,418万円（23区平均9,455万円・58件）、1LDKは7,812万円（23区平均6,354万円・36件）で、いずれも23区平均より高い水準です。

一方、ワンルームは3,092万円（23区平均3,153万円・6件）とほぼ同水準で、件数も少ないため参考値としてご覧ください。ファミリー向けの間取りほど23区平均との差が開いており、北品川ではファミリー層向けの広めの物件が相対的に評価されているといえます。

2024年以降の築年数別平米単価では、すべての築年数帯で東京23区平均を上回っています。特に6-10年（223万円/㎡・37件）と11-15年（236万円/㎡・17件）が高く、築浅から築15年ほどまでが単価の中心帯です。16-20年でも180万円/㎡と、23区平均135万円/㎡を大きく上回っています。

築年数が進んでも単価が下がりにくい点も特徴です。26-30年は156万円/㎡（23区平均111万円/㎡）、41年以上でも96万円/㎡（23区平均87万円/㎡・64件）と、築古でも23区平均を上回っています。36-40年は5件と少ないため参考値ですが、築年数が進んでも一定の評価が見込めるエリアです。

平米単価の上位には、パークシティ大崎ザタワー（築11年・311万円/㎡）、Ｂｒｉｌｌｉａ　品川　Ｃａｎａｌ　Ｓｉｄｅ（築8年・255万円/㎡）、パークシティ大崎ザレジデンス（築11年・247万円/㎡）が並びます。上位3件はいずれも築11年以内の築浅物件です。

一方で、5位の御殿山南パークハウス（築29年・214万円/㎡）や6位の御殿山ハウス（築21年・212万円/㎡）のように、築20年以上でも200万円/㎡を超える物件があります。築年数が進んでいても、立地や物件の特性によって高い単価がつく例がある点は、売却を考えるうえで押さえておきたいポイントです。

直近3年の売出件数が最も多いのは、パークシティ大崎ザタワー（74件・総戸数734）で、2位のミッドサザンレジデンス御殿山（17件）、3位のセザール御殿山（16件）を大きく引き離しています。総戸数の多い物件ほど売出件数も多くなる傾向があります。

売主にとっては、売出が多い物件は買い手の目に触れやすく流動性が高い反面、同じ棟内に競合する住戸が並びやすいという側面があります。同じマンションの売出が多い場合は、価格設定や室内の状態、売り出す時期の工夫によって他の住戸との差をつけることが重要です。

品川区全体の2023〜2025年の月別成約件数を見ると、最も多いのは3月（258件）と11月（253件）で、次いで9月（243件）が続きます。反対に最も少ないのは8月（171件）と1月（193件）です。春と秋に成約が集まる傾向がはっきり出ています。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかります。3月の成約ピークを狙うなら12月〜1月頃、11月のピークなら8月〜9月頃に売り出しを始めるのが目安です。売り出しの準備や査定には時間がかかるため、希望の時期の3〜4か月前から動き出すと余裕をもって進められます。

売却時期は、成約が集まる春と秋に合わせて動き出すのが基本です。そのうえで、物件の条件ごとに判断軸を持つと選択しやすくなります。

北品川では築年数にかかわらず23区平均を上回る単価が出ており、特に3LDKなどファミリー向けの間取りと築浅〜築15年ほどの物件が高く評価されています。こうした条件に当てはまる場合は、直近の上昇基調を活かして売却を検討しやすい状況です。築古の物件も、品川区内での相対的な評価が保たれているため、築年数だけで売却をためらう必要はありません。ただし市場は常に変動しますので、複数の査定で現在の相場を確認することをおすすめします。