品川区東大井のマンション相場【2026年最新】

2026年1〜10月の品川区東大井の中古マンション成約は38件で、平均平米単価は154万円/㎡（坪単価508万円）、平均成約価格は8463万円でした。平米単価は東京23区平均の137万円/㎡を約17万円上回っています。一方、成約価格は品川区平均の9680万円に対して13%低く、前年同期比でも2.8%のマイナスです。

価格が区平均を下回るのに単価が高いのは、成約された物件の広さの違いが影響していると考えられます。成約価格は物件の面積に左右されるため、市況を見るときは平米単価で比べるほうが実態に近づきます。品川区の町村別平米単価ランキングでは25町中14位で、区内では中位に位置しています。年別の推移では単価が着実に上昇しており、詳しくは後述します。

東大井は品川区の東側、大井町駅・鮫洲駅・立会川駅の3駅に囲まれたエリアです。町内のマンションの最寄り駅としては大井町駅が50棟と最も多く、鮫洲駅が36棟、立会川駅が27棟で続きます。いずれも徒歩約4分とされており、複数の駅が使える点がこのエリアの特徴です。

平均築年数は25.0年で、品川区平均の26.4年とほぼ同水準です。2021年の平均築年数は14.4年でしたが、近年は成約の中心が築20年台に移っており、新しい物件が中古市場に出る段階から、築20年超の物件が流通の中心になる段階へ進んでいる様子がうかがえます。

東大井の平米単価は2021年の98万円/㎡から2026年の154万円/㎡まで、5年間で約1.6倍になりました。2022年の106万円、2023年の110万円、2024年の115万円と緩やかに上がったあと、2025年は135万円と一気に伸び、2026年は154万円に達しています。品川区平均との差は、2021年の10万円（98万円と108万円）から2024年には17万円（115万円と132万円）まで広がりましたが、2026年は9万円（154万円と163万円）まで縮まりました。直近2年で区平均との差を詰めてきたことが、この数字から読み取れます。

2026年の成約価格は8463万円と前年からほぼ横ばいで、単価だけが大きく伸びています。この背景には、広い住戸よりもコンパクトな住戸の成約が増えたことがあると考えられます。築年数も2024年に23.8年へ上がっており、築年数が進んでも単価が下がっていない点は、エリアの需要の底堅さを示しています。なお、2026年は10月までの途中集計である点にご留意ください。

2024年以降の間取り別の平均価格を東京23区平均と比べると、当エリアで評価が高いのは3LDKです。3LDKは東大井が10501万円で、23区平均の9042万円を大きく上回っています。ワンルームも4727万円と23区平均の3153万円を上回っていますが、成約は4件のみのため参考値としてご覧ください。

一方で1LDKは5359万円（23区平均6354万円）、2LDKは7810万円（同9455万円）と、23区平均を下回っています。2LDKの45件、3LDKの41件、1LDKの27件と、ファミリー向けの成約が中心になっていることが分かります。広めの間取りでは、3駅が使える立地と合わさって、価格が23区平均を超える傾向があります。

2024年以降の築年数別の平米単価を見ると、11〜15年が193万円/㎡と最も高く、東京23区平均の149万円/㎡を大きく上回っています。件数は18件あり、このエリアで評価の高い築年帯です。16〜20年の141万円、21〜25年の126万円、26〜30年の123万円も、いずれも23区平均を上回っています。

31〜35年は120万円（23区平均91万円・5件）、36〜40年は121万円（同85万円・5件）と築古でも単価が維持されていますが、件数が少ないため参考値です。41年以上は85万円/㎡で23区平均の87万円とほぼ同水準です。築30年台までは、築年数が進んでも23区平均を上回る水準を保っているといえます。

平米単価の上位を見ると、1位はシティテラス大井仙台坂ヒルトップガーデンの271万円/㎡（築14年）、2位はザパークハウス大井町レジデンスの223万円/㎡（築12年）、3位はザパークハウス大井町ウエストコートの213万円/㎡（築14年）でした。

上位3棟はいずれも築12〜14年で、先ほどの築年数別でも11〜15年の単価が最も高かった点と一致します。築10年台前半で、大井町駅周辺に位置する物件が高く評価されているといえます。

直近3年の売出件数が多いのは、1位がクレストタワー品川シーサイドの39件（総戸数404）、2位がプライムパークス品川シーサイドザレジデンスの35件（総戸数335）、3位がミサワホームズ東大井の18件（総戸数109）です。

総戸数の多い大規模マンションほど売出件数が多くなります。売り出しが多いのは、それだけ取引が活発で買い手が見つかりやすいことを意味します。一方で、同じ棟内で競合する物件も多いため、売り出す時期や価格の設定が成約までの期間に影響します。同じ棟の売出状況を確認したうえで、戦略を立てることが大切です。

品川区の2023〜2025年の月別成約件数を合計すると、最も多いのは3月の258件と11月の253件で、最も少ないのは8月の171件と1月の193件でした。春と秋に成約が集まり、夏と年明けは落ち着く傾向があります。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかります。3月の成約を狙うなら前年12月〜1月、11月の成約を狙うなら8月〜9月に売り出しを始める計算です。年明けに動く購入希望者の動きに間に合わせるため、売り出しの準備は年内に進めておくのがおすすめです。

季節の面では、成約が多い春と秋に合わせて売り出すのが基本です。そのうえで、物件の条件によって向き不向きがあります。築11〜15年の物件は単価が特に高く、今の需要を捉えやすい状況です。築30年台の物件でも、23区平均を上回る単価が維持されています。

間取りでは、3LDKの評価が高い点が目立ちます。ファミリー向けの広めの住戸を所有している方は、有利な条件で売却しやすいと考えられます。平米単価が直近2年で大きく上昇し、区平均との差を詰めた今は、売却を検討するのによいタイミングです。まずは現在の価値を把握することから始めてみてください。