品川区東品川のマンション相場【2026年最新】

2026年1〜10月の東品川のマンション成約は79件で、平均成約価格は10,535万円（前年同期比+13.0%）、平均平米単価は158万円/㎡（坪単価523万円）でした。品川区平均の成約価格は9,680万円で、東品川は約9%高い水準です。東京23区平均の平米単価137万円/㎡と比べても、東品川は約21万円/㎡上回っています。

品川区の町村別平米単価ランキングでは25町中12位で、区内では中位に位置します。平米単価は2021年の97万円/㎡から2026年の158万円/㎡まで、5年ほどで6割以上上昇しました。成約価格は物件の広さに左右されるため、市況を見る際は平米単価で確認するのが適切です。

東品川は品川区の北東部、運河と湾岸エリアに面した地区です。町内のマンションの最寄り駅は新馬場駅（徒歩約7分・25棟）が最も多く、青物横丁駅（徒歩約6分・18棟）と天王洲アイル駅（徒歩約6分・18棟）が続きます。複数の駅が徒歩圏に分散しているため、物件ごとに生活動線や利用路線が異なるエリアです。

2026年の平均築年数は20.2年で、品川区平均の26.4年と比べると約6年若い構成です。人気ランキング上位や売出件数の多いマンションには、築7〜10年前後の大規模タワー型が目立ちます。新しい大規模物件と築20年超の物件が混在しており、築年数によって評価が分かれやすい街といえます。

平米単価は2021年の97万円/㎡から2023年の113万円/㎡、2024年の124万円/㎡、2025年の143万円/㎡、2026年の158万円/㎡と毎年上昇を続けています。注目したいのは品川区平均との差の変化です。2021年は区平均の108万円/㎡に対して東品川が11万円/㎡下回っていましたが、2026年は区平均163万円/㎡に対して5万円/㎡の差まで縮まりました。東品川の上昇ペースが区全体を上回ってきたことがわかります。

背景の一つとして、平均築年数の違いが考えられます。東品川の平均築年数は2021年の12.1年から2026年の20.2年へ上がっており、築浅物件の比率が低下しているにもかかわらず単価が上昇している点は、需要の底堅さを示しています。なお2026年のデータは10月までの途中集計のため、通年の数値は多少変わる可能性があります。

2024年以降の間取り別平均価格を東京23区平均と比べると、3LDKが10,869万円（23区平均9,042万円）と大きく上回っており、件数も111件と十分あります。4LDKも14,104万円（同8,880万円）と高水準ですが、5件と少ないため参考値としてご覧ください。ワンルームも5,700万円（同3,153万円）と高めですが、3件のみのため断定はできません。

1LDKは6,423万円（同6,354万円）とほぼ同水準、2LDKは9,149万円（同9,455万円）とやや下回っています。件数が多い2LDKは東京23区平均と同程度の評価で、ファミリー向けの3LDKが相対的に高く評価されているのが東品川の特徴です。

2024年以降の築年数別平米単価では、築6〜10年が175万円/㎡（132件）と最も高く、東京23区平均の160万円/㎡を上回っています。築5年以内は156万円/㎡（37件）で23区平均の185万円/㎡を下回りますが、築6〜10年の物件に取引が集中していることが東品川の特徴です。築11〜15年は157万円/㎡ですが、件数は4件と少ないため参考値です。

築20年を超える帯では、築21〜25年が131万円/㎡（東京23区平均123万円/㎡）、築26〜30年が121万円/㎡（同111万円/㎡、3件のため参考値）、築31〜35年が111万円/㎡（同91万円/㎡）と、いずれも23区平均を上回っています。築古でも一定の価格を保ちやすい一方、築16〜20年は114万円/㎡（同135万円/㎡）と23区平均を下回り、築41年以上は85万円/㎡（同87万円/㎡）と同程度でした。

平米単価の上位は、1位が品川イーストシティタワー（築8年・203万円/㎡）、2位がプライムパークス品川シーサイドザ・タワー（築7年・197万円/㎡）、3位がグランドメゾン品川シーサイドの杜（築7年・197万円/㎡）です。上位3棟はいずれも築10年以内の大規模タワー型で、200万円/㎡前後の水準です。

上位8件を見ても、築2〜13年の比較的新しい物件が大半を占めています。築23年のクレアシティアイテック品川イーストレジデンスが159万円/㎡で8位に入っており、築年数が進んでも評価を保つ物件があることもわかります。

直近3年の売出件数は、プライムパークス品川シーサイドザ・タワーが126件で最多、次いで品川イーストシティタワーが77件、グランドメゾン品川シーサイドの杜が67件です。いずれも総戸数が363〜817戸と大規模なため、売り出し自体が多く、市場で流動性が高い物件といえます。

売主の立場では、買い手が比較しやすいという利点がある一方、同じ棟内に競合する売り出し住戸が並びやすい点に注意が必要です。階数・向き・価格設定で差別化し、他の住戸との違いを明確に打ち出すことが重要になります。

品川区における2023〜2025年の月別成約件数を見ると、最多は3月（258件）と11月（253件）で、最少は8月（171件）と1月（193件）でした。春先と秋口に成約が集まり、夏場と年明けは落ち着く傾向がうかがえます。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、3月の成約を狙うなら前年12月〜1月、11月の成約を狙うなら8〜9月の売り出し開始が目安になります。購入希望者の動きが活発になる前に、査定と売却準備を終えておくと余裕を持って臨めます。

季節性の面では、春先と秋口の成約が多い傾向を踏まえ、その時期に間に合うよう早めに準備を始めるのが基本です。物件の面では、3LDKなどファミリー向けの広めの間取りや、築6〜10年の物件、築30年超でも管理状態の良い物件は、23区平均を上回る評価を受けやすい傾向が見られます。

平米単価は2021年以降、毎年上昇してきました。上昇局面の今は、売却を検討する価値のある時期といえます。ただし相場は動くため、価格の見通しだけでなく、ご自身の住み替え計画や資金計画と合わせて判断することが大切です。