品川区南大井のマンション相場【2026年最新】

品川区南大井の2026年1〜10月の成約実績は63件で、平均成約価格は6249万円（前年同期比+19.7%）、平均平米単価は108万円/㎡（坪単価357万円）でした。品川区平均の成約価格9680万円と比べると35%低く、東京23区平均の平米単価137万円/㎡に対しても下回る水準です。

品川区内の町村別平米単価ランキングでは25町中23位と、区内では相対的に手の届きやすいエリアに位置づけられます。一方で推移を見ると、平米単価は2021年の78万円から2026年の108万円へと上昇しており、価格水準は低めでも値動きは堅調に推移しています。

南大井は品川区の南部にあたり、大田区の大森エリアや大井町方面と隣り合う立地です。町内のマンションの最寄り駅は、大森海岸駅（徒歩約6分・103棟）が最も多く、立会川駅（徒歩約6分・62棟）、大森駅（徒歩約6分・28棟）が続きます。いずれも徒歩6分前後で、複数の駅を使い分けられる点がこのエリアの特徴です。

平均築年数は34.3年で、品川区平均の26.4年より約8年古く、すでに成熟した住宅地といえます。築古の大規模マンションが多く、新築から日が浅い物件と築40年超の物件が共存しているため、同じ南大井でも物件ごとの単価差が大きくなりやすい街です。

年別の推移を見ると、当エリアの平米単価は2021年の78万円から2022年に87万円へ上昇した後、2023年は86万円、2024年は87万円とほぼ横ばいで推移しました。2025年に92万円、2026年は108万円と再び上昇しており、直近で伸びが加速しています。品川区全体は同じ期間に108万円から163万円へ大きく伸びているため、区平均との差は2021年の30万円から2026年には55万円へ開いています。

成約価格と平米単価の動きには注意が必要です。2026年の成約価格は6249万円と前年の5243万円から約1000万円上昇しましたが、平米単価の上昇は16万円にとどまります。成約価格の伸びには、広めの間取りの成約が増えたことも影響していると考えられます。また、平均築年数は2021年の25.4年から2025年の35.0年へ上がっており、築古の成約が増える中で単価を押し上げている点は、エリアの底堅さを示すものです。

2024年以降の間取り別平均価格を東京23区平均と比べると、当エリアで差が小さいのは3LDK（7817万円・23区9042万円・63件）と4LDK（8460万円・23区8880万円・4件、参考値）です。一方、1LDKは3305万円で23区平均の6354万円の約半分、2LDKも5229万円で23区平均の9455万円を大きく下回ります。

つまり南大井は、ファミリー向けの広めの間取りが相対的に評価されやすく、コンパクトタイプは価格が抑えられがちなエリアです。成約件数も2LDK（52件）と3LDK（63件）が中心で、この2タイプが市場の主役になっています。ワンルーム（2445万円・10件）は件数が限られるため、傾向をつかむ際の参考値としてご覧ください。

築年数別の平米単価（2024年以降）を見ると、築31〜35年の帯は95万円/㎡で、東京23区平均の91万円/㎡を上回っています（ただし6件のため参考値）。築26〜30年は102万円/㎡（23区111万円）、築21〜25年は110万円/㎡（23区123万円）と、23区平均との差は1割程度にとどまります。

築6〜10年は148万円/㎡（31件）、築11〜15年は131万円/㎡（18件）と築浅ほど高く、築41年以上は71万円/㎡で件数が114件と最も多い帯です。築古の物件は取引が活発な一方で単価は低めとなるため、築年数帯ごとの相場を把握したうえで売り出し価格を設定することが重要です。

平米単価の上位は、1位のザパークハウス南大井（築12年・185万円/㎡）、2位のシティタワー品川パークフロント（築8年・177万円/㎡）、3位のザパークハウス大森（築13年・172万円/㎡）です。上位8棟はいずれも築26年以下で、築7〜13年の比較的新しい物件が上位を占めています。

エリア平均の108万円/㎡と比べると、上位マンションは1.5倍以上の水準です。築浅であることに加えて、駅徒歩の利便性や管理状況が単価に反映されているとみられます。同じ南大井でも、物件の条件次第で価格に大きな開きが出ることがわかります。

直近3年の売出件数は、シティタワー品川パークフロント（31件・築8年・総戸数312）が最多で、大森駅前住宅１号棟（27件・築56年・総戸数759）、ニューハイツ大森（25件・築51年・総戸数240）が続きます。上位には築40年超の大規模マンションも並んでおり、築年数にかかわらず流動性の高い棟が多いエリアです。

売出件数が多い棟は、買い手にとって比較対象が豊富で、取引が活発な反面、売主にとっては同じ棟内に競合物件が並びやすいことを意味します。同じ棟で売り出し中の部屋の価格や階数、向きを確認し、差別化できるポイントを整理したうえで価格を決めることが大切です。

品川区の2023〜2025年の月別成約件数を見ると、最も多いのは3月（258件）と11月（253件）で、最も少ないのは8月（171件）と1月（193件）でした。春と秋に成約が集中し、真夏と年明けは動きが鈍くなる傾向です。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、3月の成約を狙うなら12月〜1月、11月の成約を狙うなら8月下旬〜9月の売り出し開始が目安になります。ただし1月は成約件数が少ない月でもあるため、年明け早々の売り出しよりも、年内に準備を整えて1月中旬以降に販売を始める進め方が現実的です。

売却の時期は、成約が集中する春（3月）と秋（11月）に合わせて逆算するのが基本です。そのうえで、物件の条件によって判断軸は変わります。築浅（築15年以内）で3LDKなど広めの間取りであれば、評価が高く買い手も付きやすいため、早めの売り出しで価格水準を活かしやすいでしょう。

一方、築古のコンパクトタイプは件数が多く競合も増えやすいため、時期を選ぶよりも、直近の成約事例に合わせた価格設定と室内の状態づくりが結果を左右します。平米単価は2025年以降に上昇基調にあるため、相場が動いているうちに現在の価格水準を確認しておくことをおすすめします。