品川区戸越のマンション相場【2026年最新】

品川区戸越の2026年1〜10月の成約データでは、平均平米単価は183万円/㎡（坪単価604万円）、平均成約価格は9473万円となり、前年同期比で+21.2%の伸びを示しています。成約件数は12件ですので、母数としては大きくない点を踏まえてお読みください。

比較対象の品川区平均の平米単価163万円/㎡に対し、戸越は約12%高い水準です。一方、平均成約価格は区平均の9680万円より約2%低くなっています。単価が高いのに価格が低いのは、成約したお部屋の専有面積が区平均より小さい傾向にあるためと考えられます。東京23区平均の平米単価137万円/㎡と比べると約34%高く、品川区の町村別平米単価ランキングでは25町中7位に位置しています。

戸越は品川区の中でも東急池上線・都営浅草線沿線に広がる住宅地で、最寄り駅は町内のマンションでは戸越駅（徒歩約4分・23棟）を利用する物件が最も多くなっています。次いで戸越公園駅（徒歩約3分・16棟）、中延駅（徒歩約4分・8棟）が続き、いずれも駅徒歩5分圏内で完結する立地が中心です。複数の駅が徒歩圏に重なるため、購入検討者にとっては生活動線に合わせて駅を選べる点が評価されやすい街といえます。

2026年の平均築年数は18.3年で、品川区平均の26.4年と比べると約8年若い水準です。区全体では築古物件の成約が増えているのに対し、戸越では築浅から築20年前後のマンションが成約の中心になっています。比較的新しい街並みと、旧来の住宅地としての落ち着きが混在する、世代交代が進みつつあるエリアと捉えることができます。

平米単価の推移を見ると、戸越は2021年の101万円/㎡から2023年の117万円/㎡まで緩やかに上昇し、2024年は111万円/㎡へ一時的に調整しました。ところが2025年に157万円/㎡へ大きく上昇し、2026年は183万円/㎡に達しています。区平均との関係では、2021〜2024年は戸越が区平均を下回る年が続いていましたが（2024年は戸越111万円に対し区132万円）、2025年に逆転して151万円に対し157万円、2026年は163万円に対し183万円と差が開いています。

この動きの背景として、成約物件の入れ替わりが大きいと推測されます。2024年は平均築年数が28.4年と他の年より大きく古く、築古物件の比率が高かったことが単価を押し下げた可能性があります。反対に、2025年以降は平均築年数が18年台に戻り、築浅の大規模物件の成約が増えたことが単価を押し上げたと読み取れます。なお、2026年は途中集計で件数も少ないため、通年の確定値とは異なる可能性があります。

2024年以降の間取り別平均売買価格を東京23区平均と比べると、戸越で相対的に評価が高いのは3LDKで、10230万円と23区平均の9042万円を約13%上回っています。ワンルームも6433万円と23区平均の3153万円を大きく上回りますが、件数が3件と少ないため参考値としてご覧ください。

一方、1LDKは6226万円で23区平均の6354万円とほぼ同水準、2LDKは8521万円で23区平均の9455万円をやや下回っています。件数は2LDKが15件と最も多く、戸越の流通の中心はファミリー向けの2LDK〜3LDKといえます。この結果から、広めの間取りを持つ売主は強気の価格設定を検討できる余地がある一方、2LDKは競合が多いため価格設定に工夫が必要です。

2024年以降の築年数別平米単価では、築5年以内が238万円/㎡（11件）と23区平均の185万円/㎡を大きく上回り、戸越の価格を牽引しています。築16〜20年も154万円/㎡（5件）で、23区平均の135万円/㎡より約14%高い水準です。

築6〜10年は161万円/㎡で23区平均の160万円/㎡とほぼ同水準、築11〜15年は139万円/㎡（4件）で23区平均の149万円/㎡をやや下回っています。築21〜25年は121万円/㎡（3件）で23区平均の123万円/㎡と近く、築41年以上は87万円/㎡（9件）で23区平均と同じです。築浅と築16〜20年に強みがあり、築古は価格差がつきにくい構造です。築11〜15年と築21〜25年は件数が少ないため参考値としてお考えください。

平米単価の上位には、1位のザ・パークハウス戸越公園タワー（築2年・245万円/㎡）、2位のブリリア品川戸越耀邸（築9年・197万円/㎡）、3位のブリリア品川戸越パークス（築8年・195万円/㎡）が並びます。上位3棟はいずれも築10年以内の築浅物件で、戸越の価格を押し上げているのは築浅の大規模・ブランド系マンションだとわかります。

4位以降も、ドレッセ戸越公園プレヴィ（築16年・172万円/㎡）、ナイスシティアリーナ戸越公園（築18年・171万円/㎡）と築20年未満の物件が続き、築26年の品川戸越パークホームズでも151万円/㎡と区平均並みを維持しています。築年数が浅いほど単価が高いという関係が、ランキング全体を通して明確に表れています。

直近3年の売出件数が多いのは、1位のザ・パークハウス戸越公園タワー（21件・総戸数241）、2位のドレッセ戸越公園プレヴィ（10件・総戸数62）、3位のブリリア品川戸越パークス（9件・総戸数47）です。総戸数の多い物件ほど売出件数が増えやすく、売買の流動性が高いことは買い手にとって安心材料になります。

ただし売主にとっては、同じ棟内に競合する売り物件が複数並ぶ状況になりやすい点に注意が必要です。同じマンションで複数の部屋が同時期に売り出されている場合、階数・向き・価格の差で比較されるため、他の売り物件との違いを整理した価格戦略が欠かせません。

品川区の2023〜2025年の月別成約件数を見ると、最多は3月（258件）と11月（253件）で、最少は8月（171件）、次いで1月（193件）でした。春の新生活前と秋口に買い手の動きが活発になり、真夏と年始は落ち着く傾向があります。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月程度かかるため、3月の成約ピークを狙うなら前年12月〜1月頃、11月のピークを狙うなら8〜9月頃には売り出しを開始しておくのが目安になります。ただし、8月は成約が少ない一方で、夏のうちに売り出しておけば秋の購入需要に早めに応えられるという見方もできます。

季節面では、前述の通り春先と秋口に成約が集まるため、その時期に売り出しが重なるよう準備を進めるのが効果的です。そのうえで戸越の場合は、築浅（築5年以内）と築16〜20年の物件、そして3LDKのファミリー向け間取りが、23区平均と比べて高く評価されている点が判断の軸になります。

これらの条件に当てはまる物件は、現在の相場環境を活かして売却を前向きに検討しやすい状況です。一方、築古の物件や2LDKは23区平均並みか下回る傾向があり、価格設定や売り出し時期でより慎重な戦略が求められます。金利や経済環境の変化も購入需要に影響するため、方針は早めに固めておくと安心です。