品川区八潮のマンション相場【2026年最新】

品川区八潮の2026年1〜10月のマンション成約は12件で、平均成約価格は4415万円、平均平米単価は61万円/㎡（坪単価201万円）でした。成約価格は前年同期比で5.9%上昇しています。品川区平均の成約価格9680万円と比べると約54%低く、東京23区平均の平米単価137万円/㎡と比べても半分以下の水準です。

品川区の町村別平米単価ランキングでは25町中25位と、区内では最も手頃な価格帯に位置します。ただし2021年の52万円/㎡から2026年は61万円/㎡へと、緩やかながら着実に水準を切り上げてきました。件数が12件と多くないため、年内の残り期間の成約次第で数値は多少動く点にはご留意ください。

八潮は品川区の南東端、埋立地に広がる住宅エリアで、町内のマンションの最寄り駅は大井競馬場前駅（徒歩約11分・25棟）が中心です。次いで品川シーサイド駅（徒歩約14分・8棟）が使われており、どちらも駅までは徒歩10分を超える立地が一般的です。大井競馬場前駅を最寄りとする棟が全体の約4分の3を占めるため、売却時の訴求ポイントも同駅からのアクセスが軸になります。

平均築年数は42.1年で、区内でも成熟度の高い団地型・大規模マンションが中心のエリアです。品川区全体の平均築年数が26.4年であることと比べると、築40年前後の物件が取引の主役という特徴がはっきりしています。『ハイツ』の名を冠した大規模な住棟が並ぶ街並みが、八潮の成約データの性格を決めていると言えます。

年別の平米単価を見ると、八潮は2021年の52万円/㎡から2022年に56万円/㎡へ上昇した後、2023年に53万円/㎡へ一度調整し、2024年55万円/㎡、2025年56万円/㎡、2026年61万円/㎡と回復・上昇してきました。一方、品川区は同じ期間に108万円/㎡から163万円/㎡へと約1.5倍に伸びています。この結果、2021年に56万円/㎡だった区との単価差は、2026年には102万円/㎡まで開きました。八潮は上昇こそしているものの、区全体の上昇ペースには追いついていないというのが実態です。

背景として、八潮の平均築年数が2021年の37.0年から2026年の42.1年へと毎年上がり続けている点が挙げられます。築年数が進む物件が取引の中心であり続ける中で単価が維持・上昇していることは、立地や管理状態への評価が下支えしていることを示唆します。2023年の成約価格4400万円は単価53万円/㎡と、価格に対して単価が低めでした。広めの住戸の成約が多い年は、成約価格が上がっても単価は伸びにくいことがわかります。

2024年以降の間取り別平均売買価格は、八潮の2LDKが3902万円（9件）、3LDKが4331万円（25件）で、東京23区平均（2LDK 9455万円、3LDK 9042万円）の4割台にとどまります。取引件数では3LDKが25件と2LDKの約3倍あり、ファミリー向けの広めの住戸が八潮の主力であることがわかります。3LDKと2LDKの価格差は約430万円と比較的小さく、広さの違いが価格に反映されにくい点は、売却時に面積を活かした訴求を検討する余地があることを意味します。

2024年以降の築年数別平米単価は、築36〜40年が56万円/㎡（6件）、築41年以上が58万円/㎡（30件）でした。東京23区平均（築36〜40年が85万円/㎡、築41年以上が87万円/㎡）を下回ってはいるものの、築41年以上の方が築36〜40年よりわずかに高い点が目を引きます。築年数が進んでも単価が下がっていないのは、築古物件が多いこのエリアでは築年数による価格差が小さく、棟ごとの立地や管理状態、住戸条件による差の方が大きいことを示しています。築41年以上が30件と取引の大半を占めるため、築年数だけで価格を悲観する必要はありません。

平米単価の上位は、1位が八潮ハイツ（築42年・80万円/㎡）、2位が品川八潮パークタウン潮路東ハイツ（築43年・70万円/㎡）、3位が潮路北第一ハイツ68号棟（築43年・66万円/㎡）でした。上位8棟はすべて築41〜43年で、築年数ではほとんど差がつきません。それでも1位の80万円/㎡と8位の57万円/㎡の間には約23万円/㎡の開きがあり、同じ築年帯の中で棟ごとの評価差が大きいことが読み取れます。築年数が横並びの分、棟ごとの管理状態や住戸条件が単価を左右する度合いが大きいエリアです。

直近3年の売出件数が最も多いのは、八潮ハイツ（4件・総戸数97）と潮路北第1ハイツ（4件・総戸数320）で、続いてシティコープ八潮浜（3件・総戸数254）が並びます。売出件数が多いことは取引の活発さの表れですが、売主から見ると同じ棟内に競合物件が並びやすいという意味でもあります。八潮ハイツは総戸数97戸に対して4件と、規模のわりに売出の比率が高い棟です。同じ棟で複数の売り出しが重なる時期は、価格設定や内覧対応で差をつける工夫が欠かせません。

品川区の2023〜2025年の月別成約件数を合計すると、最も多いのが3月（258件）と11月（253件）で、最少は8月（171件）と1月（193件）でした。春の新生活前と秋の転勤・住み替えシーズンに成約が集まる傾向です。売り出しから成約まで一般に2〜3か月かかることを踏まえると、3月の成約を狙うなら12月〜1月、11月の成約を狙うなら8月〜9月に売り出しを始めるのが目安になります。八潮のように築年数の進んだ物件が多いエリアでは、需要の厚い時期に合わせて売り出しを逆算することが、価格交渉で有利に働きやすくなります。

季節性の面では、成約が集まる3月と11月に向けて、その2〜3か月前に売り出しを始める準備が現実的です。八潮では築40年超の物件が取引の大半を占めるため、築年数による価格の劣化が穏やかなうちに、需要期に合わせて動けるかどうかが重要になります。

間取りの面では、八潮の取引は3LDKが中心で、築41年以上でも単価が築36〜40年を上回っています。広めの住戸や管理状態の良い棟をお持ちの方は、築年数を理由に売却をためらう必要はありません。一方で、同じ棟内の売出が重なっていない時期を選べば、競合を避けながら価格交渉を進めやすくなります。