豊島区東池袋のマンション相場【2026年最新】

豊島区東池袋の2026年1〜10月のマンション成約は32件で、平均平米単価は147万円/㎡（坪単価484万円）、平均成約価格は7624万円でした。平米単価は東京23区平均の137万円/㎡を約7%上回っており、豊島区の町村別ランキングでは19町中5位に位置します。

一方で、平均成約価格は豊島区平均の8011万円を約5%下回っています。平米単価では区平均（139万円/㎡）を上回っているため、成約された物件の専有面積がやや小さい傾向にあることが背景にあると考えられます。2025年のピーク（156万円/㎡）からは調整局面にありますが、2023年以前の水準と比べると高い位置を保っています。

東池袋は豊島区の東部、池袋駅の東側に広がるエリアです。町内のマンションの最寄り駅は、池袋駅（徒歩約6分・50棟）、向原駅（徒歩約5分・42棟）、東池袋駅（徒歩約4分・29棟）の3駅に分かれています。複数の駅と路線を使い分けられる立地であり、駅によって徒歩分数や周辺の雰囲気が異なる点が、物件ごとの評価の違いにつながります。

平均築年数は29.8年で、2021年の17.0年から年々上がってきました。再開発に伴って供給された大規模タワー型の物件が築10〜20年を迎えつつある一方、築40年以上の物件も流通しており、新しい物件と古い物件が混在する街です。この築年数の幅が、同じ町内でも物件ごとの単価に大きな差を生んでいます。

平米単価の推移を見ると、東池袋は2021年の116万円/㎡から2023年の121万円/㎡まで横ばいに近い動きでしたが、2024年に138万円/㎡、2025年に156万円/㎡と急速に上昇しました。豊島区平均との差は2021年の18万円/㎡から2023年の15万円/㎡へいったん縮まったあと、2025年には27万円/㎡まで開き、東池袋が区全体を上回るペースで評価を高めてきたことがわかります。2026年は147万円/㎡と調整しましたが、区平均（139万円/㎡）との差は8万円/㎡あり、プレミアムは残っています。

2026年の成約価格が7624万円と前年の8852万円から下がった点は、平米単価の下げ幅（156万円から147万円）より大きく見えます。この乖離は、平均築年数が26.1年から29.8年へ上がったことや、コンパクトな間取りの成約が一定数含まれたことが影響している可能性があります。成約価格の増減だけでなく、平米単価と築年数をあわせて確認することが大切です。

2024年以降の間取り別では、2LDKが10,995万円と東京23区平均（9,455万円）を約16%上回り、3LDKも16,270万円と23区平均（9,042万円）の約1.8倍に達しています。ファミリー向けの広めの間取りが、このエリアで特に高く評価されていることがわかります。なお3LDKは同じ物件タイプでも専有面積や階数の幅が大きく、平均値が押し上げられている点には注意が必要です。

1LDKは6,204万円で23区平均（6,354万円）とほぼ同水準、ワンルームは2,498万円で23区平均（3,153万円）を下回ります。単身・DINKS向けの間取りは、エリアの強みが価格に反映されにくい傾向があります。

築年数別の平米単価（2024年以降）では、築5年以内が218万円/㎡、6〜10年が201万円/㎡、11〜15年が208万円/㎡と、築15年までは200万円/㎡前後を維持しています。築16〜20年でも187万円/㎡と、23区平均（135万円/㎡）を50万円/㎡以上上回っており、築年数が進んでも価格が崩れにくい点が東池袋の特徴です。

築21〜25年は156万円/㎡、築26〜30年は121万円/㎡と、築20年を超えたあたりから単価が段階的に下がります。築31年以上は95万円/㎡前後が中心で、築41年以上（85万円/㎡）は23区平均（87万円/㎡）を下回ります。ただし築26〜35年帯は件数が各4件にとどまるため、参考値としてご覧ください。

平米単価の上位は、プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ（築4年・233万円/㎡）、アウルタワー（築15年・232万円/㎡）、プラウドタワー東池袋（築7年・230万円/㎡）の順です。上位3棟はいずれも築15年以内で、230万円/㎡台に集中しています。

4位のエアライズタワーライズアリーナビル（築19年・220万円/㎡）も築約20年で高い水準を保っており、築年数の浅さだけでなく、タワー型の規模感や共用部の充実といった物件のグレードが評価されているとうかがえます。

直近3年の売出件数は、アウルタワーが53件で最も多く、ライオンズタワー池袋とパークタワー池袋イーストプレイスが37件で続きます。総戸数608戸のアウルタワーは、戸数が多い分、市場に出回る数も多い物件です。

売出件数が多い物件は、買い手から見て相場が把握しやすく、流動性が高いという利点があります。その反面、同じ棟内で競合する売り出しが重なりやすく、価格や条件で比較されやすい点は売主にとっての注意点です。売り出すタイミングや価格設定を、同じ棟の売出状況を踏まえて決めることが重要になります。

豊島区の2023〜2025年の月別成約件数を見ると、最も多いのは3月と7月、最も少ないのは8月と1月です。3月は新生活に向けた住み替え需要、7月は夏季賞与や上半期の区切りを意識した動きが成約を押し上げていると考えられます。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、3月の成約を狙うなら12月〜1月、7月の成約を狙うなら4月〜5月ごろに売り出しを始めるのが目安です。8月は成約が落ち込むため、その前の6月までに売り出して動きの良い時期に商談を進めておく考え方も有効です。

季節面では、3月と7月の成約が多いという豊島区全体の傾向を踏まえ、そこから逆算して売り出すのが基本の考え方です。そのうえで東池袋のデータからは、築15年以内、または築20年前後でも立地とグレードに強みのある物件は、23区平均を大きく上回る単価で評価されていることがわかります。

平米単価は2025年のピークから調整していますが、区平均との差は保たれています。築20年を超えて単価が下がり始める前の物件や、2LDK・3LDKといったファミリー向けの間取りは、現在の市場でも評価されやすい条件です。築年数が進む物件ほど、単価が下がる前に動く意味が大きくなります。