豊島区南大塚のマンション相場【2026年最新】

2026年1〜10月に成約した南大塚のマンションは20件で、平均成約価格は7487万円、平均平米単価は146万円/㎡（坪単価483万円）でした。成約価格は前年同期比+3.5%と堅調に推移しています。

比較対象の豊島区平均と並べると、成約価格は区平均の8011万円に対して約7%低い一方、平米単価は区平均の139万円/㎡を上回っています。東京23区平均の137万円/㎡と比べても高い水準です。豊島区の町村別平米単価ランキングでは19町中6位に位置しています。成約価格が区平均より低いのは、広い物件より比較的コンパクトな物件の成約が多いことが背景にあると考えられます。

南大塚は大塚駅の南側に広がる住宅・商業が混在するエリアで、町内のマンションの最寄り駅として多いのは大塚駅（徒歩約4分・43棟）、大塚駅前駅（徒歩約5分・37棟）、新大塚駅（徒歩約5分・34棟）の3駅です。いずれも徒歩5分前後で、複数の駅を使い分けられる点がエリアの特徴といえます。

マンションの平均築年数は2026年の成約分で22.3年と、豊島区全体の26.2年より約4年新しい水準です。2021年以降、区平均の築年数が20年から26年へと上がり続けているのに対し、南大塚は21〜23年前後で推移しています。築浅から中堅の物件が新たに供給され続けている点が、街の新陳代謝の良さにつながっています。

平米単価の推移を見ると、南大塚は2021年の109万円/㎡から2022年107万円、2023年99万円と一度調整し、2024年に121万円、2025年に132万円、2026年に146万円と大きく切り上がっています。2023年の底から2026年までの上昇幅は約47万円/㎡です。比較対象の豊島区平均は2023年106万円から2026年139万円への上昇ですので、当エリアは区平均より上昇の勢いが強く、2022〜2023年は区平均を下回っていた単価が、2024年以降は区平均を上回る関係に入れ替わりました。

背景として、2021年の平均築年数が12.2年と新しい物件に偏っていたのに対し、2022年以降は20年前後の物件が中心に変わっており、築年数の構成が単価に影響した可能性があります。また2023年は成約価格5054万円に対して単価99万円と、手頃な価格帯の物件が動いた年だったと読み取れます。一方、2025年は成約価格が7369万円まで上がり、価格・単価ともに伸びているため、2024年以降は面積の広い物件や築浅物件の成約が増えた影響も考えられます。

2024年以降の間取り別平均売買価格を東京23区平均と比べると、当エリアの1LDKは4982万円（23区平均6354万円、15件）、2LDKは8166万円（同9455万円、21件）といずれも23区平均より低く、3LDKは10548万円（同9042万円、15件）と23区平均を上回っています。

平米単価が23区平均より高い中で、1LDK・2LDKの価格が低いのは、専有面積がコンパクトな物件の成約が中心であるためと考えられます。一方、3LDKは区外の水準を超えており、ファミリー向けの広い住戸に対する需要が相対的に強いエリアです。いずれの間取りも件数は15〜21件のため、個別の物件条件による振れ幅には注意が必要です。

2024年以降の築年数別平米単価では、5年以内が193万円/㎡（7件）と最も高く、6〜10年が160万円/㎡（12件）、11〜15年が151万円/㎡（20件）と、築年数が進むにつれて段階的に下がっています。注目すべきは、5年以内から41年以上までのほぼ全ての築年帯で、東京23区平均と同等かそれ以上の単価を維持している点です。

特に26〜30年は124万円/㎡と23区平均の111万円/㎡を13万円上回っており、築年数が進んでも需要が下支えされています。一方、41年以上は79万円/㎡と23区平均の87万円/㎡を下回りますが、17件の成約があり、築古物件でも一定の流動性があります。なお、36〜40年は3件のため参考値としてご覧ください。

平米単価の上位には、シティハウス南大塚レジデンス（築5年・202万円/㎡）、シティハウス南大塚テラス（築3年・198万円/㎡）、パークホームズ南大塚（築14年・194万円/㎡）が並びます。上位5物件のうち4物件が築10年以内で、築浅であることが高単価の大きな要因です。

一方で、パークホームズ南大塚は築14年でも194万円/㎡と、築5年以内の物件に迫る水準を維持しています。8位のシティハウス南大塚（築19年・162万円/㎡）でも、エリア平均の146万円/㎡を上回っており、築年数だけでなくブランドや管理状態、立地条件も評価に影響していると見られます。

直近3年の売出件数が多いのは、パークホームズ南大塚（11件）、マイキャッスル大塚アーバンステージ（11件）、ルフォンザタワー大塚（10件）です。売出件数が多いマンションは、買い手の目に触れる機会が多く流動性が高い一方で、同じ棟内で複数の売り物件が競合しやすいという側面もあります。

売主様にとっては、同じマンションで売り出し中の住戸の価格や条件を把握し、自室の強み（階数・向き・リフォーム状況など）を明確に打ち出すことが重要です。総戸数に対する売出件数の割合も、競合の多さを測る目安になります。

豊島区の2023〜2025年の月別成約件数を合計すると、最も多いのは3月の161件で、次いで7月の129件、11月の114件、2月の110件が続きます。最も少ないのは8月の75件、次いで1月の91件です。春の転居シーズン前の3月に成約が集中し、夏の盛りの8月は動きが鈍る傾向があります。

売り出しから成約まで一般に2〜3か月かかることを踏まえると、3月の成約ピークを狙うなら前年の12月から1月に売り出しを開始するのが目安です。7月の成約を狙う場合は、4月から5月に市場に出すとよいでしょう。

季節面では、成約が集中する3月に向けた準備として、前年末から年明けの売り出しが有力な選択肢です。ただし、南大塚では築年数や間取りによる評価の差が時期の差より大きい傾向があります。

判断軸としては、築5年以内や築15年以内で平米単価が高い物件は、現在の市況の追い風を受けやすく、早めの売却検討に向いています。また、3LDKなどファミリー向けの広い住戸は23区平均を上回る価格で成約しており、強気の価格設定も検討できます。一方、築40年以上の物件は件数こそ多いものの単価が低めのため、リフォームの有無や管理状態を整理したうえで、価格戦略を丁寧に立てることが肝心です。金利や経済環境は変動するため、相場の動きを定期的に確認することをお勧めします。