豊島区西池袋のマンション相場【2026年最新】

2026年1〜10月の豊島区西池袋では、成約28件の平均成約価格が8481万円、平均平米単価が142万円/㎡（坪単価469万円）となりました。平均成約価格は前年同期比で+17.2%と大きく伸びています。

比較対象の豊島区平均（成約価格8011万円）と比べると、西池袋は約6%高い水準です。東京23区平均の平米単価137万円/㎡も上回っており、豊島区の町村別平米単価ランキングでは19町中7位に位置します。区内では上位3分の1に入る一方、突出して高いわけではなく、実需・投資の双方が成約を支える堅実な価格帯といえます。推移の詳細は後述しますが、直近数年は平米単価が着実に切り上がっています。

西池袋は池袋駅の西側に広がるエリアで、池袋駅、要町駅、椎名町駅の3駅が最寄りとなるマンションが目立ちます。町内のマンションの最寄り駅として最も多いのは池袋駅（徒歩約6分・42棟）で、次いで要町駅（徒歩約4分・33棟）、椎名町駅（徒歩約5分・21棟）の順です。ターミナル駅の利便性を享受できる物件と、駅から少し離れて落ち着いた住環境を得られる物件が同じ町内に混在している点が、このエリアの特徴です。

平均築年数は28.0年で、新築・築浅の大規模物件と、築30年以上の中小規模の物件が併存する成熟した住宅地です。後述のランキングにも築3年のマンションから築50年のマンションまで並んでおり、築年数の幅広さが取引の多様性につながっています。

年別の平米単価を見ると、西池袋は2021年の107万円/㎡から2026年の142万円/㎡まで、5年余りで約33%上昇しています。ただし一直線の上昇ではなく、2022年は97万円/㎡と豊島区平均の107万円/㎡を下回り、2024年も116万円/㎡と区平均の118万円/㎡をわずかに下回る局面がありました。2022年は平均築年数が29.1年と前年の17.4年から大きく上がっており、築古の成約が増えて平均単価と成約価格（3937万円）を押し下げたと読み取れます。

2025年以降は様相が変わり、2025年の133万円/㎡は区平均の129万円/㎡を上回り、2026年は142万円/㎡と区平均139万円/㎡との差が広がりました。注目したいのは、平均築年数が26.5年、28.0年と上昇しているにもかかわらず単価が上がっている点で、築年数による割安感が薄れ、エリア自体の評価が高まっていることを示唆します。なお、成約価格は物件の広さに左右されるため、2022年の3937万円は小さめの住戸の成約が多かった可能性もあり、市況は平米単価で見るのが適切です。

2024年以降の間取り別平均売買価格を東京23区平均と比べると、西池袋で相対的に評価が高いのは3LDKです。3LDKは13248万円と23区平均の9042万円を大きく上回っており、ファミリー向けの広めの住戸に需要がある様子がうかがえます（当エリア13件）。ただし、この水準には大規模物件の高額成約が含まれている可能性があり、すべての3LDKに当てはまる相場とは限りません。

ワンルームも3277万円と23区平均の3153万円をわずかに上回っています（7件）。一方、1LDKは5538万円、2LDKは8413万円で、23区平均（6354万円、9455万円）を下回りました。これは広さの違いも影響するため、価格の高低だけで優劣は判断できません。2LDKは26件と最も件数が多く、取引の中心はこの間取りといえます。

2024年以降の築年数別平米単価では、築21〜25年が159万円/㎡と23区平均の123万円/㎡を大きく上回っています（14件）。築11〜15年の159万円/㎡（14件）も23区平均149万円/㎡を上回り、築16〜20年（141万円/㎡）、築26〜30年（126万円/㎡）、築36〜40年（103万円/㎡）も23区平均を超えています。築古の領域でも23区の平均以上を維持しているのが西池袋の強みです。

逆に築5年以内は162万円/㎡と23区平均185万円/㎡を下回りますが、件数は3件にとどまるため参考値です。築41年以上は75万円/㎡と23区平均87万円/㎡を下回っており（16件）、築40年を超えると評価が分かれやすい傾向が見られます。築年数のわりに単価が保たれているのは、駅距離や立地の評価が築年数の影響を和らげているためと考えられます。

平米単価の上位は、1位パークホームズ目白ザテラス（築11年・206万円/㎡）、2位ザタワーグランディア（築22年・205万円/㎡）、3位シティハウス西池袋（築3年・186万円/㎡）です。上位8棟を見ると、築3年から築22年までの比較的新しい大規模・中規模物件が並んでおり、築年数が浅いほど単価が高くなる傾向がはっきりしています。

一方で、ザタワーグランディアは築22年でも205万円/㎡と、築11年のパークホームズ目白ザテラスに迫る水準です。築年数だけでなく、規模や共用施設、立地といった物件の個性が単価を左右していることがわかります。ご自身のマンションが同様の特徴を持つ場合は、築年数以上の評価が期待できます。

直近3年の売出件数が最も多いのはザタワーグランディアの34件で、2位のプレミスト西池袋（9件）、3位のシティハウス西池袋（8件）を大きく引き離しています。総戸数358戸の大規模物件のため流動性が高く、買い手にとっては選択肢が多い一方、売主にとっては同じ棟内に競合する売出が常に存在することを意味します。

同棟で複数の住戸が並ぶ場合は、価格設定だけでなく、階数・向き・室内の状態といった差別化が成約スピードを分けます。ランキングには築31年のシーアイマンション立教前や築50年のソフトタウン池袋など、築年数の進んだ物件も並んでおり、築古でも一定の売買が成立していることがうかがえます。

豊島区の月別成約件数（2023〜2025年の合計）を見ると、最も多いのは3月と7月、最も少ないのは8月と1月です。3月は161件と突出しており、新年度に向けた住み替え需要が集中する時期にあたります。7月も129件と、夏前に購入を決めたい層の動きが読み取れます。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、3月の需要期を狙うなら前年の12月〜1月頃に売り出しを始めるのが目安です。同様に7月の山を狙う場合は、4〜5月に売り出しを開始しておくと需要期に間に合います。査定や売却準備に1か月ほど見ておくと、さらに余裕を持った計画が立てられます。

季節面では3月の需要期をひとつの目安にしつつ、物件側の条件を見極めることが重要です。西池袋では築21〜25年や築11〜15年など、23区平均を大きく上回る築年数帯があるため、こうした条件に該当する物件は売却に向いている状況といえます。3LDKのような広めの間取りも評価が高く、条件が合えば有利に進めやすい傾向です。

反対に築41年以上や1LDK・2LDKは23区平均を下回る水準のため、価格設定や販売戦略に工夫が必要です。直近は平米単価が上昇基調にあるため、売却を検討している方は早めに現在の査定額を確認しておくことをおすすめします。ただし、市況は常に変動するため、長く待つことが得とは限りません。