豊島区南池袋のマンション相場【2026年最新】

豊島区南池袋の2026年1〜10月の中古マンション成約は18件で、平均平米単価は201万円/㎡(坪単価666万円)、平均成約価格は11173万円でした。豊島区平均の成約価格8011万円と比べると約39%高く、東京23区平均の平米単価137万円/㎡に対しても大きく上回っています。豊島区の町村別平米単価ランキングでは19町中1位です。

成約価格は前年同期比で-18.4%となっていますが、これは成約した物件の広さや構成の違いが影響していると考えられます。市況の強弱は平米単価で見るのが適切で、その平米単価は2021年の135万円/㎡から201万円/㎡へと上昇基調を保っています。

南池袋の町内のマンションは、最寄り駅として池袋駅(徒歩約5分・31棟)を挙げるものが最も多く、次いで東池袋駅(徒歩約3分・22棟)、都電雑司ケ谷駅(徒歩約4分・10棟)が続きます。ターミナル駅の池袋と、複数路線が使える東池袋のどちらにも歩いて行ける立地が多いことが、このエリアの大きな特徴です。位置としては豊島区の南側、池袋駅の東口方面にあたります。

また、平均築年数は16.1年と、豊島区平均の26.2年を約10年下回ります。築古の分譲マンションが中心の区内にあって、南池袋は築浅から築10年台の物件が多く、再開発や新築供給で街が更新されてきたエリアといえます。年によって平均築年数が12.5年から20.7年の間で動いているのは、成約する物件の築年帯が年ごとに入れ替わっているためです。

平米単価の推移を見ると、2021年の135万円/㎡から2022年は161万円/㎡へ上昇し、2023年は142万円/㎡に調整しました。その後2024年に179万円/㎡、2025年に199万円/㎡、2026年(1〜10月)に201万円/㎡と、直近3年は上昇が続いています。豊島区平均は同じ期間に98万円/㎡から139万円/㎡へ上がっており、南池袋との差は2021年の37万円/㎡から2026年は62万円/㎡へ広がりました。区全体の上昇以上に、南池袋の評価が高まってきた形です。

背景として、2022年は平均築年数が12.5年と築浅の成約が多く、単価が押し上げられた可能性があります。逆に2023年は築20.7年へ上がり、単価が下がっています。また2025年から2026年にかけては、平米単価は横ばいから微増なのに平均成約価格が13075万円から11173万円に下がっており、広めの住戸の成約が減り、中型の住戸が増えた影響とも読めます。成約価格だけで判断せず、単価を軸に見ることが大切です。

2024年以降の間取り別平均売買価格を東京23区平均と比べると、南池袋で相対的に評価が高いのはファミリー向けの広い間取りです。3LDKは17401万円で23区平均9042万円の約1.9倍、2LDKは14509万円で23区平均9455万円の約1.5倍、1LDKも9624万円で23区平均6354万円を大きく上回っています。

一方、ワンルームは2423万円と23区平均3153万円を下回っており、件数も6件と少ないため参考値として見るのが妥当です。南池袋では専有面積の大きな住戸ほど、23区平均との差が開く傾向があります。ファミリー層や都心居住を求める層の需要が、広めの住戸に集まっているといえます。

築年数別の平米単価(2024年以降)を見ると、築6〜10年が247万円/㎡と最も高く、築5年以内の227万円/㎡、築11〜15年の205万円/㎡と続きます。築15年以内の物件は、いずれも23区平均の149〜185万円/㎡を大きく上回っています。

さらに注目したいのは築古の水準です。築26〜30年でも159万円/㎡と23区平均111万円/㎡を上回り、築21〜25年も137万円/㎡で23区平均123万円/㎡を超えています。築36〜40年は89万円/㎡で23区平均85万円/㎡とほぼ同水準、築41年以上は84万円/㎡で23区平均87万円/㎡をわずかに下回ります。築30年未満であれば、築年数が進んでも立地の価値が単価を支えていることがわかります。なお築21〜25年と築36〜40年は4件ずつと件数が少ないため、参考値です。

平米単価の上位は、1位のブリリアタワー池袋(築11年、317万円/㎡)、2位のグランドシティタワー池袋(築0年、247万円/㎡)、3位のグランドミレーニア(築11年、219万円/㎡)です。上位3棟はいずれも築浅で、タワー型や大規模の新しい物件が中心です。

4位のパークホームズ南池袋(築1年、208万円/㎡)も築浅で、単価の高い物件は築年数の新しさが共通しています。一方、5位の池袋パークタワー(築27年、171万円/㎡)は築古ながら上位に入っており、立地や規模の強みが価格を支えている例といえます。ご自身の物件がどの価格帯に近いかは、築年数と規模の両面から考える必要があります。

直近3年の売出件数が最も多いのはグランドミレーニアの62件で、2位のブリリアタワー池袋が32件、3位のパークホームズ南池袋が15件と続きます。総戸数411戸のグランドミレーニアや432戸のブリリアタワー池袋のように、戸数の多い大規模マンションほど売出件数が多くなる傾向があります。

売主にとって、売出件数の多さは取引が活発で買い手の目に触れやすい一方、同じ棟内に競合住戸が並びやすいことも意味します。同じ棟で複数の住戸が売りに出ている時期は、価格設定や内装の状態、販売開始のタイミングで差別化することが成約を左右します。

豊島区の2023〜2025年の月別成約件数を合計すると、最も多いのは3月の161件、次いで7月の129件で、最も少ないのは8月の75件、次いで1月の91件でした。春先の3月に成約が集中するのは、新生活に向けた住み替え需要が高まるためと考えられます。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかります。3月の成約ピークを狙うなら、前年の12月から1月ごろに売り出しを始め、内見が増える2月までに販売活動を軌道に乗せるのが理想的です。7月の山を狙う場合は、4月から5月の売り出しが目安になります。反対に8月は成約が少ないため、夏の終わりに慌てて売り出すより、準備期間として使うほうが有利です。

時期の面では、豊島区で成約が集まる春先から初夏にかけて売り出しの準備を整えておくことが基本です。そのうえで、物件の条件によって有利さは変わります。2024年以降のデータでは、築15年以内の物件は平米単価が200万円/㎡前後から240万円/㎡台と高く、築30年未満でも23区平均を上回る水準を保っています。

間取りでは、2LDK・3LDKといったファミリー向けの広い住戸が23区平均を大きく上回る価格で成約しています。こうした条件に当てはまる物件は、平米単価が高水準にある現在、売却を検討する価値があります。反対に築40年以上の物件は23区平均と同水準のため、リフォームの状態や管理状況といった個別の条件が価格を左右します。まずは自分の物件がどの区分に近いかを確認することが出発点です。