豊島区池袋のマンション相場【2026年最新】

2026年1〜10月に成約した池袋のマンション18件の平均平米単価は159万円/㎡（坪単価526万円）、平均成約価格は8408万円でした。成約価格は前年同期比で15.9%上昇しています。平均成約価格は豊島区平均の8011万円を約5%上回り、東京23区平均の平米単価137万円/㎡と比べても高い水準にあります。

豊島区内の町村別平米単価ランキングでは19町中4位に位置しています。2021年の平米単価は89万円/㎡でしたから、5年あまりで約1.8倍に伸びた計算です。なお、集計は成約18件に基づく年途中の数値のため、今後の成約次第で多少動く可能性がある点はご留意ください。

池袋は豊島区の中心部にあたるエリアで、町内のマンションの最寄り駅は池袋駅（徒歩約8分・82棟）が最も多く、次いで要町駅（徒歩約4分・25棟）、北池袋駅（徒歩約11分・7棟）の順です。ターミナル駅である池袋駅を最寄りとする棟が大半を占める一方、要町駅を使えば徒歩4分前後の物件も一定数あり、駅までの距離で選べる幅があるのが特徴です。

2026年の平均築年数は22.3年で、豊島区平均の26.2年より約4年新しい水準です。人気ランキングの上位には築2〜13年の大規模タワー系の物件が並ぶ一方、築40年を超える物件も売出しに多く出ています。新しい物件と古い物件が混在している点が、このエリアのマンション市場の姿といえます。

平米単価の推移を見ると、2021年に89万円/㎡で、豊島区平均の98万円/㎡を下回っていました。2022年も84万円/㎡と区平均107万円/㎡に差をつけられていましたが、2023年に113万円/㎡へ上昇して区平均の106万円/㎡を逆転しました。その後も2024年132万円/㎡、2025年138万円/㎡、2026年159万円/㎡と上昇が続き、区平均との差は2026年時点で20万円/㎡まで開いています。

背景には、築年数と物件の入れ替わりがあると考えられます。2022年の平均築年数は31.8年と古い物件の成約が中心でしたが、2023年以降は築18〜23年前後に若返っており、単価の押し上げ要因になったとみられます。また2022年は成約価格2913万円と低い一方、2024年以降は6184万円、7234万円、8408万円と大きく上がっており、単価の上昇に加えて、広めの住戸の成約が増えたことも成約価格を押し上げたと考えられます。

2024年以降の間取り別の平均売買価格を東京23区平均と比べると、2LDKが当エリア10199万円に対し23区9455万円、1LDKが6400万円に対し6354万円で、上回っています。2LDKは当エリアの成約が29件と多く、このエリアで最も取引が活発で評価の高い間取りといえます。

一方、3LDKは当エリア7350万円と23区平均9042万円を下回り、ワンルームも1883万円と23区平均3153万円より低めです。ただし3LDKは6件、ワンルームは4件と件数が少ないため参考値として見ていただくのが適切です。価格差には、物件の広さや築年数の違いも影響しています。

2024年以降の築年数別の平米単価を見ると、5年以内が当エリア210万円/㎡で、23区平均の185万円/㎡を25万円/㎡上回っています。6-10年は168万円/㎡（23区160万円/㎡）、11-15年は160万円/㎡（23区149万円/㎡）と、築15年までは一貫して23区平均を上回っています。築浅から築15年程度までの物件が、このエリアの単価を牽引しています。

築16年以降は様子が変わります。16-20年は130万円/㎡（23区135万円/㎡）、21-25年は118万円/㎡（23区123万円/㎡）とわずかに下回ります。ただし36-40年は99万円/㎡（23区85万円/㎡）、41年以上は90万円/㎡（23区87万円/㎡）と、築古の物件でも23区平均を上回っています。築古でも立地を評価されやすい面がうかがえます。なお、築6-10年は3件、16-20年は4件と件数が少ないため参考値です。

平米単価の上位には、1位のダイレクトタワー池袋要町（築11年・224万円/㎡）、2位のブリリアタワー池袋ウェスト（築2年・220万円/㎡）、3位のザ・ライオンズ池袋（築3年・208万円/㎡）が並びます。上位8物件のうち、200万円/㎡を超えるのは築13年以内の物件に限られており、築年数の浅さが単価の高さに直結していることがわかります。

ただし、4位のルミナリータワー池袋（築13年・195万円/㎡）と8位のヴァローレクオリタ池袋（築13年・129万円/㎡）は同じ築13年でも単価に大きな差があります。築年数だけでなく、規模や仕様、立地条件によっても評価は分かれます。ご自宅の査定では、同じ築年数帯の中でどの位置にあたるかを見極めることが重要です。

直近3年の売出件数が最も多いのは、ブリリアタワー池袋ウェストの52件（築2年・総戸数231）で、ルミナリータワー池袋の25件（築13年・総戸数223）が続きます。3位はユニーブル池袋リノヴァスの12件です。上位2物件は総戸数が200戸を超える大規模物件で、売買が活発で買い手の目にも触れやすい一方、同じ棟内で競合する売り物件が出やすいという側面もあります。

こうした棟でご売却を検討される場合は、同じ棟の売出し状況や過去の成約価格を踏まえて、価格設定と売り出し時期を慎重に決めることが大切です。販売活動の進め方次第で、成約までの期間に差が出ます。

豊島区における2023〜2025年の月別成約件数を合計すると、最も多いのが3月の161件、次いで7月の129件でした。反対に最も少ないのは8月の75件、次いで1月の91件です。春の住み替え需要が集中する3月に成約のピークがあり、夏の7月にも小さな山があることがわかります。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかります。3月の成約ピークを狙うなら、前年の12月〜1月に売り出しを始めておくのが一つの目安です。7月の成約を狙う場合は、4〜5月頃の売り出しが目安になります。買い手の動きが鈍くなる8月前後に売り出しが重なる形を避けると、スケジュールを組みやすくなります。

池袋では3月に成約が最も集中するため、春の需要期に合わせて売り出し準備を進めるのが、季節面から見た基本的な戦略です。そのうえで築年数や間取りの評価を踏まえると、築15年以内で2LDK・1LDKのマンションは、23区平均を上回る水準で評価されており、売却に向いている条件が整っています。築40年以上でも23区平均を上回る単価で成約しているため、築年数だけで売却をためらう必要はありません。

また、2023年以降に平米単価が連続して上昇し、区平均との差も開いている状況は、売り手にとって前向きな材料です。ただし市況は常に動きますので、価格が上がっているうちに複数社で査定を取り、ご自宅の条件での売却時期を検討することをおすすめします。