豊島区池袋本町のマンション相場【2026年最新】

2026年1〜10月に豊島区池袋本町で成約したマンションは18件で、平均成約価格は8367万円、平均平米単価は132万円/㎡（坪単価435万円）でした。成約価格は前年同期比で14.8%上昇し、豊島区平均の8011万円を約4%上回っています。ただし件数が18件と限られるため、この数値は物件構成の影響を受けやすい点には留意が必要です。

平米単価で比べると、東京23区平均の137万円/㎡に対して当エリアは約5万円下回る水準です。豊島区内では町村別の平米単価ランキングで19町中12位という位置づけで、区内では中位から中下位にあたります。推移を見ると、2021年の87万円/㎡から2026年の132万円/㎡へと着実に上昇しています。

池袋本町は豊島区の北東部に位置し、池袋駅の北側から板橋区との区境にかけて広がるエリアです。町内のマンションの最寄り駅は、北池袋駅（徒歩約7分・40棟）と下板橋駅（徒歩約5分・30棟）が中心で、池袋駅（徒歩約11分・4棟）を最寄りとする棟は少数にとどまります。ターミナル駅の駅前というより、複数の駅が徒歩圏に分かれて利用される住宅地という性格が読み取れます。

平均築年数は24.4年で、築浅の大規模マンションから築50年超の物件までが同じ町内に混在しています。データ上は築11〜15年台の物件に成約が集まっており、2000年代後半から2010年代前半に供給された大規模物件が取引の中心です。街としては新築供給の時期を経て、中古流通が定着した成熟期に入っているといえます。

平米単価の推移を見ると、2021年は87万円/㎡で豊島区の98万円/㎡を11万円下回っていました。2022年に100万円/㎡、2023年に107万円/㎡と上昇し、2023年には区平均の106万円/㎡をわずかに上回っています。この年は平均築年数が17.1年と区平均の23.1年より6年ほど若く、築浅物件の成約が単価を押し上げた形です。2024年は102万円/㎡へ調整し、区の118万円/㎡との差が16万円/㎡まで開きましたが、平均築年数は23.5年と前年から6年以上上がっていました。

その後は2025年に117万円/㎡、2026年（1〜10月）に132万円/㎡と回復し、区平均との差は2024年の16万円/㎡から7万円/㎡へ縮まっています。2026年は成約価格8367万円に対して単価が132万円/㎡と、価格と単価がともに伸びています。2024年の調整は築年数の高い物件の成約が増えた影響が大きいと考えられ、市況全体の弱さというより成約物件の構成の差が表れたものと読み取れます。

2024年以降の間取り別平均売買価格を見ると、3LDKは当エリアが9875万円（29件）で、東京23区平均の9042万円を約800万円上回っています。ファミリー向けの3LDKは、広さや築年数のバランスが取れた大規模マンションの成約が多く、エリア内で相対的に評価されている間取りといえます。

一方、2LDKは当エリアが7131万円（16件）で、23区平均の9455万円を2000万円以上下回ります。ただしこれは都心部の高額な2LDKを含む23区平均との比較であり、専有面積や築年数の違いも影響しているため、単純な優劣とは言えません。池袋本町では、ファミリー層の需要が価格を支えている構図が見て取れます。

2024年以降の築年数別平米単価では、築11〜15年が166万円/㎡（21件）で、23区平均の149万円/㎡を17万円/㎡上回っています。築浅から築15年前後の大規模物件が、エリアの単価を牽引している形です。築26〜30年は109万円/㎡（15件）で、23区平均の111万円/㎡とほぼ同水準を保っています。

一方、築16〜20年は90万円/㎡（6件）、築31〜35年は69万円/㎡（6件）、築41年以上は58万円/㎡（7件）と、いずれも23区平均を下回ります。築16〜20年は件数が少なく参考値ですが、築年数が進むほど23区平均との差が広がる傾向がうかがえます。築年数による評価の差が比較的はっきり出るエリアといえます。

平米単価の上位は、1位がプラウドシティ池袋本町（築15年・189万円/㎡）、2位がレジデンシャル池袋本町（築3年・143万円/㎡）、3位がアクサス北池袋（築10年・125万円/㎡）でした。上位3物件はいずれも築15年以内で、築浅であることが単価を押し上げる最大の要因になっています。

特にプラウドシティ池袋本町は、エリア平均の132万円/㎡を大きく上回る突出した水準です。一方で、4位から6位には築29年のシスナブ池袋本町（116万円/㎡）、ファミール池袋本町（111万円/㎡）なども入っており、築年数が進んでも単価を維持している物件があることがわかります。

直近3年の売出件数が多いのは、1位がプラウドシティ池袋本町（40件・総戸数785）、2位がシスナブ池袋本町（29件・総戸数563）、3位がレーベンハイム池袋本町ルクサージュ（13件・総戸数88）です。総戸数が多い大規模マンションほど売出件数も多く、中古市場での流動性が高いことを示しています。

売主にとっては、買い手の目に触れる機会が多く検討されやすい反面、同じ棟内で競合する売出物件が常に存在する点が特徴です。同じ棟で似た条件の物件と比較されるため、価格設定や内見時の見せ方、売り出しのタイミングによって成約までの期間に差が出やすくなります。

豊島区の月別成約件数（2023〜2025年の合計）を見ると、最も多いのは3月の161件、次いで7月の129件です。一方、最も少ないのは8月の75件で、1月の91件がそれに続きます。3月は新生活に向けた需要で成約が集中する時期で、7月は夏の賞与後や転勤前の動きが反映されていると考えられます。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、3月の成約を狙うなら前年の12月から1月ごろ、7月の成約を狙うなら4月から5月ごろの売り出し開始が目安になります。査定や準備に1か月程度かかることも踏まえると、年明けすぐの動き出しを意識しておくと余裕を持って臨めます。

池袋本町では、築11〜15年の物件が23区平均を上回る単価で成約している一方、築年数が進むと23区平均との差が開く傾向があります。そのため、築浅から築15年前後の大規模マンションをお持ちの方は、評価が高い現在の水準を活かしやすい状況です。3LDKなどファミリー向けの間取りも相対的に評価されており、条件の合う物件は売却に向いています。

築30年を超える物件でも、立地や管理状態、リフォームの有無で評価は変わります。築年数だけで判断せず、同じ棟や近隣の直近成約事例と比べて価格を決めることが大切です。2026年の平米単価は132万円/㎡と過去5年で最も高い水準にあり、検討を始めるには良い環境です。