豊島区上池袋のマンション相場【2026年最新】

豊島区上池袋の2026年1〜10月のマンション成約は19件で、平均平米単価は112万円/㎡（坪単価369万円）、平均成約価格は6781万円でした。成約価格は前年同期比で13.2%上昇しており、平均築年数が28.9年と築古寄りであることを考えると、評価の底堅さがうかがえます。

比較対象の豊島区平均は成約価格が8011万円で、当エリアはそれより約15%低い水準です。東京23区平均の平米単価137万円/㎡と比べても約25万円の開きがあり、豊島区内の町村別平米単価ランキングでは19町中15位に位置します。都心へのアクセスの良さに対して、価格面では手が届きやすいエリアといえます。

上池袋で最寄り駅として最も多いのは北池袋駅で、徒歩約7分のマンションが51棟と突出しています。次いで巣鴨新田駅（徒歩約8分・15棟）、池袋駅（徒歩約10分・14棟）が続き、池袋駅まで徒歩圏でありながら、複数の駅を使い分けられる点が特徴です。ターミナルである池袋の中心部から見て北東側にあたり、区内でも住宅地としての性格が強いエリアです。

平均築年数は28.9年で、築20年前後の比較的新しい大規模物件と、築35年を超える中小規模の物件が混在しています。人気ランキング上位には築15〜21年の物件が並ぶ一方、売出件数の上位には築40年前後の物件も見られ、同じ町内でも築年数による価格の差が出やすい街です。

当エリアの平米単価は2021年の71万円/㎡から2026年の112万円/㎡まで、一貫して上昇してきました。特に2021年から2022年にかけては71万円から89万円へと約18万円伸びており、この時期に大きく水準が切り上がっています。2023年は88万円とほぼ横ばいで調整局面を挟みましたが、2024年に97万円、2025年に100万円、2026年に112万円と再び伸びています。

豊島区平均との差を見ると、2021年は27万円（71万円と98万円）、2022年は18万円、2023年は18万円、2024年は21万円、2025年は29万円、2026年は27万円と推移しており、差は縮まりきっていません。背景として、当エリアの平均築年数は2021年の24.3年から2025年に28.6年、2026年に28.9年へと上がっており、築古物件の割合が増えたことが単価の伸びを抑えている可能性があります。2025年は成約価格が6151万円と前年の6703万円を下回りながら平米単価は上昇しており、成約物件の広さの違いが価格に影響していることも読み取れます。

2024年以降の間取り別平均売買価格を東京23区平均と比べると、ワンルームは1968万円（23区3153万円）、1LDKは4008万円（同6354万円）、2LDKは6621万円（同9455万円）と、小〜中規模の間取りは23区平均を3割前後下回っています。一方で3LDKは9260万円で23区平均の9042万円を上回り、4LDKも9133万円と23区平均の8880万円を超えています。ただし4LDKは3件のみのため参考値としてご覧ください。

件数の多い2LDK（19件）と3LDK（23件）が成約の中心で、特に3LDKはファミリー層からの需要が価格に反映されている様子がうかがえます。広めの間取りを持つ物件は、23区全体と比較しても相対的に評価されやすいエリアといえます。

2024年以降の築年数別平米単価では、11〜15年が126万円/㎡（3件）、16〜20年が122万円/㎡（16件）、21〜25年が108万円/㎡（14件）と、築浅ほど高い水準です。ただし築11〜15年は3件のみで参考値です。築年数が上がるにつれて単価は下がり、26〜30年で100万円/㎡、41年以上で73万円/㎡となります。

23区平均と比べると、築31〜35年は92万円/㎡で23区平均の91万円/㎡を上回り、築36〜40年も84万円/㎡と23区平均の85万円/㎡とほぼ同水準です。築30年台後半までは、23区の相場と遜色ない評価を保っているといえます。一方、築41年以上は73万円/㎡で23区平均の87万円/㎡を下回り、築古の物件では差が出ています。

平米単価の上位は、1位のグランフォート青淵閣（築20年・155万円/㎡）、2位のプラウドシティ上池袋（築21年・147万円/㎡）、3位のガーラレジデンス池袋（築15年・135万円/㎡）です。上位8物件はいずれも築15〜28年で、築20年前後の比較的新しい物件が上位に集まっています。

上位物件の単価はいずれも町全体の平均112万円/㎡を上回っており、築浅の大規模・タワー型の物件が価格を牽引している構図が見えます。同じ上池袋でも、物件による価格差は大きいことがわかります。

直近3年の売出件数が最も多いのはソネット上池袋（26件・築29年・総戸数129戸）で、次いでプラウドシティ上池袋（17件・築21年・総戸数277戸）、サンクレイドルレヴィール池袋（15件・築23年・総戸数93戸）です。売出が多いことは、それだけ取引が活発で流動性が高い物件であることを意味します。

その一方で、同じ棟内に競合する売出が並びやすいという側面もあります。同じ物件で売却を検討する場合は、他の住戸の売出状況や価格を踏まえて、価格設定や売り出し時期を戦略的に決めることが大切です。

豊島区の2023〜2025年の月別成約件数を見ると、最も多いのは3月の161件で、次いで7月の129件です。一方、最も少ないのは8月の75件、次いで1月の91件でした。春の引っ越しシーズンに向けて3月に成約が集中し、夏の7月にも小さな山があることがわかります。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、3月の成約を狙うなら前年の12月〜1月ごろに売り出しを始めるのが目安です。7月の成約を見込む場合は、4月〜5月ごろの売り出しが現実的です。8月は成約が落ち込むため、売り出しのタイミングを逆算して調整するのがよいでしょう。

季節性の面では、成約が集中する3月に向けて、前年冬から売り出しを始める流れが基本です。時期の調整が難しい場合でも、築年数が上がるほど単価は下がる傾向にあるため、売却を迷っているなら早めの判断が有利になることもあります。

物件別に見ると、築20年前後の3LDKは23区平均を上回る評価を得やすく、売却に向いているといえます。築30年台後半までの物件も23区並みの評価を保っており、築41年以上になる前の売却を検討する価値があります。金利や経済環境の変化もありますが、まずはご自身の物件がどの築年数帯・間取りに当てはまるかを確認することが出発点です。