豊島区北大塚のマンション相場【2026年最新】

豊島区北大塚の2026年1〜10月の成約事例(18件)では、平均平米単価は133万円/㎡(坪単価439万円)、平均成約価格は7626万円となりました。成約価格は前年同期比で+13.0%と大きく上昇しています。

比較対象の豊島区平均と並べると、成約価格は8011万円に対して当エリアは約5%低い水準です。平米単価でみても区平均の139万円/㎡をやや下回っており、豊島区の町村別平米単価ランキングでは19町中11位と、区内では中位に位置します。東京23区平均(137万円/㎡)との差も4万円/㎡ほどで、価格帯としては23区の標準的なゾーンといえます。なお当エリアの2026年の件数は18件のため、数値は参考値として捉えてください。

北大塚は豊島区の北東部にあたり、JR山手線の大塚駅周辺に広がるエリアです。町内のマンションの最寄り駅は、大塚駅(徒歩約3分・43棟)、大塚駅前駅(徒歩約4分・38棟)、巣鴨新田駅(徒歩約4分・37棟)の3駅にほぼ均等に分かれています。いずれも徒歩3〜4分圏で、複数の駅や路線を使い分けられる点が、このエリアのマンションの利便性を支えています。

平均築年数は31.8年で、2021年の16.7年からは大きく上がっています。成約事例の中心が築浅から築古まで幅広くなり、街としては新築供給が一巡し、中古流通が活発なフェーズに入っていると読み取れます。築浅の大規模タワー系と築古の小規模マンションが同じエリアに混在しているため、物件ごとの価格差が大きい点も特徴です。

平米単価は2021年の99万円/㎡から2026年の133万円/㎡まで、5年間で約34%上昇しました。2022年に110万円、2023年に112万円と緩やかに推移したあと、2024年に122万円、2025年に129万円と上昇の勢いが強まっています。比較対象の豊島区との差を見ると、2023年は当エリア112万円に対して区106万円と、当エリアが6万円上回っていました。その差は2025年には同水準の129万円に縮まり、2026年は区139万円に対して当エリア133万円と、逆に区平均がやや上回る形になっています。

成約価格と平米単価の動きがずれている年にも注目が必要です。たとえば2024年の成約価格は7875万円と高い一方、2025年は6567万円に下がりながら、平米単価は122万円から129万円へ上がっています。これは単価が下がったのではなく、2025年は比較的コンパクトな住戸の成約が増え、価格総額が下がったと考えるのが自然です。また2026年は平均築年数が31.8年と、前年の21.8年から10年ほど上がっており、築年数の経った物件の成約が増えた中でも単価が上昇している点は、需要の底堅さを示しています。

2024年以降の成約事例では、3LDKの平均売買価格が10304万円となり、東京23区平均(9042万円)を約14%上回っています(16件)。ファミリー向けの広めの間取りが、このエリアで相対的に評価されていることがわかります。

一方、1LDKは5692万円(23区平均6354万円・5件)、2LDKは8702万円(同9455万円・12件)と、いずれも23区平均をやや下回っています。ただし1LDKは件数が少ないため参考値として見てください。大塚駅周辺は単身・DINKS向けの住戸も多く、価格帯が抑えられやすい一方、3LDKは築浅の大規模物件での成約が価格を押し上げていると考えられます。

2024年以降の築年数別平米単価では、築6〜10年が160万円/㎡と23区平均と同水準で、築浅物件は区内でも高い評価を得ています。注目したいのは築26〜30年の138万円/㎡(12件)で、23区平均の111万円/㎡を約27万円上回っています。築21〜25年も129万円/㎡(23区平均123万円/㎡)と、築20年台でも単価が維持されています。

一方、築11〜15年(127万円/㎡・5件)と築16〜20年(121万円/㎡・4件)は23区平均を下回りますが、いずれも件数が少なく参考値です。築41年以上は81万円/㎡(12件)と23区平均(87万円/㎡)をやや下回るものの、大きな差はありません。築年数が経っていても、立地の強みから価格が大きく崩れにくいエリアといえます。

平米単価の上位は、1位がシティハウス大塚(築7年・205万円/㎡)、2位がステーションフロントタワー(築26年・183万円/㎡)、3位がシティハウス大塚ステーションコート(築9年・178万円/㎡)となっています。上位8棟のうち、築10年前後までの築浅が中心ですが、築26年のステーションフロントタワーが2位に入っている点は特徴的です。

築浅であることに加え、駅近の大規模・タワー型といった条件がそろうと、築年数が経っても高い単価を保ちやすいことがうかがえます。ご自身のマンションがどの価格帯に位置づけられるかを知るうえで、こうしたランキングは参考になります。

直近3年の売出件数ランキングでは、ステーションフロントタワーが32件と突出して多く、2位のザタワーレジデンス大塚(8件)、3位のサニーヒルズ北大塚(7件)を大きく引き離しています。総戸数225戸の大規模マンションで、売出が多いのは流動性が高いことの裏返しでもあります。

売主の立場で考えると、同じ棟内で売出が重なりやすく、価格や条件で比較される場面が増える点に注意が必要です。上位3件のうちサニーヒルズ北大塚は築43年・総戸数47戸と小規模・築古の物件であり、売出の背景は物件ごとに異なります。同じマンションの売出状況を事前に確認し、差別化できる点を整理しておくことが大切です。

豊島区の2023〜2025年の月別成約件数を合計すると、最も多いのは3月(161件)で、次いで7月(129件)、11月(114件)と続きます。反対に最少は8月(75件)、次いで1月(91件)です。3月は新生活に向けた住み替え需要が集中する時期で、成約が最も活発になります。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、3月の成約ピークを狙うなら、前年の12月〜1月に売り出しを開始するのが一つの目安です。7月の成約に合わせるなら、4〜5月ごろの売り出しが目安になります。一方、8月は成約が落ち込む傾向があるため、夏前に売却活動を始めておくと、時期に左右されにくくなります。

季節の面では、成約が集中する春先に向けて、前年冬のうちに売り出しを始めておくのが効率的です。

そのうえで、売却に向いているかどうかは物件の条件で判断しやすくなります。築浅物件や、築20年台で駅近の物件は、平米単価が23区平均を上回る傾向があり、評価されやすい状況です。間取りでは3LDKが相対的に高く評価されています。一方、築41年以上は価格が伸びにくいため、リフォームの有無や管理状況といった付加価値を整理したうえで売り出し価格を検討するとよいでしょう。金利や経済環境の影響は避けられませんが、まずはご自身の物件がどの条件に当てはまるかを確認することが出発点です。