豊島区駒込のマンション相場【2026年最新】

豊島区駒込の2026年1〜10月の成約16件を集計すると、平均成約価格は7543万円（前年同期比+21.8%）、平均平米単価は136万円/㎡（坪単価450万円）でした。東京23区平均の137万円/㎡とほぼ同水準で、豊島区平均の139万円/㎡に対しても3万円/㎡ほどの差にとどまります。豊島区の町村別平米単価ランキングでは19町中9位で、区内では中位に位置します。

一方、平均成約価格は豊島区平均の8011万円より6%低くなっています。単価がほぼ並んでいるのに価格に差が出ているのは、当エリアでの成約物件の広さや築年数の構成が区全体と異なるためと考えられます。価格だけで比較せず、平米単価で相場を捉えることが大切です。なお2026年は10月までの途中集計で、件数も16件と限られるため、やや幅を持って読んでいただくのが適切です。

駒込は豊島区の北東部に位置し、文京区・北区と接するエリアです。町内のマンションの最寄り駅は駒込駅が最も多く、徒歩約3分の物件が79棟を数えます。次いで巣鴨駅が徒歩約6分で22棟、西ケ原駅が徒歩約13分で2棟となっており、駅近のマンションが中心の街といえます。

2026年の平均築年数は30.4年で、豊島区平均の26.2年より4年ほど古くなっています。築浅のマンションが多いというより、築20年前後の物件から築40年を超える物件まで幅広い世代の建物が混在する、成熟した住宅地という性格が読み取れます。売却を考える際は、ご自身の物件がどの世代に属するかによって、比較される相手が大きく変わる点を意識しておくとよいでしょう。

当エリアの平米単価は、2021年の95万円/㎡から2023年の106万円/㎡まで緩やかに上昇し、2024年は106万円/㎡と横ばいでした。この間、豊島区平均は2023年の106万円/㎡から2024年に118万円/㎡へ伸びたため、2024年には区平均との差が12万円/㎡まで開いています。その後、当エリアは2025年に126万円/㎡、2026年に136万円/㎡と連続して上昇し、区平均（129万円/㎡、139万円/㎡）との差を3万円/㎡まで縮めました。2024年の足踏みを経て、直近2年で区平均に追いついてきた形です。

背景として、成約価格と平米単価の動きが一致していない年がある点が参考になります。たとえば2023年は成約価格が6992万円と高い一方で単価は106万円/㎡にとどまり、2024年は価格が5961万円に下がっても単価は維持されました。これは広めの物件が多く成約した年と、コンパクトな物件が中心だった年が混在していることを示唆しています。また平均築年数は2023年の26.6年から2024年の28.1年、2026年の30.4年へと上がっており、築年数が進む中でも単価が上昇している点は、需要の底堅さを示すものと考えられます。

2024年以降の間取り別平均価格を東京23区と比べると、3LDKが当エリア10471万円に対し23区9042万円と、約1400万円上回っています。ただし3LDKの件数は10件とやや少なく、参考値として捉えるのが妥当です。2LDKは8927万円と23区の9455万円にやや届かないものの、23件と件数が確保されており、水準としては近いといえます。

1LDKは当エリア4563万円に対し、23区平均は6354万円と大きな差があります。これは1LDKの成約に築古の物件が多く含まれることが影響していると考えられ、エリアの評価が低いというより物件の構成による差と読むのが自然です。ファミリー向けの広めの間取りが相対的に評価されている傾向がうかがえます。

2024年以降の築年数別平米単価では、16-20年が163万円/㎡と東京23区平均の135万円/㎡を28万円/㎡上回り、11-15年も158万円/㎡で23区の149万円/㎡を超えています。築11〜20年の物件が当エリアで特に評価されていることがわかります。21-25年も125万円/㎡で23区の123万円/㎡と同水準を保っています。

一方、5年以内は164万円/㎡、6-10年は153万円/㎡で、いずれも23区平均（185万円/㎡、160万円/㎡）を下回っています。築浅帯は件数も8件、3件と限られるため参考値にとどまりますが、新築プレミアムが強く出る都心部と比べると、当エリアは築年数による価格差が小さい傾向にあります。築41年以上は77万円/㎡で、23区の87万円/㎡より低く、27件と件数が多いため、築古物件は価格面での慎重な見極めが必要な層といえます。

平米単価の上位には、プラウド駒込G棟（築21年・219万円/㎡）、ウェリス駒込レジデンス（築18年・201万円/㎡）、パークハウス駒込六義園（築17年・196万円/㎡）が並びます。上位8件のうち7件が築20年前後までの築浅〜中堅の物件で、築15年前後の物件が190万円/㎡台に集まっている点が特徴です。

築4年のルフォンリブレ駒込六義園が187万円/㎡で5位に入る一方、築21年のプラウド駒込G棟が1位となっており、築年数の浅さだけでは順位が決まっていないことがわかります。立地や建物の仕様、ブランドといった要素が単価を左右していると考えられます。

直近3年の売出件数では、ウェリス駒込レジデンスとプラウド駒込が7件で並び、ディアクオーレ駒込染井、駒込コーポラスなど6件の物件が続きます。総戸数53戸のウェリス駒込レジデンスで7件の売出があるなど、売買が活発に行われている棟があることがわかります。

売主の立場では、売出件数が多い棟は買い手の目に触れる機会が多く流動性が高い一方、同じ棟内で競合する売り物件が出やすいという側面があります。同じマンションに複数の売出がある場合は、価格設定や内覧時の見せ方で差をつける工夫が求められます。

豊島区の2023〜2025年の月別成約件数を合計すると、最も多いのが3月と7月、最も少ないのが8月と1月でした。3月は161件で突出しており、年度替わりの転居需要が成約を押し上げていることがうかがえます。7月も129件と夏前に一つの山があり、8月は75件まで落ち込みます。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月を要します。3月の成約を狙うなら前年の12月から1月ごろ、7月の成約を狙うなら4月から5月ごろに売り出しを始めるのが一つの目安です。査定や価格設計、内覧準備の期間も含めると、希望時期の4〜5か月前から動き出すと余裕を持って進められます。

季節面では、成約が集中する3月に向けた年明け前後の売り出しと、7月の山に向けた春の売り出しが有力な選択肢になります。8月や1月は成約が鈍る時期ですが、買い手が少ない分、売り出し価格の設計と準備に充てる期間と捉えることもできます。

物件面では、築11〜20年のマンションが23区平均を上回る単価で評価されているため、この築年帯に該当する方は市場の追い風を受けやすい状況です。広めの3LDKも相対的に評価が高く、条件が合う場合は積極的に検討する価値があります。直近2年で区平均との差を縮めてきた流れも踏まえ、相場が動いている今のうちに査定で現在地を確かめておくことをおすすめします。