豊島区南長崎のマンション相場【2026年最新】

豊島区南長崎の2026年1〜10月の成約事例（9件）では、平均平米単価は89万円/㎡（坪単価295万円）、平均成約価格は5322万円でした。件数が9件と多くないため、あくまで参考値としてご覧ください。平均成約価格は前年同期比で+7.1%となっていますが、成約価格は物件の広さや築年数に左右されやすく、市況そのものを測る指標としては平米単価のほうが適しています。

豊島区平均の成約価格8011万円と比べると、当エリアは34%低い水準です。平米単価でも豊島区平均139万円/㎡、東京23区平均137万円/㎡に対して当エリアは89万円/㎡にとどまり、豊島区の町村別平米単価ランキングでは19町中19位となっています。価格を抑えて購入できるエリアとして、購入検討者の予算帯に合いやすい位置づけといえます。

南長崎は豊島区の西側に位置し、練馬区や中野区、新宿区に近いエリアです。町内のマンションの最寄り駅は、東長崎駅（徒歩約5分・29棟）、椎名町駅（徒歩約5分・25棟）、落合南長崎駅（徒歩約6分・23棟）の3駅に分かれており、いずれも徒歩5〜6分圏内に収まっています。特定の1駅に集中せず、3駅を使い分けられる点がこのエリアの特徴で、売却時にも「どの駅を最寄りとして訴求するか」が検討ポイントになります。

平均築年数は2026年時点で30.7年と、2021年の19.3年から大きく上がっています。これは新しい物件の成約が減り、築年数の経った物件の成約比率が高まっていることを示しています。豊島区平均の築26.2年と比べても築年数は高めで、成熟した住宅地として中古マンションの流通が中心になっているエリアです。

平米単価の推移を見ると、当エリアは2021年の86万円/㎡から2023年の93万円/㎡まで上昇し、2024年に89万円/㎡へと一度調整、2025年に98万円/㎡で最高値をつけたのち、2026年は89万円/㎡となっています。一方、豊島区平均は2021年の98万円/㎡から2025年の129万円/㎡、2026年の139万円/㎡へと着実に上昇しています。その結果、区平均との差は2021年の12万円/㎡から2026年の50万円/㎡へと開いており、区全体の上昇ペースに対して当エリアは緩やかな動きにとどまっています。

背景として、平均築年数の変化が影響している可能性があります。当エリアの平均築年数は2023年の18.5年から2025年には26.8年、2026年には30.7年へ上がっており、築年数の経った物件の成約が増えるほど平均平米単価は押し下げられやすくなります。2025年の98万円/㎡は築26.8年の物件構成でも高い水準でしたが、2026年は築30.7年の物件構成となり、単価が89万円/㎡に落ち着いたと読み取れます。成約件数が少ない年は物件構成の偏りが平均値に出やすいため、単年の上下だけで判断しないことが大切です。

2024年以降の間取り別平均売買価格を東京23区平均と比べると、当エリアの水準は全体的に低めです。1LDKは3790万円（23区平均6354万円・11件）、3LDKは6785万円（23区平均9042万円・9件）で、23区平均との差は2LDKの6037万円（23区平均9455万円・4件）より小さく、件数も比較的多いため、この2タイプが当エリアの主力といえます。3LDKは23区平均の約75%の水準を維持しており、ファミリー向けの住戸が相対的に評価されている様子がうかがえます。

ワンルームは960万円（23区平均3153万円・3件）と差が大きく見えますが、3件のみの集計で、極端に小規模な物件や築年数の経った物件が含まれている可能性があるため、参考値として扱うのが適切です。2LDKも4件と少ないため、同様に断定は避けておきます。

築年数別の平米単価（2024年以降）を見ると、6〜10年は100万円/㎡（23区平均160万円/㎡・4件）、11〜15年は113万円/㎡（149万円/㎡・6件）と、築浅ほど高い単価を維持しています。特に11〜15年は23区平均の約76%まで差が縮まっており、当エリアで評価されやすい築年数帯です。一方、築6〜10年の4件は件数が少なく、参考値としてご覧ください。

築年数が進むと単価は下がりますが、21〜25年は93万円/㎡（123万円/㎡・11件）、26〜30年は94万円/㎡（111万円/㎡・6件）と、築21〜30年の範囲では単価が大きく変わらず、26〜30年では23区平均との差が17万円/㎡まで縮まります。築41年以上は66万円/㎡（87万円/㎡・6件）と一段低くなり、築年数の経過が価格に反映されやすいゾーンです。築20年台後半でも、23区平均との差が比較的小さい点は、当エリアの強みといえます。

平米単価の上位を見ると、1位がロジュマンジャンティ椎名町（築16年・135万円/㎡）、2位がハーモニーレジデンス東京ウエスト（築12年・120万円/㎡）、3位が落合南長崎パークハウス（築28年・119万円/㎡）です。上位8棟のうち、築15年以内の物件が多く、築浅の物件が高い単価を得ていることが分かります。

一方で、3位の落合南長崎パークハウスは築28年でも119万円/㎡と、築浅物件に近い単価で成約しています。築年数だけでなく、立地や管理状態、住戸の条件によって評価が分かれることを示す事例です。当エリア全体の平均89万円/㎡と比べると、上位物件との間には大きな開きがあり、同じエリア内でも物件ごとに評価が大きく異なります。

直近3年の売出件数が最も多いのは、パークホームズ落合南長崎（9件・築9年・総戸数41）で、次いでコスモ東長崎（7件・築39年・総戸数52）、マイキャッスル東長崎（6件・築29年・総戸数32）です。売出件数が多い棟は、買い手にとって情報が多く検討しやすい一方、売主にとっては同じ棟内で売り出しが重なりやすいという側面もあります。

たとえば総戸数41戸のパークホームズ落合南長崎で9件の売出があるように、棟内で複数の物件が並ぶと、価格や条件を比較されやすくなります。同じ棟内で売り出しが重なる場合は、価格設定や内覧時の見せ方で差別化を図ることが、成約までの期間に影響します。ご自身のマンションが売出件数の多い棟にあたる場合は、直近の売出状況を確認したうえで、売り出し時期を検討することをおすすめします。

豊島区の2023〜2025年の月別成約件数を合計すると、最も多いのは3月（161件）で、次いで7月（129件）、11月（114件）、2月（110件）と続きます。最も少ないのは8月（75件）で、1月（91件）、12月（93件）も件数が落ち込みます。春先の3月に成約が集中するのは、新年度に向けた住み替え需要が背景にあると考えられます。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、3月の成約ピークを狙うなら、前年の12月から1月ごろに売り出しを開始し、年明けの内覧需要を取り込む計画が現実的です。7月の成約を狙う場合は、4月ごろの売り出しが目安になります。8月は成約が少なく、夏季は動きが鈍くなる傾向があるため、売却時期の逆算にあたっては成約の山を基準に考えるのが有効です。

季節面では、3月の成約ピークに向けて年明け前後から動き出す計画が有効です。エリア固有の事情として、当エリアは築年数帯によって評価が分かれるため、売却に向いているかどうかは物件の条件によって変わります。築11〜15年の物件は23区平均との差が比較的小さく、築26〜30年でも単価が大きく崩れていないことから、築年数が進んだ物件でも売却を前向きに検討できる状況です。

間取りでは、3LDKや1LDKが相対的に件数も多く、価格も安定しています。売却を検討するうえでは、まず所有物件の築年数帯と間取りが当エリアでどう評価されているかを確認することが大切です。金利や経済環境は市況に影響しますが、エリア固有の需要と物件条件のほうが、売却価格に与える影響は大きいと考えられます。