豊島区西巣鴨のマンション相場【2026年最新】

2026年1〜10月の西巣鴨では、15件のマンションが成約し、平均成約価格は6992万円、平均平米単価は110万円/㎡（坪単価362万円）でした。成約価格は前年同期比で4.3%上昇しています。件数は15件と多くないため、あくまで直近の傾向を示す目安としてご覧ください。

比較対象の豊島区平均は成約価格8011万円で、西巣鴨はそれより約13%低い水準です。東京23区平均の平米単価137万円/㎡と比べても、西巣鴨は2割ほど下にあります。豊島区内の町丁別の平米単価ランキングでは19町中16位で、区内では手の届きやすい価格帯に位置づけられます。一方で、この差は価格の割安さであると同時に、築年数や間取りの構成が影響している点も後ほど確認していきます。

西巣鴨は豊島区の北東寄りに位置し、巣鴨・大塚方面と北区側の双方に近い住宅エリアです。町内のマンションの最寄り駅は、西巣鴨駅（徒歩約4分・19棟）、巣鴨新田駅（徒歩約5分・18棟）、庚申塚駅（徒歩約4分・8棟）の3駅に分かれます。西巣鴨駅と巣鴨新田駅を最寄りとする棟がほぼ同数で、どの駅も徒歩5分圏内に収まる棟が中心です。複数の駅を使い分けられる点は、購入検討者に説明しやすい強みになります。

平均築年数は2021年の18.9年から、2026年は32.7年へと上がっています。ただしこれは成約した物件の平均で、築古の物件が多く成約した年に数値が押し上げられる面があります。売出件数の上位には築17〜26年のマンションと、築40年以上のマンションが併存しており、築浅から築古まで幅広い物件が流通する、成熟した住宅地といえます。

西巣鴨の平米単価は、2021年の83万円/㎡から2023年の92万円/㎡まで緩やかに上昇し、2024年は90万円/㎡と小幅に調整しました。転機は2025年で、112万円/㎡へと一気に20万円以上上がり、2026年も110万円/㎡と高い水準を保っています。同じ期間の豊島区は98万円/㎡から139万円/㎡へ上昇しており、西巣鴨は2021年に区との差が15万円/㎡、2024年には28万円/㎡まで広がりましたが、2026年は29万円/㎡と開いたままです。2025年の急伸は区の上昇に連動した面があり、差そのものが縮まったわけではない点には注意が必要です。

背景として、成約価格と単価の動きがずれている年があることも見逃せません。2024年は成約価格5516万円に対し平均築年数が28.4年と高く、築古の物件が多く成約したことが単価を抑えた可能性があります。2025年は築24.9年へ下がり、単価が112万円/㎡まで上がっており、築年数の構成が年ごとの数字を左右している様子がうかがえます。なお2026年は10月までの途中集計のため、通年の数値とは異なる可能性があります。

2024年以降の成約で、西巣鴨の平均価格は1LDKが4258万円、2LDKが6742万円、3LDKが8725万円でした。東京23区平均（1LDK 6354万円、2LDK 9455万円、3LDK 9042万円）との比較では、1LDKで約33%、2LDKで約29%低い一方、3LDKは約4%の差にとどまっています。ファミリー向けの3LDKは23区平均に近い価格で成約しており、西巣鴨ではこの間取りが相対的に評価されているといえます。

成約件数は2LDKが18件、3LDKが17件と多く、1LDKは6件にとどまります。1LDKの数値は参考値として捉え、実際の査定では同じ棟・同じ広さの直近の成約事例とあわせてご確認ください。

2024年以降の成約事例を築年数別に見ると、築11〜30年の範囲では平米単価が114〜117万円/㎡とほぼ横並びです。築16〜20年（115万円/㎡・16件）、築21〜25年（117万円/㎡・12件）の2つの帯は件数も多く、安定した成約が続いています。23区平均との比較では、築21〜25年で123万円/㎡に対し117万円/㎡、築26〜30年では111万円/㎡に対して115万円/㎡と、築26年以降は西巣鴨が23区平均を上回る場面も見られます。

築36〜40年（99万円/㎡・5件）も23区平均の85万円/㎡を大きく上回りました。ただし築31〜35年は86万円/㎡（4件）、築41年以上は78万円/㎡（11件）と下がっており、いずれも件数が少ない区分は参考値です。築古物件も、立地や管理状態によっては単価が維持される傾向がうかがえます。

平米単価の上位は、1位が東京シティトリエ（築20年・152万円/㎡）、2位がネベル巣鴨（築9年・136万円/㎡）、3位がルネコーディス西巣鴨（築21年・134万円/㎡）でした。上位8棟はいずれも築9〜26年で、築浅から築20年台までの比較的新しい物件が中心です。

先に見た築年数別の傾向とも一致しており、築20年前後までのマンションが西巣鴨の単価をけん引しているといえます。一方、築26年の朝日メトロステージ西巣鴨も123万円/㎡と、築年数が進んでも上位に残る例があります。これらの棟に近い条件の物件は、エリア平均より高い査定水準を期待できます。

直近3年の売出件数は、1位が東京シティトリエ（18件・総戸数193）、2位が朝日メトロステージ西巣鴨（15件・総戸数200）、3位がコープ野村大塚（13件・総戸数126）でした。総戸数が200戸前後の大規模物件は、市場に出る住戸も多く、買い手にとっては比較しやすい流動性の高い棟といえます。

売主の立場では、同じ棟の中で複数の住戸が同時期に売り出される状況に備える必要があります。競合住戸との違い（階数・向き・リフォームの有無）を整理し、売り出し価格を設定することが重要です。コープ野村大塚（築48年）のように築年数の進んだ棟でも売出が多く、築年を問わず取引が行われている点も特徴です。

豊島区の月別成約件数（2023〜2025年の合計）を見ると、最も多いのは3月の161件と7月の129件で、最も少ないのは8月の75件と1月の91件でした。春の新生活に向けた需要が3月に集中し、夏前の7月にも一つの山ができる形です。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月ほどかかります。3月の成約ピークを狙うなら、前年の12月〜1月には売り出しを始めたいところです。7月の山であれば、4〜5月の売り出しが目安になります。査定や書類の準備にかかる期間も含めると、成約を希望する時期の4〜5か月前から動き出すと余裕を持てます。

売却のタイミングとしては、豊島区の成約が集中する3月に向けて、前年の12月〜1月に売り出しを開始する時期を一つの目安にしてください。この時期は買い手の動きが活発になりやすく、売り出し直後から内見を集めやすくなります。

物件の特性では、築11〜30年で平米単価が高く安定している点、3LDKが23区平均に近い価格で成約している点から、築20年前後のファミリー向け住戸は売却に向いた条件がそろっています。築31年以上の物件も、築36〜40年では23区平均を上回る例があり、一概に不利とはいえません。ただし単価は物件ごとの差が大きいため、時期の判断は個別の査定とあわせて行うことをおすすめします。