豊島区巣鴨のマンション相場【2026年最新】

2026年1〜10月の巣鴨のマンション成約事例は17件で、平均成約価格は8398万円、平均平米単価は136万円/㎡（坪単価449万円）でした。成約価格は前年同期比で+53.5%と大きく伸びていますが、これは広めの住戸の成約が増えた影響を含むため、市況の強さは平米単価で見るのが適切です。

比較すると、豊島区平均の成約価格8011万円に対して巣鴨は約5%高く、東京23区平均の平米単価137万円/㎡とはほぼ同水準です。豊島区内の町村別平米単価ランキングでは19町中10位と、区内ではちょうど中位に位置しています。なお、17件という件数は決して多くないため、数値は参考値として捉えるのが安全です。

巣鴨は豊島区の北東部に位置し、JR山手線の巣鴨駅を中心に、都電荒川線沿いの庚申塚・新庚申塚方面へ広がるエリアです。町内のマンションの最寄り駅は巣鴨駅が61棟と最も多く、新庚申塚駅が21棟、庚申塚駅が17棟と続きます。いずれも徒歩約4分とされており、駅近の物件が多いことがこのエリアの特徴です。

平均築年数は28.5年で、築年数の幅が広い成熟した住宅地といえます。後述するとおり、築浅から築古まで幅広い物件が成約しており、売却を考える所有者にとっては築年数ごとの評価の違いを把握することが重要になります。

平米単価の推移を見ると、2021年の82万円/㎡から2022年には105万円/㎡へ大きく上昇し、一時的に豊島区平均（107万円/㎡）とほぼ並びました。2023年は93万円/㎡へ調整が入り、区平均との差は13万円/㎡に開きましたが、2024年に106万円/㎡へ回復し、2025年も106万円/㎡と横ばいでした。この間、区平均は118万円/㎡から129万円/㎡へ伸びたため、差は一時23万円/㎡まで広がっています。

ところが2026年は136万円/㎡と急伸し、区平均の139万円/㎡との差はわずか3万円/㎡にまで縮まりました。背景には平均築年数が2025年の29.5年から28.5年へやや若返ったことや、成約価格8398万円が区平均を上回るなど、広めで条件の良い住戸の成約が増えたことが考えられます。ただし2026年は途中集計かつ件数も限られるため、この水準が定着するかは今後の成約事例を見て判断する必要があります。

2024年以降の間取り別平均売買価格を東京23区平均と比べると、巣鴨では間取りによって評価が大きく異なります。3LDKは10042万円と23区平均の9042万円を約1000万円上回り、4LDKも9109万円と23区平均（8880万円）を上回っています。一方、2LDKは7033万円で23区平均の9455万円を下回り、ワンルームは1652万円（23区平均3153万円）、1LDKは3580万円（同6354万円）と、小さめの間取りは相対的に低めです。

成約件数は2LDKが32件、3LDKが23件と中心で、ファミリー向けの広めの間取りが巣鴨の価格を押し上げていることがうかがえます。ただし1LDKと4LDKは7件、ワンルームも11件と少ないため、これらの数値は参考値としてご覧ください。

2024年以降の築年数別平米単価では、築11〜25年の中堅帯が132〜142万円/㎡と安定しています。特に築21〜25年は142万円/㎡で、東京23区平均の123万円/㎡を大きく上回り、築11〜15年（141万円/㎡）、築16〜20年（132万円/㎡）も23区平均と同等かそれ以上です。築26〜30年も118万円/㎡と23区平均の111万円/㎡を上回っています。

一方、築31〜35年は79万円/㎡、築36〜40年は92万円/㎡、築41年以上は75万円/㎡と、築30年を超えると単価が大きく下がり、23区平均を下回る帯も出てきます。築5年以内（3件）や築6〜10年（5件）は件数が少なく、23区平均より低い数値は参考値の域を出ません。築30年を超える物件は、管理状態や修繕履歴の説明が価格を左右しやすいといえます。

平米単価の上位は、1位のブリリア巣鴨（築16年、231万円/㎡）、2位の藤和シティホームズ巣鴨（築26年、193万円/㎡）、3位のグリーンパーク巣鴨（築13年、191万円/㎡）です。エリア平均の136万円/㎡と比べると、上位物件は50万円/㎡以上高い水準にあります。

上位8棟は築11〜26年の範囲に収まっており、築浅すぎず築古すぎない中堅の物件が評価されています。築26年の藤和シティホームズ巣鴨が2位に入っていることからも、築年数だけでなく立地や管理状態、仕様が単価を左右していることがわかります。

直近3年の売出件数が最も多いのはグローリオタワー巣鴨の18件で、次いでクレヴィア巣鴨が12件、アーバンハイツ巣鴨B棟が10件です。グローリオタワー巣鴨は総戸数190戸、アーバンハイツ巣鴨B棟は147戸と大規模で、戸数が多い分、売り出しも多くなる傾向があります。

売主の立場では、売出件数の多い棟は買主の目に触れる機会が多く、流動性が高いという利点があります。その反面、同じ棟内に競合する売り出し住戸が並びやすく、価格や条件で比較されることになります。同じ棟の売り出し状況を把握したうえで、価格設定や売り出し時期を決めることが大切です。

豊島区の月別成約件数（2023〜2025年の合計）を見ると、最も多いのは3月の161件、次いで7月の129件で、最も少ないのは8月の75件、次いで1月の91件です。春の新生活需要に向けて動く3月に成約が集中する傾向がはっきり表れています。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、3月の成約ピークを狙うなら前年の12月から1月ごろの売り出し開始が目安になります。また、7月の山を狙う場合は4〜5月の売り出しが現実的です。逆に8月は成約が少ない時期のため、夏場に売り出しが重なると反応が鈍くなる可能性があります。

季節面では、成約が最も集まる3月に向けて、年末から年明けにかけて売り出しを始める流れが基本になります。売却に向いているのは、築11〜25年の中堅帯の物件や、3LDK・4LDKといった広めの間取りの物件で、巣鴨ではこれらが23区平均を上回る評価を得ています。

一方、築30年を超える物件や1LDK以下の小さめの間取りは相対的に評価が控えめなため、管理状態の整備や価格設定の工夫がより重要になります。経済環境によって市場は変動しますが、売却時期を決める際は、ご自身の物件がどの帯に当てはまるかを軸に判断するのがおすすめです。