豊島区雑司が谷のマンション相場【2026年最新】

豊島区雑司が谷の2026年1〜10月の成約データでは、平均平米単価は138万円/㎡（坪単価456万円）、平均成約価格は8942万円でした。成約件数は6件と少なく、あくまで参考値としてご覧ください。平均成約価格は前年同期比で+47.3%と大きく伸びていますが、成約価格は物件の広さの影響を強く受けるため、市況の実勢は平米単価で見るのが適切です。

比較対象の豊島区平均と並べると、平均成約価格は8011万円で、雑司が谷は約12%上回っています。一方、平米単価は区平均139万円/㎡とほぼ同水準です。価格差の多くは、広めの住戸が成約したことによるものと読み取れます。豊島区の町村別平米単価ランキングでは19町中8位で、区内では中位から上位寄りに位置します。推移の詳細は後述しますが、直近で単価が大きく切り上がった点は押さえておきたいところです。

雑司が谷は豊島区の南東部に位置し、文京区や新宿区との区境に近いエリアです。町内のマンションの最寄り駅は雑司が谷駅（徒歩約3分・20棟）が最も多く、次いで鬼子母神前駅（徒歩約4分・9棟）、護国寺駅（徒歩約6分・8棟）となっています。いずれも徒歩圏内で、駅を軸に物件が分散しているのが特徴です。

売出件数や人気ランキングには「目白」を冠するマンションが数多く並び、町境をまたいで目白方面を生活圏とする物件が多いことがうかがえます。平均築年数は2026年の成約で29.2年ですが、2024年には45.6年まで高まっていた時期もあり、新しめの物件から築古まで幅広い住戸が流通する、年代の混在した街だと言えます。

年別の平米単価を見ると、雑司が谷は2021年の79万円/㎡から2022年に96万円/㎡へ上昇した後、2023年に79万円/㎡、2024年に77万円/㎡と調整しました。その後2025年に107万円/㎡、2026年に138万円/㎡へ急速に切り上がっています。豊島区平均は同じ期間に98万円から139万円へ、ほぼ一貫して上昇してきました。2021〜2024年は、区平均との差が約19万〜41万円/㎡まで開いていましたが、2026年にはほぼ解消しています。

背景には築年数構成の変化があるとみられます。2023年は築40.3年、2024年は築45.6年と築古の成約が中心だったのに対し、2025年は築32.5年、2026年は築29.2年と、比較的新しい物件の成約が増えました。2026年は成約件数も限られるため、単価の上昇には物件の入れ替わりの影響が含まれる点に留意が必要です。2024年の成約価格4149万円・単価77万円/㎡という水準と比べると、直近の伸びは築年数の若返りで説明できる部分が大きいと考えられます。

2024年以降の間取り別平均価格を東京23区平均と比べると、当エリアは1LDKが5860万円（23区6354万円・3件）、2LDKが6707万円（23区9455万円・10件）、3LDKが8368万円（23区9042万円・5件）で、いずれも23区平均を下回っています。差が最も大きいのは2LDKで、約2750万円の開きがあります。3LDKは差が比較的小さく、ファミリー向けの広めの住戸は23区平均に近い水準で成約していると言えます。

ただし1LDKと3LDKは件数が3〜5件と少なく、参考値としての扱いになります。2LDKは10件と相対的に多く傾向をつかみやすい一方、築年数の古い物件が多く含まれている可能性があり、築年数による差の影響も考慮する必要があります。

2024年以降の築年数別平米単価を東京23区平均と比べると、築21〜25年は113万円/㎡（23区123万円・5件）とやや下回りますが、築26〜30年は146万円/㎡（23区111万円・4件）と大きく上回っています。築31〜35年は94万円/㎡（23区91万円・3件）でほぼ同水準です。築36〜40年は103万円/㎡（23区85万円・8件）と上回り、築41年以上は81万円/㎡（23区87万円・8件）でわずかに下回る結果でした。

築26〜30年と築36〜40年が23区平均を上回っており、築年数が経過しても単価が崩れにくい傾向がうかがえます。ただし築26〜30年は4件、築31〜35年は3件と件数が少ないため参考値です。築古でも一定の評価を得ている点は、売却を検討する方にとって心強い材料と言えます。

平米単価の上位は、1位のクレッセント目白（築27年・162万円/㎡）、2位のテラス雑司が谷（築27年・137万円/㎡）、3位のアトラス雑司が谷（築17年・135万円/㎡）です。上位3棟はいずれも築30年未満で、築浅から中堅の物件に評価が集まっています。

一方で、6位のパレドール目白（築40年・119万円/㎡）、7位のランドステージ雑司が谷（築37年・113万円/㎡）など、築35年を超える物件もランキングに入っています。築年数だけでなく、立地や管理状態、規模なども単価を左右していると考えられ、築古だからといって評価が低いとは限りません。

直近3年の売出件数が最も多いのは菱和パレス目白台グラーサ（10件・築24年・総戸数96）で、グランレーブ目白東（8件・築32年・総戸数32）、目白武蔵野マンション（8件・築59年・総戸数126）が続きます。総戸数が多い物件は売りに出る住戸も多く、市場での流動性が高いことを意味します。

ただし、売主の立場では同じ棟内に競合する売出住戸が並びやすいという側面もあります。価格設定や室内の状態、売り出しの時期で差別化できるかが成約までの期間に影響します。同棟の直近成約事例を踏まえ、価格を慎重に組み立てることが大切です。

豊島区の2023〜2025年の月別成約件数では、3月（161件）と7月（129件）が多く、8月（75件）と1月（91件）が少ない傾向でした。春は新生活に向けた需要、7月は夏季休暇前の動きが成約を押し上げていると考えられます。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかります。そのため3月の成約を狙うなら前年12月〜1月、7月の成約を狙うなら4月〜5月に売り出しを始めるのが目安です。査定や書類準備の期間も考えると、成約の2〜3か月前から動き出す余裕のあるスケジュールを組むのが現実的です。

売り出しの時期という点では、豊島区全体で成約が増える春と夏を成約時期に据えるのが基本線です。3月成約を目指す場合は前年末から、7月成約を目指す場合は春先からの売り出しが一つの目安になります。

どのような物件が売却に向くかを考えると、築26〜30年や築36〜40年の住戸は23区平均を上回る単価で成約しており、築年数を理由に売却をためらう必要は小さいと言えます。また、2025年から2026年にかけて平米単価は107万円/㎡から138万円/㎡へ上昇し、豊島区平均との差も縮まりました。こうした動きは売却を考える上で追い風と言えます。ただし成約件数が少ないため、単価の水準は個別の物件条件で大きく変わります。判断に迷う場合は、同じ棟や近隣の成約事例をもとにした個別の査定が有効です。