品川区の戸建て相場【2026年最新】土地坪単価・推移・町別ランキング

品川区の中古戸建ての成約は、直近12か月（2025年10月〜2026年10月）で104件、土地1坪あたりの成約価格（土地坪単価）の中央値は481万円/坪でした。建物の坪単価ではなく、敷地の土地面積で割った価格である点にご注意ください。成約価格の中央値は9290万円、土地面積の中央値は18.6坪で、コンパクトな敷地の取引が中心になっています。

城南6区全体の中央値は393万円/坪で、品川区は22.4%高い水準です。前年同期比（直近12か月とその前の12か月）では+9.6%となりました。直近3年の成約件数は289件あり、区内の動きを見るうえで十分な件数が確保されています。なお、新築戸建ての坪単価は633万円/坪（成約18件）で、中古とは価格の水準が大きく異なります。

品川区の町別ランキング（直近3年、17町中の上位10町）では、東五反田が799万円/坪（10件）で1位、西五反田が580万円/坪（12件）で2位、大崎が577万円/坪（11件）で3位でした。上位3つの町はいずれも、区全体の中央値481万円/坪を大きく上回っています。

4位以降は、西品川が539万円/坪（20件）、小山台が513万円/坪（10件）、小山が512万円/坪（25件）、荏原が490万円/坪（25件）、二葉が488万円/坪（10件）、戸越が466万円/坪（12件）、南品川が457万円/坪（13件）と続きます。5位から8位までは488万円/坪から513万円/坪の間に並んでおり、上位3つの町とそれ以外とで水準が分かれる形です。件数は町ごとに10〜25件と少ないため、個別の町の数字は目安として捉えてください。

年次推移を見ると、品川区の中古戸建ては2023年の423万円/坪から2024年は459万円/坪、2025年は464万円/坪と上昇し、2026年1〜10月は495万円/坪となっています。2024年から2025年への伸びは小さく、横ばいに近い動きでしたが、2026年に入って水準が一段上がった形です。件数は68件、90件、117件と増えており、成約が積み上がってきたことがわかります。

城南6区全体は2023年が365万円/坪、2024年が355万円/坪、2025年が378万円/坪、2026年1〜10月が397万円/坪でした。品川区との差は、2023年の423万円/坪対365万円/坪から、2026年1〜10月の495万円/坪対397万円/坪へと開いています。直近の四半期では、品川区の中古戸建ては2025Q4が468万円/坪（37件）、2026Q1と2026Q2がいずれも500万円/坪（20件、18件）、2026Q3が465万円/坪（29件）でした。2025Q1の382万円/坪と比べると、水準が上がっていることが読み取れます。

直近3年の価格帯別では、5,000万〜8,000万円が102件、8,000万〜1.2億円が95件と、この2つの帯に成約が集中しています。坪単価の中央値は、5,000万円未満が249万円/坪、5,000万〜8,000万円が445万円/坪、8,000万〜1.2億円が505万円/坪、1.2億〜2億円が539万円/坪（50件）、2億円以上が526万円/坪（13件）です。価格帯が上がるほど坪単価も高くなる傾向があり、件数の少ない帯は参考値として見てください。

面積帯別では、25坪未満が227件と全体の大半を占めます。25坪未満の坪単価は485万円/坪、成約価格の中央値は7600万円です。25〜30坪は445万円/坪、30〜40坪は388万円/坪、40〜50坪は333万円/坪（7件）、50坪以上は371万円/坪（9件）となり、敷地が広がるにつれて坪単価は下がる一方、総額は大きくなります。40〜50坪と50坪以上は件数が10件未満のため、参考値の扱いになります。

戸建ての所有者にとっては、建物が価格にどれくらい反映されているかが気になるところです。その手がかりとして、品川区の直近3年の土地1坪あたりの成約価格を比べると、土地（更地・古家付き）は365万円/坪（221件）でした。中古戸建ては築10年以内が514万円/坪（93件）、築11〜20年が472万円/坪（83件）、築21〜30年が408万円/坪（61件）、築31年以上が311万円/坪（47件）で、築年数が浅いほど土地坪単価が高くなっています。新築戸建ては543万円/坪（59件）です。

築31年以上の中古戸建ては311万円/坪で、土地の365万円/坪を下回っています。ただし、これは区全体の傾向を示す数字にすぎません。建物の状態や間取り、敷地の条件によって評価は変わるため、解体して土地として売るか、戸建てのまま売るかは一概には言えず、個別の物件ごとに査定や相談で確認することをおすすめします。

品川区で戸建てを売る際の判断軸の一つは、どの価格帯・面積帯が動いているかです。直近3年は5,000万〜8,000万円と8,000万〜1.2億円の2つの帯、そして25坪未満の面積帯に成約が集中しており、この範囲に入る物件は買い手の層が厚いといえます。一方で、敷地が広く総額が大きくなる物件は件数が少ないため、価格設定の考え方を丁寧に詰める必要があります。

また、新築戸建て（543万円/坪）と中古戸建て（築年数別に311万円/坪から514万円/坪）の間には開きがあり、築年数や建物の状態が評価に影響していると考えられます。城南6区全体の傾向では、角地は+11%、二方道路は+2%、旗竿地は-21%という補正が出ています。これらは区全体の傾向であり、個別の物件の評価は査定で確認することが大切です。