文京区根津のマンション相場【2026年最新】

2026年1〜10月の文京区根津における中古マンションの平均成約価格は9342万円、平均平米単価は167万円/㎡（坪単価553万円）でした。成約件数は14件で、前年同期比では成約価格が+31.2%の大幅な上昇となっています。

比較対象の文京区平均は成約価格が10065万円で、根津はこれを約7%下回ります。一方で平米単価は区平均の166万円/㎡とほぼ同水準です。東京23区平均の137万円/㎡と比べると約22%高く、文京区の町村別平米単価ランキングでは19町中7位に位置します。成約価格が区平均より低くても単価が肩を並べているのは、根津では比較的コンパクトな住戸の成約が多いことを示しています。

根津の最寄り駅は、町内のマンションでは根津駅（徒歩約3分・43棟）が圧倒的に多く、次いで千駄木駅（徒歩約6分・4棟）となっています。根津駅から徒歩数分圏に大半のマンションが集まっており、駅近であることがこのエリアの標準的な条件といえます。位置関係としては、文京区の東側、台東区との区境に近いエリアにあたります。

平均築年数は24.0年で、ここ数年の成約物件は築20年台半ば前後で推移しています。築7年・築11年といった比較的新しい物件から、築40年を超える物件まで幅広い年代の住戸が流通しており、新築供給が落ち着いた後も中古市場の厚みが保たれている成熟したエリアです。

根津の平米単価は、2021年の110万円/㎡から2022年の121万円/㎡へ上昇した後、2023年は118万円/㎡と小幅に調整しました。その後は2024年に137万円/㎡、2025年に138万円/㎡と高い水準で横ばいとなり、2026年に入って167万円/㎡へと一段高くなっています。注目したいのは文京区平均との差の推移です。2024年は根津が区平均（129万円/㎡）を8万円上回っていましたが、2025年は区平均143万円/㎡に対して根津は138万円/㎡と逆転し、2026年は167万円/㎡と166万円/㎡でほぼ並びました。

背景として、成約物件の平均築年数の変化が影響している可能性があります。2024年は築18.0年と新しめの物件が中心だったのに対し、2025年は築27.4年と築古の物件が増えており、この年の単価が伸び悩んだ一因と考えられます。2026年は築24.0年で単価が大きく上昇しており、築年数だけでは説明できない評価の高まりがうかがえます。ただし2026年は14件の途中集計であり、物件構成によるぶれを含む参考値として見ておくのが妥当です。

2024年以降の間取り別平均価格を見ると、1LDKは当エリア6762万円に対し東京23区平均6354万円と、約6%上回っています。3LDKも当エリア10693万円と23区平均9042万円を大きく上回りますが、成約は3件のみのため参考値にとどめるべきです。

一方、2LDKは当エリア8468万円で、23区平均9455万円を下回りました。2LDKは15件の成約があり、1LDKとあわせて根津の流通の中心です。単身・DINKS向けの1LDKは23区平均を上回る評価を得ている一方、2LDKは価格面では相対的に控えめという傾向が読み取れます。

2024年以降の築年数別平米単価では、6〜10年が177万円/㎡と最も高く、16〜20年が150万円/㎡、21〜25年が151万円/㎡と続きます。注目すべきは、どの築年数帯でも東京23区平均を上回っている点です。26〜30年は129万円/㎡（23区111万円/㎡）、31〜35年は135万円/㎡（23区91万円/㎡）と、築古になるほど23区平均との差が開いています。

これは立地の評価が築年数による価値の目減りを緩やかにしていることを示唆します。36〜40年でも111万円/㎡で、23区平均の85万円/㎡を大きく上回りました。41年以上は88万円/㎡と23区平均87万円/㎡と同水準になりますが、件数は3件と少なく参考値です。築20年を超えても、単価が大きく崩れにくいエリアといえます。

平米単価の上位は、1位のルジェンテ文京根津（築7年・215万円/㎡）、2位のイニシア文京根津（築11年・212万円/㎡）、3位のザライオンズ上野の森（築18年・207万円/㎡）です。上位2棟は築10年前後の比較的新しい物件で、築年数の浅さが単価に反映されています。

その一方で、3位のザライオンズ上野の森は築18年ながら207万円/㎡と、築浅の物件に迫る水準を保っています。5位のダイナシティ文京根津（築22年・171万円/㎡）や6位のシーアイマンション根津弥生坂（築31年・168万円/㎡）のように、築20年以上でも築浅物件と遜色ない単価の物件もあり、築年数だけでなく、規模や管理状況といった個別の条件が評価を左右していることがわかります。

直近3年の売出件数が最も多いのは、ザライオンズ上野の森の17件（総戸数212）で、次いでプレジデントハイツ根津が10件（築44年・総戸数96）、ダイナシティ文京根津が9件（総戸数103）です。売出件数が多い物件は、それだけ売買が活発で買い手の目に触れる機会も多いといえます。

ただし売主の立場では、同じ棟の中で競合する売り出しが重なりやすいという側面もあります。売り出し時期が他の住戸と重なると、価格や条件で比較されやすくなります。該当する物件にお住まいの場合は、同じ棟内の売出状況を確認したうえで、価格設定や売り出しのタイミングを検討することが大切です。

文京区の2023〜2025年の月別成約件数を合計すると、最も多いのは3月の185件、次いで2月の171件で、年明けから春先に成約が集中します。反対に少ないのは8月の119件と12月・10月の122件で、夏の盛りと年末は動きが鈍くなります。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、2〜3月の成約ピークを狙うなら、前年の11月〜12月ごろに売り出しを始めるのが一つの目安です。春の成約を逃した場合でも、6〜7月（それぞれ144件・154件）に山があり、4〜5月ごろの売り出しで間に合います。

根津では、築年数が進んでも23区平均を上回る単価が維持されているため、築20年を超える物件でも売却に不利とは限りません。特に駅徒歩3分圏の物件が多く、1LDKは23区平均を上回って評価されています。判断の軸としては、築年数よりも、間取りと立地条件、管理状態を確認することが重要です。

時期については、2〜3月の成約ピークに合わせて準備を進めるのが基本です。ただし、足元の平米単価は文京区平均とほぼ同水準まで上昇しており、現在の市場環境は売却を検討するうえで追い風といえます。市況は常に変動するため、まず現在の査定額を把握することをお勧めします。