千代田区飯田橋のマンション相場【2026年最新】

2026年1〜10月の千代田区飯田橋のマンション成約は8件で、平均成約価格は15,646万円、平均平米単価は240万円/㎡（坪単価795万円）でした。平均成約価格は前年同期比+0.5%とほぼ横ばいで、千代田区平均の12,955万円を約21%上回っています。

東京23区平均の平米単価137万円/㎡と比べると約1.75倍の水準で、千代田区内の町村別平米単価ランキングでは25町中9位に位置します。件数は8件と多くないため参考値としての性格もありますが、年別の推移でも2021年以降、飯田橋の平米単価は千代田区平均と同水準かそれ以上で動いています。

飯田橋は千代田区の北西部に位置し、新宿区・文京区と接するエリアです。町内のマンションの最寄り駅は飯田橋駅（徒歩約3分・17棟）が最も多く、次いで九段下駅（徒歩約4分・8棟）となっています。2駅とも徒歩数分圏に収まる棟が中心で、駅近という条件が揃いやすいエリアです。

平均築年数は24.6年で、築20年台のマンションが成約の中心になっています。新築から数年の高層タワーと、築20年前後の大規模物件、築40年を超える古い物件が同じ町内に混在しており、築年数ごとに価格帯の幅が大きいことがこのエリアの特徴です。

飯田橋の平米単価は、2021年の145万円/㎡から2022年の150万円/㎡まではほぼ横ばいでしたが、2023年に168万円/㎡、2024年に185万円/㎡、2025年に229万円/㎡と上昇し、2026年は240万円/㎡となっています。千代田区平均との差も、2021年の2万円/㎡から2022年は1万円/㎡と小さかったのに対し、2023年は9万円/㎡、2024年は11万円/㎡、2025年は20万円/㎡、2026年は18万円/㎡と、2023年以降に開く局面が続きました。

背景を読み取るうえで注意したいのは、成約価格と平米単価の動きの違いです。2023年は成約価格が8,354万円から11,197万円へ約34%上がった一方、平米単価の上昇は約12%にとどまり、同じ年に平均築年数は20.3年から26.6年へ上がっています。成約価格の上昇には、広い物件が多く成約した影響も含まれているとみられるため、相場を判断する際は平米単価で見るのが適切です。2026年は途中集計で件数も限られますが、成約価格が15,646万円、平米単価が240万円/㎡と、直近の水準は引き続き高く出ています。

2024年以降の間取り別の平均売買価格は、1LDKが9,358万円（9件）、2LDKが17,755万円（17件）です。東京23区平均はそれぞれ6,354万円、9,455万円ですので、1LDKで約1.5倍、2LDKで約1.9倍の水準になります。

特に2LDKは23区平均との開きが大きく、飯田橋では広めのファミリー・DINKS向け間取りが相対的に高く評価されているといえます。ただし、成約価格は広さの影響を強く受けるため、この差の全てが単価の違いを示しているわけではない点には注意が必要です。どちらの間取りも件数は10件前後〜20件弱で、傾向を確認する目安として見るのが適切です。

2024年以降の築年数別平米単価では、5年以内が339万円/㎡（4件）で最も高く、築11〜15年が194万円/㎡（5件）、築21〜25年が250万円/㎡（14件）と続きます。築26〜30年は167万円/㎡（6件）、築36〜40年は143万円/㎡（5件）、築41年以上は172万円/㎡（4件）です。

いずれの築年数帯でも23区平均を上回っており、築41年以上でも飯田橋は172万円/㎡と、23区平均の87万円/㎡の約2倍にあたります。築古でも立地の評価が価格を下支えしている点が目立ちます。一方で、築36〜40年が築41年以上より低く出ており、件数が少ない（各4〜5件）ため、築年数だけで単純に価格が決まるわけではなく、個別物件の条件や広さの構成の影響が大きい帯とみられます。

平米単価の上位は、アルビオ・ザ・タワー千代田飯田橋（築5年・362万円/㎡）、シティタワー九段下（築19年・284万円/㎡）、東京レジデンス（築23年・269万円/㎡）の3棟です。上位を築浅〜築20年台の大規模・タワー型が占めている一方、4位のルネサンス九段下ザレジデンス（築13年・226万円/㎡）、5位のアイディーコート飯田橋（築14年・208万円/㎡）も築15年未満です。

このことから、飯田橋では築年数の浅さに加えて、駅距離や棟の規模・グレードが単価を押し上げているとみられます。一方、築40年を超えるセントラルプラザは160万円/㎡と、上位物件との差は大きく出ています。

直近3年の売出件数が最も多いのは東京レジデンスの24件で、続いてアルビオ・ザ・タワー千代田飯田橋の16件、シティタワー九段下の12件です。東京レジデンスは総戸数249戸と大規模なため、売り出し件数も多くなっています。

売主の立場では、売出件数が多い棟は買い手にとって比較検討しやすく流動性が高い反面、同じ棟内で競合する売り出しも多いことを意味します。価格設定や売り出しのタイミングを誤ると、同じ棟の他住戸との比較で見劣りしやすくなるため、直近の成約事例を踏まえた設定が重要です。

千代田区の2023〜2025年の月別成約件数を見ると、最も多いのは6月の74件で、次いで2月の66件、12月の61件、10月の60件と続きます。反対に少ないのは1月と8月の各40件、5月の42件です。年間を通じて大きな谷はなく、春先と初夏、年末に成約が集まる傾向が読み取れます。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、成約の山である6月に合わせるなら3〜4月、2月に合わせるなら11〜12月の売り出し開始が目安になります。買い手の動きが鈍くなる夏場の8月や年明けの1月は、売り出しの時期をずらして検討する価値があります。

季節性の面では、成約が集まる春先から初夏に合わせて、前の冬から売り出しの準備を始める進め方が有効です。築年数ごとの評価を見ると、築5年以内や築20年台の大規模物件は高い単価で成約が続いており、築年数が進んだ物件も23区平均を大きく上回る水準を維持しています。

そのため、築年数が進んでいるから売り時を逃したと判断する必要はなく、むしろ直近の成約事例が豊富な今のうちに、自分の物件に近い築年数・広さの事例を確認して価格を検討するのが得策です。2LDKなど広めの間取りは23区平均との差が大きく、評価が高い傾向があるため、該当する物件は積極的に売却を検討できる状況です。一般に市場環境は変化するものなので、売却の方針が固まっている場合は早めに査定を取って判断材料を揃えておくことが重要です。