中央区明石町のマンション相場【2026年最新】

中央区明石町の2026年1〜10月のマンション成約は13件で、平均平米単価は162万円/㎡（坪単価535万円）、平均成約価格は8588万円でした。成約価格は前年同期比で19.2%下がっていますが、これは物件の広さや築年数の構成が変わった影響が大きく、市況の良し悪しを見るには平米単価で捉えるのが適切です。

比較対象の中央区平均と並べると、平均成約価格は11805万円で、明石町はそれより27%低い水準です。平米単価で見ても中央区の町村別ランキングでは29町中24位にとどまります。一方で、東京23区平均の137万円/㎡と比べると明石町は約25万円/㎡高く、都心の中でも相対的に手頃な立地という位置づけです。ただし件数が13件と限られるため、この数値は参考値として捉えてください。

明石町は中央区の東側、隅田川に近いエリアにあります。町内のマンションの最寄り駅は新富町駅（徒歩約5分、16棟）が最も多く、次いで築地駅（徒歩約7分、7棟）です。2つの駅の徒歩圏が重なる立地で、複数駅を使える点が資産性を支える材料になります。

平均築年数は2026年で30.8年と、中央区平均の18.7年を大きく上回っています。人気ランキングには築7〜14年の比較的新しいマンションが並ぶ一方、売出件数の上位には築42年や築48年の大規模な古い棟も入っており、新しい棟と古い棟が混在する成熟した住宅地といえます。この混在が、後述する年ごとの平均値のぶれにもつながっています。

平米単価の推移を見ると、2021年の114万円/㎡から2023年の135万円/㎡まで、中央区平均（114万円→133万円）とほぼ同じ歩調で上昇しました。2023年時点では明石町が区平均をわずかに上回っています。転機は2024年で、明石町が117万円/㎡に落ち込んだのに対し、中央区は158万円/㎡まで上げ、差が一気に41万円/㎡に開きました。その後、2025年は167万円/㎡（区181万円/㎡）、2026年は162万円/㎡（区194万円/㎡）と、明石町は持ち直したものの区平均との差は30万円/㎡台で続いています。

2024年の落ち込みの背景には、平均築年数が前年の17.9年から26.7年へ急に上がったことがあると考えられます。成約価格も5777万円まで下がっており、築古で小ぶりな物件の成約が多かった年と読み取れます。逆に2025年は築23.4年で成約価格10024万円、単価167万円/㎡と、築浅・広めの物件が動いた年です。このように明石町は年ごとの成約物件の構成で平均値が大きく動くため、単年の数字だけで判断せず、自分のマンションに近い条件の事例で見ることが大切です。

2024年以降の間取り別の平均売買価格を東京23区平均と比べると、差が目立つのはファミリー向けです。2LDKは当エリア11119万円に対し23区平均9455万円、3LDKは10798万円に対し9042万円と、いずれも2割弱高い水準です。一方、ワンルーム（3110万円対3153万円）と1LDK（6338万円対6354万円）は23区平均とほぼ同じで、価格差はほとんどありません。

つまり明石町で相対的に評価されているのは、2LDK以上の広めの間取りです。2LDKは18件と事例も比較的そろっており、信頼しやすい数字です。3LDKは5件と少ないため参考値としてご覧ください。

築年数別の平米単価（2024年以降）では、築6〜10年が200万円/㎡（23区平均160万円/㎡）、築11〜15年が207万円/㎡（同149万円/㎡）と、築浅帯が23区平均を大きく上回っています。築16〜20年（133万円/㎡）や築26〜30年（94万円/㎡）は23区平均と同程度か、やや下回る水準です。

注目したいのは築41年以上で、117万円/㎡と23区平均の87万円/㎡を上回り、事例も15件と最も多い帯です。築36〜40年も105万円/㎡で23区平均（85万円/㎡）より高く、築古でも立地の評価が単価を下支えしていることがうかがえます。築26〜30年の帯は単価が最も低いため、この年代の売却では価格設定を丁寧に検討する必要があります。

平米単価の上位は、1位がオーベル明石町レジデンス（築12年、256万円/㎡）、2位がプラウド銀座東レジデンス（築7年、228万円/㎡）、3位がプレミスト明石町（築14年、203万円/㎡）です。上位8棟のうち7棟が築22年以下で、築浅から築20年前後の比較的新しい棟が単価を牽引していることが読み取れます。

なお、8位のプラウド銀座東は築8年で151万円/㎡と、築年数の割に控えめな数字です。同じ築浅でも棟によって単価に開きがあるため、近隣の同条件の棟の事例をもとに価格を見ることが欠かせません。

直近3年の売出件数が多いのは、1位プレミスト明石町（14件）、2位明石町ツインクロス（13件）、3位オーベル明石町レジデンス（12件）です。総戸数が多い棟ほど売出件数も多くなる傾向があり、これらの棟は市場で取引されやすい、つまり流動性が高いといえます。

売主の立場では、買い手が見つかりやすい反面、同じ棟の中に競合する売り出し住戸が並びやすいという側面があります。同じ棟で似た条件の物件が複数出ている場合は、販売時期をずらす、内見時の見せ方を工夫するなど、他の住戸との違いを出す戦略が有効です。

中央区の2023〜2025年の月別成約件数を見ると、最も多いのは3月（299件）で、次いで5月（269件）、6月（255件）、4月（252件）と、春から初夏にかけて成約が集中します。反対に少ないのは12月（136件）と8月（150件）です。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、3〜5月の成約ピークを狙うなら、前年の12月から1月ごろに売り出しを始めるのが一つの目安です。年明けすぐに市場へ出せるよう、秋から査定や準備を進めておくと動きやすくなります。

季節性の面では、春の成約ピークに間に合うよう、年末から年明けにかけて売り出す準備を整えておくのが基本です。そのうえで、物件の条件によって有利さは変わります。明石町のデータでは、築15年以内の築浅帯と、2LDK・3LDKといった広めの間取りが23区平均を明確に上回っており、こうした条件の物件は強気の価格設定でも検討しやすい状況です。

一方、築16〜30年の帯は単価が23区平均と同程度か下回るため、周辺の成約事例を細かく確認したうえで価格を決めるのが現実的です。築40年以上でも、立地や管理状態によっては高い単価で成約している例があります。いまが売り時かどうかは、築年数と間取りの組み合わせで見極めるのが近道です。