中央区日本橋中洲のマンション相場【2026年最新】

2026年1〜10月に成約した日本橋中洲のマンション9件の平均成約価格は7137万円、平均平米単価は146万円/㎡（坪単価482万円）でした。成約価格は前年同期比で68.8%上昇しています。ただし、成約価格は成約した物件の広さや築年数の構成に大きく左右されるため、市況を読む際は平米単価で見るのが適切です。

比較対象の中央区平均の成約価格は11805万円で、当エリアはこれを約40%下回ります。町村別の平米単価ランキングでは中央区29町中27位と、区内では価格帯が控えめなエリアです。一方で、東京23区平均の137万円/㎡と比べると平米単価は上回っており、中央区という立地の中での相対的な位置づけと、23区全体での位置づけは分けて捉える必要があります。なお、成約は9件にとどまるため、2026年の数値は参考値としてご覧ください。

日本橋中洲は、町内のマンションの最寄り駅として水天宮前駅（徒歩約6分・25棟）が圧倒的に多く、浜町駅（徒歩約7分・1棟）が続きます。ほとんどの物件が水天宮前駅を軸に語られるエリアで、中央区の中でも隅田川沿い、人形町・浜町寄りの落ち着いた住宅地に位置します。

平均築年数は37.1年と、中央区平均の18.7年の約2倍です。タワーマンションが次々と供給される湾岸側とは異なり、1970〜90年代築の中規模マンションが中心に残る成熟した街並みといえます。築古物件が成約の中心になるため、リノベーションの有無や管理状態が価格を分けやすい点が、このエリアの特徴です。

当エリアの平米単価は、2021年の102万円/㎡から2022年に91万円/㎡へ下がったのち、2023年96万円、2024年98万円、2025年110万円と緩やかに回復し、2026年は146万円/㎡まで上昇しました。2025年までは年に数万円ずつの穏やかな推移でしたが、2026年に一段高い水準へ移っています。ただし2026年は途中集計かつ9件のため、この水準が定着するかは今後の成約を見て判断する必要があります。

中央区平均との差は2021年の12万円/㎡から、2025年には71万円/㎡、2026年は48万円/㎡と、大きく開いたあと2026年に縮まりました。区全体が2021年114万円から2026年194万円へ上昇する中、当エリアは築年数が20.1年から37.1年へ大きく進んだことが、単価の伸びを抑えてきた背景の一つと考えられます。また、2025年は成約価格4638万円に対し単価110万円/㎡と、価格を抑えた小ぶりな住戸の成約が中心だったことがうかがえ、2026年は成約価格が7137万円へ上がっていることから、広めの住戸や条件の良い物件の成約が増えた影響も考えられます。

2024年以降の間取り別平均売買価格は、1LDKが5134万円（12件）、2LDKが7575万円（9件）でした。東京23区平均はそれぞれ6354万円、9455万円で、当エリアはいずれも約2割低い水準です。

一方で、前述のとおり当エリアの平米単価は23区平均を上回っているため、価格差の大きな要因は「単価の低さ」ではなく、築古で専有面積のコンパクトな住戸が多いことと考えられます。件数はいずれも10件前後と多くないため、あくまで目安としてご覧ください。1LDKの成約件数が最も多く、単身・DINKS向けの需要が中心になっていると読み取れます。

2024年以降の築年数別平米単価を見ると、21-25年が130万円/㎡（5件）、26-30年が133万円/㎡（7件）、41年以上が98万円/㎡（20件）でした。いずれの築年数帯も東京23区平均（123万円、111万円、87万円）を上回っています。

特に26-30年は23区平均より22万円/㎡高く、築年数が進んでも評価が落ちにくいエリアといえます。築41年以上でも98万円/㎡と23区平均を11万円/㎡上回っており、築古物件が成約の中心を占める当エリアでも、立地の強さが単価を支えています。ただし、築41年以上は20件と最も成約が多い一方で、築浅帯との単価差は30万円/㎡以上あり、築年数による価格差は小さくありません。

平米単価の上位は、1位のサンヴェール日本橋水天宮（築28年・189万円/㎡）、2位のパークホームズ日本橋水天宮前（築10年・177万円/㎡）、3位のメゾン･ド･ヴィレ日本橋中洲（築24年・151万円/㎡）です。

上位3棟は築10〜28年と比較的新しく、水天宮前駅周辺の棟が上位に並んでいます。一方で、5位のニューライフ日本橋は築44年ながら147万円/㎡と、築年数だけでは説明できない評価を得ています。築古でも立地や管理の良さが認められる棟は、高い単価を維持できることがわかります。

直近3年の売出件数は、オーベルジュ日本橋とグランシティ日本橋水天宮がそれぞれ13件で並び、浜町グランドハイツとサンヴェール日本橋水天宮が11件で続きます。

売出件数が多い棟は、買い手にとって情報が多く検討しやすい反面、売主にとっては同じ棟内で競合する売り出しが重なりやすい点に注意が必要です。同じ棟の他の住戸の価格や、売り出しの時期を踏まえて、価格設定と売り出しのタイミングを調整することが大切です。

中央区の2023〜2025年の月別成約件数を合計すると、最も多いのは3月（299件）、次いで5月（269件）で、最も少ないのは12月（136件）、次いで8月（150件）でした。春先に成約が集中し、夏の盛りと年末に落ち着く傾向がはっきり出ています。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、3月の成約ピークを狙うなら、前年の12月〜1月には売り出しを始めたいところです。5月の成約を狙う場合は2月ごろが目安になります。査定や必要書類の準備、室内の整理には時間がかかるため、売り出しの1〜2か月前から動き出すと安心です。

季節性の観点では、成約が集まる春に向けて冬のうちに売り出しを始める流れが基本になります。そのうえで、当エリアでは築年数帯ごとの評価が売り時を考える軸になります。26-30年帯は133万円/㎡と23区平均を大きく上回っており、築20年台後半の物件は、築年数が進む前に動くことで評価を保ちやすいといえます。

築古の物件でも98万円/㎡と23区平均を上回っているため、築年数だけで売却をあきらめる必要はありません。1LDKなどコンパクトな間取りは成約が比較的多く、需要が見込めます。2026年は平米単価が146万円/㎡へ上昇しているため、この流れが続いているうちに査定を取り、複数の見積もりを比べて判断するのがよいでしょう。市場は変動するため、早めに現在の評価額を把握しておくことをおすすめします。