目黒区碑文谷のマンション相場【2026年最新】

目黒区碑文谷の2026年1〜10月（成約30件）の平均成約価格は9817万円、平均平米単価は139万円/㎡（坪単価458万円）でした。成約価格は前年同期比で+11.0%、目黒区平均の9561万円に対しては約3%上回っています。東京23区平均の平米単価137万円/㎡と比べても、わずかに高い水準です。

一方、目黒区内の町村別平米単価ランキングでは26町中18位で、区内では中位から下位に位置します。目黒区そのものが23区の中でも単価の高い区であるため、「区内では控えめだが23区平均は上回る」という位置づけです。単価は2021年の102万円/㎡から139万円/㎡まで上昇しており、価格水準は着実に切り上がっています。

碑文谷は目黒区の南西部に位置し、東急東横線の学芸大学駅と都立大学駅のあいだに広がる住宅エリアです。町内のマンションの最寄り駅は、学芸大学駅（徒歩約11分・42棟）と都立大学駅（徒歩約11分・39棟）がほぼ二分しており、西小山駅（徒歩約14分・7棟）を使う物件もあります。駅から徒歩10分超の距離にある物件が中心で、駅直結型の街とは性格が異なる、落ち着いた住環境が特徴です。

平均築年数は33.1年と、築年数の経過した物件が多いことも読み取れます。2021年の築19.7年から年々上昇しており、新規供給が限られる中で既存ストックの売買が中心になっているエリアといえます。築古物件が多い一方で、築10年前後の比較的新しいマンションも成約事例に含まれ、街として新旧の物件が混在しています。

平米単価の推移を見ると、2021年の102万円/㎡から2022年104万円、2023年113万円、2024年118万円、2025年133万円、2026年（1〜10月）139万円と、5年以上にわたって上昇が続いています。特に2024年から2025年にかけては15万円の伸びがあり、上昇ペースが加速した時期です。目黒区平均との差を見ると、2021年は10万円、2023年は12万円、2024年は15万円とやや開き、2025年は13万円、2026年は20万円と、区平均の伸びに対して当エリアの上昇はやや緩やかです。

背景には築年数の変化が考えられます。当エリアの平均築年数は2021年の19.7年から2026年の33.1年へと約13年進んでおり、築年数が進んだにもかかわらず単価が上昇していること自体が、市場全体の底堅さを示しています。また、2022年は成約価格が6705万円に下がる一方で平米単価は104万円と上昇しており、この年は専有面積の小さい物件の成約が多かったと推測されます。成約価格だけでは市況を測れないことを示す例です。

2024年以降の間取り別平均価格を見ると、3LDKが10401万円（33件）で東京23区平均の9042万円を大きく上回っています。2LDKは9321万円（25件）で23区平均の9455万円とほぼ同水準、1LDKは5279万円（10件）で23区平均の6354万円を下回ります。ワンルームは1197万円（3件）と件数が少なく、参考値にとどまります。

このデータから、碑文谷ではファミリー向けの広めの間取りが相対的に高く評価されているといえます。落ち着いた住環境を求めるファミリー層の需要が、3LDKの価格を押し上げていると考えられます。反対に1LDKなどの小さい間取りは、23区平均より低い水準です。

築年数別の平米単価（2024年以降）を見ると、築6〜10年が161万円/㎡（13件）、築11〜15年が173万円/㎡（9件）と高水準を維持しています。注目すべきは築21〜25年（138万円/㎡）と築26〜30年（139万円/㎡）で、いずれも東京23区平均（123万円・111万円）を15〜28万円上回っています。

築36〜40年は72万円/㎡（4件）と低く、23区平均の85万円を下回りますが、件数が少ないため参考値です。築41年以上は97万円/㎡（27件）と、23区平均の87万円を上回っています。築年数が進んでも一定の価格を保てるのは、立地や住環境への評価が価格を支えているためと考えられます。

平米単価の上位は、ブランズ碑文谷（築12年・214万円/㎡）、ジェイパーク学芸大学2（築24年・195万円/㎡）、ブリリア目黒碑文谷（築10年・193万円/㎡）の順です。上位8棟のうち7棟が築12年以内で、築浅の大規模分譲マンションが単価を牽引しています。

なかでもジェイパーク学芸大学2は築24年で195万円/㎡と、築浅の物件に並ぶ水準を維持している点が特徴的です。築年数だけでなく、管理状態や立地、ブランドの評価が価格に影響していることがうかがえます。

直近3年の売出件数が最も多いのは、ブランズ碑文谷三丁目（13件・築12年・総戸数67）と藤和シティホームズ碑文谷（13件・築27年・総戸数23）です。3位にはキャッスル共進マンション（12件・築55年・総戸数156）が続きます。

売出件数が多い物件は、買主にとって比較検討しやすく流動性が高い反面、同じ棟内で競合する売り出し物件が複数出やすいという側面があります。同じマンションで他の部屋が売りに出ている時期は、価格設定や売り出し時期を調整するなど、競合を踏まえた戦略が求められます。

目黒区の2023〜2025年の月別成約件数を見ると、最も多いのは2月（163件）と6月（142件）、最も少ないのは1月（108件）と12月（114件）です。2月は新生活に向けた購入需要が高まる時期で、成約が集中しやすい傾向があります。6月は梅雨入り前後の落ち着いた検討時期にあたり、もう一つの山を形成しています。

売り出しから成約までは一般に2〜3か月かかるため、2月の成約ピークを狙うなら前年の11月〜12月ごろ、6月の山を狙うなら3月〜4月ごろに売り出しを開始するのが目安です。年末年始は動きが鈍くなるため、その前に売り出しを済ませ、買主の検討期間と成約時期を重ねる計画が有効です。

売り出しに適した時期は、前述の月別成約件数から2月・6月の成約ピークを見据えた秋〜春先の売り出しです。年末年始を避けて早めに動くことで、需要が高まる時期に売却活動を重ねられます。

物件の特徴で見ると、碑文谷では3LDKなどファミリー向けの間取りと、築20年台でも築年数に見合う以上の単価が付く物件が有利です。反対に築36〜40年の物件は件数が少なく単価も低めのため、価格設定には慎重な検討が必要です。単価が5年以上上昇を続けている現在は、売却を検討する価値のある局面といえます。